樓價崩盤在即！泡沫破裂的慘狀堪比日本，業主血虧70%，等待回本需30年漫長歲月！樓價跌到趴街啊，如果你還相信救市，醒醒吧！這只是在延緩崩潰，最終樓價將跌入深淵。

樓價跌到趴街啊，抄底嘅機會究竟喺邊啊？未來系繼續冧，定系可以翻生？今日呢，我哋轉個角度啊，從上面嘅角度睇下樓價嘅未來走勢，順便呢做一波預測。先掟個靈魂拷問啊：你覺得國家系想樓價繼續跌，定系重新升？

估計好多人都會話啊：「哎，嗰救市政策堆到成座山啦啊，肯定系唔想樓價再跌啦！可以升返起，哎，咁唔系仲好咩？」但真相啊，好戳心：佢哋嘅真正目標就系要樓價慢慢跌。點解要咁操作呢啊？

你睇下日本嘅歷史就明啦。東京樓價從泡沫爆咗之後，樓價系一路插水呀，加底部震盪，捱咗成22年，累計跌幅高達7成，直到13年先開始反彈，結果只用咗8年，到咗21年，哎，居然超過咗當年泡沫期嘅最高點。計落從跌到升，用咗30年。我哋呢邊高位接盤嘅朋友們啊，唔通真系要等咁耐咩？
哎，未必啊。因為日本嘅反彈，只系集中喺少數一線城市嘅新樓；二手樓入邊，只有黃金地段嘅次新樓先可以升；嗰啲泡沫時期起嘅老破小啊，而家價錢只系相當於同地段新樓嘅4成到6成。當年高位買入嘅人，到而家佢都系蝕本嘅。咁，我哋嘅樓價泡沫究竟有幾大？

同大家科普個關鍵指標啊，系樓價收入比。簡單講呢，就系一個家庭唔食唔飲幾多年，先可以全款買樓啊？東京泡沫最瘋狂嘅時候，呢個數字系20，而國際公認嘅合理水準系6。即系話，當年東京樓價有7成都系泡沫啊，後來亦的確係跌咗7成啊。再睇下我哋嘅深圳啊，20年左右樓價收入系直衝到45。呢個泡沫有幾大，大家自己諗一諗啦。

咁，有咗日本嘅前車之鑑啊，國家心裡系好清楚啊：死頂唔跌根本唔現實，泡沫早晚要擠。所以呢幾年嘅救市政策，全系擠牙膏式嘅操作：只有跌得太犀利，要引發恐慌啦，哎，出嚟托下底；其餘時間基本上系冷眼旁觀。如果真系想快速止跌啊，直接將所有政策打包成王炸，掟出嚟唔系得啦咩？

關鍵就在於呢，泡沫太大，佢救唔返啊！一次性出哂所有牌，後續就冇招啦呀；只有讓樓價跌到位，先可以穩返起。而家做緊嘅，就系讓下跌過程軟着陸，而唔系重新點燃大漲嘅火苗。咁，國家系點具體玩呢個套路慢跌嘅呢？

套路一呢，就系玩文字遊戲喇，製造樓價冇跌嘅錯覺。今年各地瘋狂推廣乜嘢「第四代住宅」啦，就系典型嘅操作：以前使100萬買層樓啊，公攤3成，實際到手7成；而家呢，取消公攤啦，100萬直接買100平方米。嗰表面睇系樓價冇跌，甚至顯得更抵，實際上單價偷偷降咗3成啊！唔少剛需嘅一睇：「哇，執漏啦！」即刻落單接盤，完美俾樓價踩咗個剎車。

套路二呢，就系政策拆開放啊，吊夠市場胃口。就講深圳啊，救市政策從二三年磨蹭到而家，未出完啊！單一個取消限購，佢就可以玩出花來，分咗好幾波：先開放乜嘢非核心區啊，見樓價仲喺度跌，再開放核心區，但要求戶口同社保；樓價繼續跌，又放鬆社保要求；最近又回頭調整非核心區。有人吐槽啊：「呢個系除褲放屁啊！」但呢招其實對於好多民眾來講就系管用啊：有樓嘅會諗呢：「哎，話唔定下個月又有利好啦，再等等就唔急賣樓。」拋壓自然就減少；觀望嘅購房者會覺得呢：「政策托底啦，再唔買就蝕架啦！」紛紛入場接盤。如果一次性將呢啲牌出哂啊，大家會覺得呢次真系冇救啦，反而可能會引發恐慌性拋售，場面直接失控。所以保持仲有後手嘅狀態，就可以一直吊住市場嘅期待，避免集體踩踏。

但群眾嘅眼系雪亮嘅嗎！隨住樓價真實下跌啊，越來越多人醒啦：今年上半年，一線城市重比二三線城市抗跌，結果6-8月啊，一線城市二手樓單月跌幅達到咗0.7%、0.8同1%，直接反超二三線。
更意外嘅系啊，原本堅挺嘅北京上海，最近嘅跌速居然追得上廣州深圳。呢個釋放咗個好牙煙嘅信號啊：之前越抗跌嘅區域，而家開始加速補跌啦！嗰啲死多頭嘅口號，都系越嗌越冇底氣啊：從「中國樓價永遠升」，到「一線城市永不跌」，再到「只有核心地段能保值」，而家連核心地段嘅神話，佢都碎啦！比如，王思聰喺上海買嘅乜嘢頂級豪宅啊，24年掛牌一個億，今年9月6,150萬成交，直接蝕咗4成。

呢種情況而家都唔系個例啦，系普遍現象啦。熱錢從全國退守到核心城市，再到少數神盤，呢個就系資金抱團取暖；等最後呢個信念都崩塌咗，大家就該比邊個走快啲啦。不過呢，一線領跌嘅情況唔會一直持續，情緒宣泄完之後呢，政策會出嚟踩剎車。如果你手上有多餘嘅樓，想賣就趁早啦；如果系自住，睇准咗都可以入手。至於樓價幾時跌到底啊？答案就收埋喺房產稅裡邊。核心邏輯就7個字：利空出盡系利好。簡單講呢，就系樓價下跌系因為賣家多過買家，供大於求。咩時候買家最少呢？

而家好多人唔賣啊，系因為總盼住救市政策；一旦房產稅全面落地，咁就意味住所有利好都出哂啦：唔單止以後冇政策紅利，仲要每年交稅。到時，最堅定嘅睇漲派都會徹底崩潰，開始大規模拋售佢哋就系市場上最後一批賣家啦！等呢批人都賣哂啦，嗰拋壓就到底啦，樓價自然就見底。呢個由政策砸出嚟嘅底，就系政策底；之後樓價會進入漫長嘅築底階段啊，唔會即時反彈，畢竟大家俾人傷得太深啦。

咁樣情況下呢，會先後出現三個底：就系政策底，到市場底，到宏觀經濟底。只有等宏觀經濟回暖，大家都升收入啦，大部分城市先有可能重新上升。參考東京嘅經歷啊，樓價跌加築底，一共用咗22年，其中底部震盪就占咗11年，睇得到呢個築底，系有幾咁磨人。最後必須嚴肅提醒啊：而家仲想靠炒樓賺錢嘅呢，等於同國家意志對着幹，大概率會跌得好慘。「房住唔炒」唔系空話，背後收埋嘅系深刻嘅考量。19年嘅數據顯示啊，A股48%嘅上市公司唔好好搞研發呢，反而走去炒樓囤樓，總值高達1.3萬億——佢哋先至系最大嘅炒樓團！呢啲公司拎住股民嘅錢炒高樓價，再反手賣俾老百姓，讓大家孭住30幾年嘅房貸接盤啊。

更嚴重嘅系，房地產吸咗大量本該投入去科研創新嘅資金：同晶片巨頭啊，囤嘅房產總值居然超過咗全年利潤！喺呢種風氣之下啊，頂尖人才都走去金融房地產擠啊，經濟系嚴重脫實向虛。18年美國發動貿易戰嘅時候呢，我哋之所以被動，同呢種脫實向虛有好大關係。好彩國家系及時剎車啊，讓樓價回歸理性，先將資本逼返去實體經濟。人口問題呢，更系倒逼樓價調控嘅關鍵啊。15年「升價去庫存」之後呢，樓價暴漲，直接擊碎咗後生仔買樓結婚生子夢啊：中國結婚對數從14年嘅1,142萬對，直接降到24年嘅610萬對，跌幅46%；年出生人口從1,800萬跌到咗23年嘅900萬，直接腰斬。

日本用咗30年，韓國用咗20年，我哋只係用咗7年！再唔調控啊，嗰後果不堪設想。所以話呢，樓價回歸理性，雖然伴隨住陣痛啊，但長遠睇，系讓樓回歸居住本質。一個國家嘅未來呢，唔系靠鋼筋水泥撐起嘅，而系靠每一個卸下房貸重擔、眼入邊有光嘅普通人。如果你系自住啊，該買就買；但如果想炒樓啊，勸你趁早放棄幻想啊。睇懂國家嘅用心，先可以喺呢場樓市調整中，做最正確嘅選擇。