“직접 사용 안 하면 무조건 비사업용 헷갈리는 토지 기준 총정리” 🚫 “팔기 전에 무조건 확인하세요”

안녕하세요!

한방부동산공인중개사입니다.

소유한 토지가 비사업용인지, 사업용인지 구분하는 핵심 기준을 쉽고 명확하게 안내해드리겠습니다.

토지를 가지고 있다면 “이 토지가 비사업용 토지인지 아닌지”에 따라양도소득세가 차이 난다는 사실, 알고 계셨나요?

특히, 비사업용 토지로 분류되면 1년 미만 50%, 2년미만 40%, 2년 이상일 경우 기본세율 더하기(+) 최대 10%포인트의 중과세가 붙습니다.

1. 비사업용 토지란?

“실제로 사용하지 않거나, 투기 목적에 가까운 토지”를 말합니다.

즉, 거주·농사·사업과 직접 연관성이 없다고 판단되는 토지는 모두 여기에 해당됩니다.

2. 비사업용 토지로 분류되는 대표 케이스 6가지

① 농지 : 소유자가 그 지역에 거주도, 직접 경작도 하지 않는 농지

② 도시지역 농지 : 도시지역에 편입된 지 오래된 농지인데 그냥 방치한 경우

③ 임야 : 임야 소재지 또는 인접한 지역에 거주하지 않은 경우

④ 목장용지 : 축산업 안 하는 사람이 그냥 소유만 하고 있는 목장용지

⑤ 주택부속토지 : 집 주변 땅이 너무 넓어 기준 면적(배율) 초과한 경우

⑥ 방치된 토지 : 거주·사업과 무관한 땅으로 판단되는 경우 전부

3. 정리 요약: “내 땅이 비사업용인지” 자가진단 질문 3가지

① 나는 이 토지를 ‘실제로’ 사용 중인가? (거주·경작·사업)

② 서류상도 증빙 가능한가? → 주민등록, 농지대장, 사업자등록 등

③ 단순히 보유 중이기만 한 토지는 아닌가?

※ 단순히 보유 중이기만 한 토지에 해당하면 거의 대부분 비사업용입니다.

4. 비사업용 토지 관련 실제 사례

① 거주하지 않고 경작도 안 하는 농지

A씨가 서울에 거주하면서 고향 충북에 논을 소유하고 있는 경우,

그 땅은 직접 농사를 짓지 않고, 다른 사람에게 무상으로 맡긴 상태라면?

이 경우 ‘직접 사용하지 않은 농지’로 보아 비사업용 토지로 분류됩니다.

② 도시지역으로 편입된 농지

B씨의 농지가 최근 도시계획구역 안으로 편입되어 더 이상 농사짓기 어려운 경우?

이 경우는 예외적으로 비사업용에서 제외될 수 있습니다.

편입 후 3년 이내 매도 해야합니다.

③ 주택 부속토지가 과도하게 넓은 경우

D씨가 단독주택을 소유하고 있는데, 집 주위에 넓은 정원과 마당이 있는 경우,

만약 그 면적이 주택 부속토지 기준(예: 수도권 도시지역 3배, 비수도권 도시지역 5배, 도시지역밖 10배)을 초과한다면, 초과 부분은 비사업용 토지로 분류됩니다.

④ 사용하지 않는 공터, 방치된 땅

F 씨가 5년 전 매입한 공터가 있는 경우, 사업용으로 쓰려고 샀지만 아직 아무 용도로도 활용하지 않고, 주차장 허가도 없는 상태입니다.

이 경우는 “단순 보유 목적의 토지”로 비사업용 토지로 분류됩니다.

5. 결론적으로,

비사업용 토지는 ‘실제 사용 여부’와 ‘증빙 가능성’이 핵심 판단 기준입니다.

거주·경작·사업 등 실질적 활용이 없고, 서류상 증빙도 없다면 대부분 비사업용으로 분류됩니다.

따라서 양도 전에 반드시 사전 진단 또는토지 활용 계획(임대·경작·사업자등록 등) 전략 설계가 필요합니다.

🔍 관련법조문 : 소득세법제104조의3(비사업용 토지의 범위)