【情侶購屋】必須知道這3件事｜新竹房市｜稅法實務｜房地產｜新竹天樂｜

【真實案例】
在愛情的世界裡，許多情侶都夢想著共築愛巢，而購屋往往是一段重要的共同投資。然而，當感情走到分岔路，共同擁有的不動產可能成為法律爭議的焦點。本文將深入探討情侶購屋後可能面臨的問題，以及相關法規的應對方式。

第一節：情侶共同購屋，法規條文解析
友旺與曼鈺，一對交往三年多的情侶，購置了一間價值1600萬的房子。不料，生活在一起後，他們發現彼此在生活習慣、金錢觀念上存在巨大的差異。這種矛盾在討論婚禮開銷時達到高峰，最終導致了分手。

曼鈺對於婚禮的浪漫期望和瑞昱追求節儉的理念產生衝突，終使兩人分道揚鑣。然而，此時房產登記在曼鈺名下，房貸卻是友旺在繳，讓兩人陷入一場艱難的法律爭議。

我們首先來看法規的部分：

婚前共同購屋的情況：

假如情侶在婚前購屋，登記在其中一方名下，但資金由另一方提供，法律上認定為婚前財產。根據民法，婚前財產在離婚時不納入剩餘財產請求權範圍。不過，若是婚後購屋，則屬於夫妻法定財產，離婚時另一方可主張夫妻剩餘財產分配請求權。

民法第979條：因訂定婚約而為贈與者，婚約無效、解除或撤銷時，當事人之一方，得請求他方返還贈與物。

民法第759-1條：不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。

分手後的解決之道：

若情侶已婚，離婚時可透過法院主張夫妻剩餘財產分配請求權。而婚前買房，如果登記在其中一方名下，離婚時則無法藉由剩餘財產請求權分到該房產價值，因為它被視為婚前財產。

民法第541條：受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人。受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人。

民法第549條：當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。當事人之一方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。

第二節：情侶婚前共同購屋的風險與解決之策

雙方共同購買：

若雙方共同購買，建議登記為雙方共同持有，契約中明確雙方的出資比例。然而，要注意土地法第34條之一規定，超過2/3的人擁有所有權，即可自行處分，因此避免一方持有超過2/3的權益。

土地法第34-1條：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。
一方出資登記在另一方名下：

採用抵押權設定或預告登記，可以確保出資方的權益。抵押權設定可在借款時將房地產抵押給出資方，而預告登記則限制不動產所有權的移轉，需經過出資方的同意。

土地法第79-1條：聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之。
第三節：情侶分手後的風險與解決方案

土地增值稅風險：

返還借名登記土地時，應課徵土地增值稅。法院確定的土地返還屬於土地移轉行為，需根據土地增值稅法規定，繳交土地增值稅。

土地增值稅法：依法律規定，土地增值稅的計算方式需根據公告土地現值漲價數額。
贈與稅風險：

預告登記或抵押權設定的解除，可能被視為贈與，需根據資金流向申報贈與稅。法院判決的確認判決可影響是否核課贈與稅。

國稅局課稅解釋：資金流向被視為贈與，可能會課徵贈與稅。

面對這樣的情境，建議友旺與曼鈺可以先試圖和平解決，透過合意返還的方式處理不動產爭議，避免陷入漫長的法律爭議。同時，建議友旺儘早諮詢專業地政士或律師的意見，以確保合法權益不受損害。

最後，提醒所有情侶在共同購置不動產前，應詳細討論並明確約定相關事宜，避免未來可能的法律糾紛，並建議在購屋過程中諮詢專業意見，以確保雙方權益。愛情或許充滿浪漫，但在法律面前，明確的契約和規劃是保障雙方的最佳方式。

實用的法規
土地法第43條：依本法所為之登記，有絕對效力。

土地法第79-1條：聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：

一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。
二、土地權利內容或次序變更之請求權。
三、附條件或期限之請求權。

前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。
預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力

民法第759-1條：不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。

民法第979-1條：因訂定婚約而為贈與者，婚約無效、解除或撤銷時，當事人之一方，得請求他方返還贈與物。

民法第541條：受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人。受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人。

民法第549條： 當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。當事人之一方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。但因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，不在此限。

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