美国房东必须知道!作为房东报税有哪些需要注意的部分？美国房东抵扣税务指南!快来一起省钱啦!

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今天请到王慧律师聊聊美国房东在报税时需要注意什么？
公司持有房产和用个人名义持有房产在报税上的区别：
自住建议使用个人名义使用，因为满足税务条件的情况下卖房房子时单身享受25万免税额，夫妻则可以享受50万的免税额
作为额外投资用来赚取租金收入，建议LLC持有房产，LLC作为独立存在的经济实体， 如果房东涉及任何法律纠纷， 由于公司持有房产，而非本人直接持有，在满足特定条件下， LLC可以起到保护作用，隔离开房东的直接责任

是否可以用LLC持有所有房产？
可以，但不建议。如果有一个房子出现法律纠纷或者负债问题，在自身无法覆盖债务的话，会涉及同一个LLC下的其他房产。所以建议每一个LLC名下一套房产，合理风险分散化

本质上报税是一样的，用租金收入减去在赚取租金收入所产生的各种费用。法理上是一样的，区别在于报税主体。为了赚取租金的过程中合理的支出都是可以抵扣税额的
比如100美金给租客修马桶，可以直接从报税款中抵扣
而比如装修等大项改造和维护等大额费用， 税务局不支持在一年内把一次性大额全额抵扣，需要以分摊折旧的方式抵扣掉。

海外买家购买房产作为租金收入，和美国居民报税是完全不同的：
首先确认自己是纳税居民还是纳税非居民，其次确认报公司税还是个人税
美国纳税居民受美国税法管辖不仅要报美国境内的税还需要报其他国家产生的任何收入：
没有移民身份的美国长期居留者（H1B，F1等）
美国直接纳税人包括美国绿卡，美国公民
海外纳税非居民只需要报在美国产生的收入

如果不报税有什么影响？
美国是自发性保税体制，随时准备国税局和州税局审计
虽然被查到的概率很低，但一旦被查到，需要给出相应的文件支持报税金额，如果有出入，可能需要缴纳滞纳金和罚款
但如果不是故意欺诈/隐瞒，非主观意愿造成的漏税，找专业人士修正，政府一般会撤销掉罚款