海外房产|中国买家是救星还是魔咒？海外房地产市场的真正影响是什么？限制中国买家是否能解决问题？|限制中国买家是解决海外房地产市场泡沫的正确途径？【海外房产】

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简介：
海外房地产市场涉及到一些奇怪的知识结构或论点，比如一些人认为调控措施是为了让本地楼市变好，还有一些人认为限制中国买家购买海外房产可以让当地房价降低。但实际上，这些都是误解。
限制购买并不是为了让当地楼市变好，而是为了遏制过度繁荣的房地产市场，防止出现房价泡沫和金融风险。而限制中国买家购买海外房产，可能会暂时降低房价，但对于房地产市场长期发展来说，并不是一个可持续的解决方案。解决房地产市场问题的方法是加强监管，推动税收政策和土地改革，促进市场的健康发展。

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本期视频详情：
海外房产|中国买家是救星还是魔咒？海外房地产市场的真正影响是什么？限制中国买家是否能解决问题？|限制中国买家是解决海外房地产市场泡沫的正确途径？【海外房产】

对于海外房地产市场，很多人有两个奇怪的知识结构或论点：
第一，很多国家开始调控本地房产实施一些限制措施，包括加息和涨价等政策，都是为了把本地楼市变好，因为过去的楼市实在是差强人意；
第二，有很多海外房地产市场是因为中国买家太多了，而出现过度繁荣，只要对中国买家进行限购，或者中国人不去那里购买房子，当地的房价就会一落千丈。
这两种声音到底是对的，还是错的呢？

今天我们就用过去真实的国家数据和当地的房产数据，以及买卖成交价，跟大家好好分析一下，中国买家对海外房地产究竟有哪些贡献，或者哪些影响？
中国买家对于海外房地产政策的影响，是不是真的如大家所想的，中国买家走到什么地方，就会把当地的楼市整的一塌糊涂，人走之后，留下一片狼藉？

2022年，有几个国家先后对于海外买家进行了调控，首先，是葡萄牙1月1日新政落地，所有沿海发达地区不再允许海外人士购买自住房移民，也就是说在葡萄牙买房，只能当作纯投资了，不再有买房送身份的方案。
2022年5月，土耳其更新移民法案，确定自6月13日起，土耳其的外国人投资入籍计划中“购房投资入籍”的门槛，从25万美金提高至40万美金。
2022年12月，加拿大颁布新规定：温哥华和多伦多等地区都不能把房子出售给外国人。
2022年12月，希腊也明确表示要涨价：2023年所有的海外买家想要购买本地房产拿到移民身份，投资额将从25万欧元涨到50万欧元。

一年之内，美洲、欧洲和亚洲的多个国家，纷纷限制海外买家，究竟为什么呢？
首先，从第一个论点上看，当地的楼市好不好这一点，来讨论的话，任何一个地方的楼市如果都卖不出去了，那么当地市场就不会这么火爆了，国家不应该出台购房限制，反而要反其道而行，赶紧开放国门和开放投资，让国外买家赶紧过去购买。
因为当楼市都快崩盘时，让资金过来救市才是正确的做法，限售和涨价，只会让当地房地产卖不出去。
其实，很多国家限制购买是因为当地的房地产市场过于火爆，才会出现这种情况，限购并不能有效解决这个问题，因为那些有购房需求的人是不会改变想法的，只有等到需求下降后，房市才能冷却，国家也无需出台限购政策。

第二个论点是当地的房地产都是中国买家炒起来的，只要国家把他们限制了，中国买家退去，不再购买当地房产，当地的民众就皆大欢喜，楼价自然就回归了。
这个论点在欧洲地区是比较少见的，最开始的时候，美国、加拿大和澳洲最支持这个论点，因为当年移民美国、加拿大和澳洲的中国人是最多的，所以很多时候在当地的一些报纸上都能看到一些文章，说华人炒高本地房价，华人富豪过来使用一些黑钱或脏钱把本地的房子炒到天价，搞得本地人，怨声载道。
以前澳洲就曾制定过一个政策，就是所有的海外买家都不能购买本地的二手楼，因此，当年出现澳洲购房团时，中国人都是去买期房或买楼花，如今这么多年过去，澳洲的房价不降，反而一直在上涨。
加拿大从2017年开始，也设立了海外买家税，温哥华和多伦多等城市首当其冲，海外买家税首先是11.5%，后面涨到15% 和20%，到2022年10月涨到25%，加拿大政府出台这些限制措施，也没有让加拿大的房价跌下去，直到政府颁布新政策：不准再把房产卖给海外买家！当地的房价才有一点点回落，但也没有说中国人一走，房价就能回到了解放前的说法。

影响加拿大房价最重要的一个因素，是常规的本地的需求，也就是供需关系，人口和它的金融调控，加拿大做了一个对楼市破坏很大的事，就是加息。七八年前，加拿大的贷款利率才二点几，非常低，很多人疯狂贷款买房，现在已经上调到六点几了，当利息升高，许多人当然不会马上一窝蜂的涌向楼市，这个现象从一些当地的真实数据也可以看到，就是出现海外买家税的这些市场，本身就一定是很旺的市场。

除了加拿大外，还有一个市场距离大家也很近，就是香港，香港的楼市非常贵，它的房价均价几乎是全球第一。
但是回过头看一看，其实香港对海外买家也是有非常严格的限制，不是香港本地居民，也没有香港永久居民身份证，或没有本地长期的临时身份证等，也就是说只要你不是在香港本地长期生活的外地人，在香港买房子就要交30%的非本港买家税，这个税率是超高的。
加拿大经过了8年的努力，也才把海外买家税提升到25%，而香港直接是30%。按照这个情况来看，应该没有大陆人去香港买房才对，但事实是恰恰相反，还是有很多大陆人去香港买房的，香港半岛和南区、以及山上的房子，很多都是大陆人在买，所以一个地方不会因为出台了一些限制措施，就会导致当地的房产的价格下跌。

说海外房地产市场的繁荣全都是中国人干的，完全是没有依据的，其实很多时候都是当地一些民众为了转移矛盾点，或者一些施政群体为了转移民众视线，非要给中国买家扣屎盆子。因为很多人都知道，加拿大最大的买房群体是美国人，他们的购房数量是中国人1.5倍，排在第二的也是印度人，中国只排在第三，这怎么能说是中国人炒高当地的房价呢！

很多中国人觉得土耳其是一个落后穆斯林的国家，不值得移民，也不会购买当地的房产。在土耳其计局的网站上，看它过往12个月的本地房产交易数据，也会发现中国买家连前十名都排不进去。
在过去的12个月中，买房最多的首先是俄罗斯人，伊朗人、伊拉克人，然后紧随其后，排到他们后面的是英国人、美国人和德国人，最后才到中国人。
从数据上，明显可以看出土耳其的房子加价跟中国买家没关系，因为他们毕竟连前十名都进不去，这一点应该要理智看待。

一般来说，每个国家或地区的房产是否繁荣，通常会受多个因素，比如：
1、经济状况
经济状况是影响当地房价最重要的因素之一。当地的经济增长和就业市场状况良好时，房价往往会上涨，因为人们更有能力购买房屋。相反，当经济放缓或失业率上升时，房价通常会下跌。
2、供需关系
供需关系也是影响房价的关键因素。如果当地供应量少于需求量，房价通常会上涨，反之则会下跌。
3、土地价格
土地价格也是影响房价的一个重要因素。在有限的土地供应下，如果土地价格上涨，开发商需要将成本转嫁给购房者，因此房价也会上涨。
4、利率和政策
利率水平和政策也会影响房价。较低的利率会刺激购房者购买房屋，从而推高房价，而较高的利率则会使购房成本上升，抑制房价上涨。
5、市场心理
市场心理也会影响房价。当人们预期房价上涨时，他们可能会更愿意购买房屋，从而推高房价。反之，当人们预期房价下跌时，他们可能会推迟购买，导致房价下跌。
总之，每个地区的房价涨跌是受多种因素影响，并不是想象中的这么简单。

关于第一个声音，限制购买并不是为了让当地楼市变好，而是为了遏制过度繁荣的房地产市场，防止出现房价泡沫和金融风险。过去的楼市不好和现在的限制购买，是两个完全不同的问题，不能混为一谈，限制购买，可能会暂时压制房价，但并不能从根本上解决问题，真正解决问题的方法是加强房地产市场监管，推动土地和房产税改革，促进市场的健康发展。
关于第二个声音，中国买家的确对海外房地产市场产生了一定的影响，但并不是所有的海外房地产市场，都是因为中国买家而过度繁荣的，房地产市场是受多种因素影响的，包括当地的经济状况、政治稳定、税收政策等。
中国买家购买海外房产的原因，也不是单纯为了投机炒房，更多时候是为了自住、养老、教育等目的，限制购买可能会暂时降低房价，但对于房地产市场长期发展来说，并不是一个可持续的解决方案。