胡‧說樓市｜$100印花稅的兩大潛在需求｜Yahoo Hong Kong

早前提到，雖然《財政預算案》未有太多針對樓市的措施，但多個新盤仍借助市場氣氛成功出貨。將100元的印花稅擴展至400萬元物業，雖然節省了幾萬元的印花稅，但未必對首次置業的買家有太大幫助；不過市場認為，這樣或許會釋放出兩類購買力。 第一類是炒家。部分評論認為，政府放寬細價樓的印花稅，會令摸貨的短炒戰場由300萬元以下擴展至400萬元以下，因為炒樓成本即時下降。即使印花稅仍然要求在簽署買賣合約後一個月內繳付，而非拖至簽署轉讓契約才支付，因為100元的成本，即使要支付也不會造成額外負擔，有助直接壓縮炒樓成本。 以一層400萬元的物業為例，未放寬印花稅前，若計及經紀佣金4萬元、一買一賣的律師費2萬元，加上6萬元的印花稅，炒賣一層樓至少需要預備12萬元成本。但當印花稅減至100元後，炒樓成本馬上減少至6.01萬元，令短炒的利潤門檻由以前至少需要升值3%，縮減至只需升值1.5%便可盈利，進一步點燃細價樓的炒賣氣氛。 當然，炒風能否再度興起，還要視乎幾個因素。第一，成交期究竟有多久？是否長到足以讓物業在短期內達到一定的升幅？第二，炒家在買入物業時價格有否水位？是否屬於低水位，有追落後的空間？第三，市場氣氛如何？是否有買家願意出價接貨？因為如果市場本身氣氛疲弱，或根本已有足夠供應供準買家選擇，為何買家要用溢價來接手摸貨，而不直接選擇未被抬價放盤？ 由於炒家屬於風險型投資者，他們在心態上未必願意上會，務必要在成交期內沽貨離場，雖然放寬印花稅減低了炒賣成本，但炒賣是否能成型也要視乎上述因素。相對地，中長線的投資者則有機會在購入物業後先放租三至五年，以期望未來能換取更大的升幅，這也是市場認為措施有可能會催生出來的第二類客源。 收租的投資者會怎樣評估市場呢？首先，對收租客來說，目前購買物業的回報尚算理想，這一點從差估署的數字中可以看出。根據剛公布的樓價指數，一月份的指數報287.6，按月回落0.45%，創下超過八年的新低；而樓價指數更連跌兩個月，累計跌幅達1.3%。若與歷史高位相比，現價已經回落28%。 但在租金方面，走勢卻背道而馳。租金指數報192.9，按月上升0.42%，甚至接近重返歷史高位，這使得租金回報仍維持在較高的水平上徘徊。如果以一層45平方米的中小型住宅來推算，平均售價525萬元，對照所收到的租金17,460元，租務回報穩定保持在4厘。 問題是，雖然現時的租金吸引，但幾年後是否真的能達到一定的升值空間？這是他們考慮的第二個因素。樓價持續回落，分分鐘收租所得未必足以抵消樓價的跌幅，因此未必算是一個穩健的投資。特別是目前租金回報之所以如此高，某程度上與樓價的下跌有關。他們同時會評估，如果將相同的資金投放在其他投資工具上，是否能獲取更高的回報。

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