임대차계약에 연대보증하면 어떤 장점이?

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장기 차임연체를 대비한 합리적인 계약체결 방법(연대보증)

건물임대인 법률상담을 하다보면, 차임연체가 너무 길어져서 결국 임대차보증금까지 모두 공제될 무렵에서야 변호사 사무실을 찾는 경우를 종종 보게 됩니다. 법적인 조치가 좀더 빨랐으면 하는 아쉬움이 들면서, 이런 경우를 감안해서 미리 임대차계약할 때 대비해두었으면 더 좋았지 않았을까 하는 생각도 들곤 합니다.

생각할 수 있는 대책으로는 여러 가지가 있지만, 임차인에게 연대보증인을 세우게 하는것도 대표적인 방법입니다. 차임지급의무를 비롯한 임대차계약에서 정한 임차인의 여러 가지 의무에 대해 연대보증하는 것입니다. 아무래도 임차인 혼자인 경우보다는 연대보증인까지 세우게되면 확률적으로 계약이행될 가능성이 클 수 있습니다.

그럼 어떤 경우에 연대보증이 특히 필요할까요?

첫째, 차임 대비 보증금 비율이 낮은 경우입니다. 보증금비율이 클수록 차임연체로 인한 담보여력이 커지게 되고, 장기 차임연체로 인해 임대인이 손해입을 확률이 낮아집니다. 하지만, 임차인의 경제적 형편이 뒷받침되지 못해 적은 보증금만을 받고 임대차계약체결에 이르게되는 경우도 있습니다. 바로 이 경우에 연대보증이 필요합니다. 일반적으로는, 차임액수에 최소 12개월 정도의 보증금이 적당하다고 하는데, 임차인의 업종, 명도에 따른 예상 소송, 집행기간, 원상회복 규모, 권리금 등등을 고려해서 적정한 보증금액수가 판단될 필요가 있다.

둘째, 임차인이 개인 아닌 법인인 경우입니다. 물론, 자력이 충분한 경우라면 다를 수 있지만, 자력없는 법인인 경우에는 법인 파산에 따른 부담이 개인에 비해 훨씬 낮습니다. 계약이 이행되지 못할 가능성이 구조적으로 큰 경우입니다. 법인 관계자 즉 대표이사나 이사 등 신용 있는 개인의 보증을 요구할 필요가 있습니다.

합리적인 계약체결은, ‘혹시나 상대방이 계약을 이행하지 않을 경우에 어떤 대책이 필요할 수 있나’를 먼저 고민하는 것에서 출발합니다. 연대보증이 금전소비대차의 경우에는 일반적으로 활용되지만 임대차계약에서는 일반적이지 않지만, 이렇게 적절히 활용하면 계약이행에 큰 도움이 될 수 있습니다. 이상


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