大鑊！真系救唔郁喇！樓市利好一個月就不行了，一線城市房價從1750萬跌至1250萬，不少中產家庭遭遇雙殺！

完蛋了！樓市利好一個月就唔得咗，一線城市樓價從1750萬跌至1250萬，唔少中產家庭遭遇雙殺！
樓市的需求真嘅系越來越少了。唔理系北京、上海、深圳，呢種一線城市，仲系像廣州、杭州、南京之類的城市，真正的剛需購房者，都真嘅系越來越少了。我喺聊的呢個時候，先要同大家確定一下，乜野系剛需。免得我喺那講了半天，你講呢個唔系剛需。
我只講自己理解的，乜野系剛需購房者。我認為的剛需購房者，系自己一層樓都冇，他想要結婚，想要生孩子，他卻有米買樓。就系呢種需求，我認為系剛需購房者。那種改善型需求的購房者，我不認為那系剛需。所以，而家樓市的需求，真的就冇過去咁高了。大家想想。就而家社會上氛圍，你睇睇要結婚的人，有幾多？
前幾日的那個結婚人數的數據也出嚟咗，今年前三季度結婚的人數比舊年更低，而且第三季度的結婚人數，系有數據以來的歷史最低。結婚的人數少了，意味住生孩子的人也少了。雖然講，現系外邊各種單親老母，乜野去父留子，未婚先孕等等的，但系呢啲都系非主流，而家社會上的主流仲繫結婚生子，而唔系呢種。
咁結婚的人數少了以後，對應的就系新生兒數量會繼續減少，儘管我認為今年的新生兒會有一個小反彈，但系呢只係曇花一現，無法阻攔住新生兒數量越來越少的問題。咁當結婚的人少了，新生兒也少了的時候，樓市入邊的剛需必然就減少了。樓市入邊的需求減少了，你講樓市想要熱起身，就比過去更難了。
以上海樓市來舉例。大家睇到上海樓市在過去的10月入邊，二手樓成交量達到咗2.4萬套，就感覺系唔系很高？但系你如果知道，上海樓市在2016年的時候，單月二手樓成交量都干到咗5萬多套。你敢想嗎？上海一個月就賣出去咗5萬多套的二手樓。而且那會上海的待售二手樓數量才系幾多套，而家上海樓市的待售二手樓數量系幾多套？
想想待售二手樓數量越來越多，呢系一個客觀事實，而上海樓市的二手樓成交量又沒咁高，呢不就意味住剛需在減少嗎？當樓市入邊的剛需減少以後，你想要把樓價炒起身，咁難度就好大了。而家四大一線城市入邊，亦都系只有深圳樓市，靠着原來成交量特別低的基數，在那勉強的維持着體面。
你要想想，深圳常住人口1700多萬，之前一個月的成交量就系2000套、3000套的樣子，你覺得呢個成交量合理嗎？所以而家深圳樓市的成交量環比之前大幅度增加，也沒能讓深圳樓價漲起身。實在系而家的量太大了，而需求又達唔到，撐不起身。理論上來講，改善型需求也很旺盛。呢啲人雖然有房了，但系佢哋也想要讓自己的居住環境變的更好。但系大家要知道。改善型的需求，唔系剛需。
改善型的需求彈性空間好大的。亦都系講，你可以買呢個房屋，讓你的生活質量提高，你也可以不買呢個房屋，繼續住老房屋。改善型購房者系有的選，而剛需系沒得選。亦都類似於，你手上有閒錢了，你可以買個車，來提高自己的生活質量，你手上要系沒錢，你亦都唔使買車，系一樣的道理。對於嗰啲改善型購房者來講，佢哋就系可以買，也可以不買。現系外邊制約呢啲改善型購房者去買樓的原因，就系佢哋對收入不樂觀。
因為佢哋要買改善房，意味住就系要加槓桿，繼續背負債。我知道好多人講負債，可以讓自己在樓價上漲入邊獲得最大的利益。我知道呢個，也認可負債可以在樓價上漲的時候獲得更大的利益，但問題系，那要系樓價不漲呢？甚至樓價不漲，跟住自己收入也下降，同時遭遇樓價下跌，收入下跌的雙重擊殺。
就好似在2020年樓市比較火熱的時候，好多都唔系房產自媒體的也在那鼓吹人們買樓加槓桿。像呢種做社會觀察類的自媒體，又唔系研究房產的，當時也在那鼓吹後生人要和父母、親戚朋友、同學等等的去借錢湊首付。你講呢個人他連首付都系和人借的，他的槓桿得拉的多大，而且他的抗風險能力，得有多弱。因為大家想想。借錢呢種事情，系很需要信用度的。亦都系你跟人地借錢，一般就1次機會，你要系把人地的錢借走了，你後邊還了，人地才會再借給你錢，但如果講，人哋把錢借給你了，你都沒還，跟住又要借，人哋大概率唔會給你借了。那呢個後生人巨喺買樓湊首付的時候，都系把周圍的人都已經借過錢了，他後邊失業了，還不起房貸了，他再點和人借呢？
呢幾年樓價跌的咁慘，好大的原因，就系當時那種借錢買樓的氛圍太嚴重了。
槓桿拉的太高，好多沒能力買樓的人都買咗房，結果而家搞成噉樣了。也正系因為之前的呢啲人太慘了，所以你而家畀人們再去高槓桿買樓，好多人都唔敢的。至少短期內，而家仲系沒幾多人敢上高槓桿的。我睇到唔少的置換型購房者，雖然首付降低到咗1.5成，但系佢哋買樓的時候仲系把首付搞到咗5成以上，亦都系貸款唔到一半，佢哋就系害怕未來樓價下跌，同埋自己的收入不樂觀。
而家呢波你要睇到樓價上漲，必然系要把大家的就業情緒給穩定落來，你要讓大家相信，自己的收入仲可以持續好多年都唔會下降。哪怕你就系用騙，你只要能騙的所有人相信佢哋的收入能30年不降，那買樓的情緒亦都起身咗。而關鍵而家就系大家對自己的收入預期仲系不太樂觀，噉就比較難了。儘管呢排時間有唔少的剛需購房者，被各大城市的成交量給嚇的衝進去買樓了，但系呢啲剛需的數量系有限的，又唔系無限的剛需。呢啲剛需購房者消耗完了以後，改善的又在那猶豫不決，熱度就很延續的。而且在過去的10月入邊。樓市也沒大家想的咁火熱。成交量系上來咗不假，但價格卻冇真的上來，好多二手樓仲系靠降價走量的。 ? ?
就比如講上海樓市的呢個改善房小區。在2022年7月份的時候，小區入邊122平的低樓層的都能賣到1750萬，而等到咗10月中旬的時候，中樓層的也才只能賣到1250萬，對比9月那個低樓層的1260萬，又低了10萬了。呢很明顯仲系房東在降價走量。如果樓市真的火熱，那房東就唔系呢種方式了，而系直接跳價上漲了。所以我仲系建議大家唔要睇到樓市成交量大漲，就咁焦慮。亦都唔好高槓桿買樓，現系外邊呢個就業情況，但凡系高收入工作，一旦大齡被裁員了以後，你很難再搵到同樣高收入工作了。房屋還好多，你打開你所在的城市，睇一下新樓庫存量，你就知道咗。哪怕深圳，而家新樓庫存還在4萬套以上，二手樓在12萬套以上，房屋還好多，真唔使怕自己有米還買唔到房屋。