玩完！暴跌1000萬！港客慌了，全部逃離！深圳豪宅市場瑟瑟發抖！深圳灣業主哭暈，深圳樓市泡破滅！成交價跌返八年前！中產階級滑落負資產！

深圳豪宅市場瑟瑟發抖！深圳灣業主哭暈，00後新貴卻在瘋狂抄底
深圳豪宅還在跌，最近「底褲」被扒得有啲狠。
曾經好多人天真的以為只要抱團護盤就能扛住周期……實際上，深圳灣業主已經急到跳腳，1000萬到7000萬的房屋集體「裸奔」——太古城南區71平三房一個月狂降100萬，卓越維港北區176平五房半個月暴跌450萬，恆裕濱城二期228平頂豪單價直接擊穿30萬大關......呢唔系割肉，呢系刮骨！市場情緒從「惜售」到「降價着草」，短短數月之間，深圳豪宅的光環好似正在褪去。
但弔詭嘅系，數據顯示，舊年深圳豪宅成交量居然逆勢暴漲3成+，深圳灣、華僑城、香蜜湖殺出重圍，後生新貴瘋狂掃貨次新海景房。呢冰火兩重天的局，到底哩埋乜野財富密碼？在傳統認知里，豪宅市場通常具有較強的抗跌性，尤其系嗰啲地段稀缺、資源獨占的頂級物業，更系被認為「再差也唔會蝕」。但系，事實正在證明，呢種觀點並不適用於當前的市場環境。恆裕濱城二期228平報價6800萬仲冇人接盤，恰恰講明真土豪在撤退，偽中產在裸泳。而恆二近期4800萬左右的大戶型卻成交活躍——3月，恆二170平的大戶型已經成交4套，總價4500-4900萬之間，單價居於26-29萬/㎡之間。
其次，呢個月天鵝湖一期B棟337平的中低層，以7000萬成交，單價約20.71萬/平。2021年天鵝湖一期343平成交價在7600萬，舊年11月同戶型成交總價約7100萬。不止系深圳灣霸王恆二下調了價格，華僑城翹楚天鵝湖一期大戶型也在往下調整中。導致深圳豪宅價格鬆動的核心原因有兩個——首先嚟自經濟環境的變化。過去幾年，房地產市場的流動性急劇收緊，民企融資環境趨嚴，資本市場波動加劇，許幾高淨值人群的流動資金變得緊張，持有高總價物業的資金成本壓力也隨之增加。加之部分企業主的經營狀況受外部環境影響，資金回籠需求迫使佢哋不得不考慮變現房產，而在高端市場，本就成交周期較長，業主一旦着急出手，價格就很難穩住。
此外，市場預期的轉變同樣至關重要。在2021年以前，深圳灣、蛇口、華僑城等板塊的樓價一路上揚，投資屬性極強，唔少買家抱着「買到即賺到」的心態入場。但系，隨着近兩年政策持續強調「房住不炒」，市場流動性下降，投資客發現，即便願意降價出售，接盤者的熱情也大不如前。在噉樣的背景下，深圳豪宅市場正經歷一輪定價體系的調整，價格的回歸，並非豪宅市場的衰退，而系投資邏輯的重塑。儘管豪宅價格有所鬆動，但並唔系所有區域、所有物業的跌幅都處於同一水準。一啲優質物業的降幅相對可控，而另一啲則已經開始顯露「價值坍塌」的跡象。
最典型的例子，就系深圳灣的一啲次新豪宅。以恆裕濱城二期為例，恆二曾經系深圳灣最具代表性的高端住宅之一，巔峰時期單價接近40萬/㎡，但系近期的實際成交價已經跌破30萬/㎡。部分大戶型單位甚至出現咗700萬到1000萬的價格回調。蛇口雙璽二期一套335㎡大平層，上周以6300萬成交，折合單價18.8萬，單價已經破了20萬。同樣的情況也出而家卓越維港、華潤悅府等項目，一啲業主為咗快啲出手，價格幾乎系「一路探底」。價格鬆動最明顯的，往往系嗰啲在高點入市、資金槓桿較高的投資者。佢哋的退出，既有市場信心下降的因素，亦有財富縮水的趨勢。
胡潤財富榜舊年報告顯示，舊年深圳擁有600萬家庭資產的「富裕家庭」數量為17.5萬戶，同比減少了2000戶，降幅僅次於廣州。除此之外，其實還反映出一個更深層次的現實：深圳的豪宅市場，正在經歷一輪需求結構的變化。與老牌投資客的撤退形成鮮明對比嘅系，深圳的新一代財富人群正在悄然布局。佢哋的入場，唔單只改變了豪宅市場的交易邏輯，也正在重新定義「豪宅」的價值標準。過去，深圳的豪宅市場由老錢主導，購房者往往系民營企業家、資本市場人士或系家族財富的繼承者，傳統觀念里更傾向於揀香蜜湖、華僑城噉樣的「居住舒適」、「穩固資產」和「避險工具」，講究嘅系圈層屬性和長期保值能力。
但系，而家的豪宅買家後生化趨勢越來越明顯，90後、00後逐漸成為市場的活躍力量，佢哋的購房邏輯與上一代完全唔同。首先，佢哋更傾向於次新樓，而非老舊豪宅。相比動輒二三十年樓齡的香蜜湖「老破大」，佢哋更願意揀配套齊全、物業服務更現代化的新型高端住宅。
?因此，按照總價區間，而家深圳的新貴們可分成兩個等級：高級一啲的揀悅府和天鵝湖二期；次高級一啲的則會揀招商璽家園、潤璽二期呢類次新盤；儘管單價依然較高，但成交活躍度明顯高於同價位的老牌豪宅——天鵝湖花園二期135平2房，2021年中低樓層成交價在2300-2600萬，單價17-19萬；而家同戶型低層仍保持2300多萬，經歷了牛市到熊市，四年多來依然堅挺。悅府二期166平雖然面積更大，但和天鵝湖花園二期同屬頂級地段，景觀和品質相當；最近悅府166平成交單價16萬多，和天鵝湖二期差距不大，總價段差距幾乎冇。
不過，悅府166平的成交數據停留在舊年12月，火災前成交總價2688萬，3個多月過去，依然沒成交。顯然，火災事件對悅府二手樓交易影響好大。今年最熱的奢侈大兩房當屬招商璽家園：1月125-127平的2房成交5套，總價在1400-1800萬之間，除咗低樓層單價11萬多，其他單價大多在14萬左右。同樣系2000萬以內，潤璽二期120平3房也非常火爆，3月成交5套，總價1600-1900萬，單價13-16萬。天鵝湖三期122平3房亦有成交，但熱度不及潤璽二期120平3房。而家天鵝湖三期122平3房成交總價在1560-2000萬，單價12-17萬之間。
發現冇，最狠的殺招喺哩度——數據顯示，過去5年深圳灣90後買家占比衝到3成；甚至有唔少00後正拿着爸媽的卡狂掃2000萬級次新盤。但系呢個幫後生人根本唔食「老錢」那套：?1.?要新唔要舊：招商璽家園125平兩房月銷5套，20年樓齡的紅樹西岸直接涼涼 ?；2.?要海景唔要情懷：潤璽二期120平三房成交價干到16萬/㎡，比香蜜湖老破大香太多；3.?要舒適唔要實用：135平做兩房叫「奢侈」，166平兩房叫「圈層入場券」——深圳新貴的腦迴路，老錢永遠不懂。深圳的未來系後生人的。深圳豪宅市場的調整，並非市場整體走弱，而系一場深層次的需求重塑。真正面臨壓力的，並唔系所有豪宅，而系嗰啲跟不上新一代財富人群需求的「過時資產」。
未來，豪宅市場可能會呈現出更明顯的分化趨勢。1.?深圳灣繼續擠泡沫：投資客一窩蜂的小區還得跌，但真·稀缺海景大平層已接近觸底；2.?華僑城湖景豪宅穩如老狗：產業大佬的終極安全屋，未來繼續走出獨立行情；3.?00後改寫遊戲規則：睇海景的次新盤碾壓老破大，2000萬成新貴分水嶺；4.?最牙煙嘅系誰？樓齡20年+、戶型過時的「前朝頂豪」，跌3成只係開始。記住：當胡潤報告講中國億元家庭減少1.7%時，深圳豪宅成交量卻在暴漲——呢唔系矛盾，系財富正在向真正掌握生產資料的人手裡集中。你要做的，唔系跟住散戶恐慌拋售，而系盯着嗰啲被錯殺的真資產。?而家問題來咗：當90後開始繼承家業，00後拿着比特幣暴富，佢哋會為香蜜湖的老幹部風買單，仲系用真金白銀投票給深圳灣/前海的海景房？答案，早就寫在呢波成交數據里了。