胡‧說樓市｜
Автор: 雅虎香港 Yahoo Hong Kong
Загружено: 2025-04-29
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呼吸Plan，一個無需入息證明便可批出的貸款計劃，印象中已經很久沒有聽過，但近日因為長實旗下的樓盤再次推出此方案，引起市場熱議，主角正是去年首個決定追收撻訂買家重售後差價的項目 — 位於洪水橋的「#LYOS」。發展商配合呼吸Plan推出了十個撻訂單位，但成效如何呢？
「#LYOS」共提供341個單位，若撇除撻訂而未重售的單位，目前累計售出312個，佔整體的91%，套現19.49億元。發展商待售的29個單位中有10個是撻訂後尚未售出的。發展商最近修訂了價單，調整了價格外，還提供最高90%按揭的免審查貸款計劃。
買家在簽署臨時合約及60天內各支付半成訂金後，餘額90%需在90天內結清，可在免入息、免壓力測試的情況下獲得90%貸款額。貸款期限為兩年，期內無需償還本金及利息，只需按單位大小支付每月3,500至5,800元作為償還本金。
以最便宜的單位「1B座3樓C室」為例，單位面積202平方呎，原業主在2021年11月以370.5萬元買入，平均呎價18,342元，但去年五月初取消交易。儘管發展商隨後減價重售，但一直未有承接，現以320.1萬元重推，相當於減價14%。
如果買家選擇了呼吸Plan，最初只需支付10%的首期，即32.01萬元，餘額288.09萬元可免入息審查下獲批。發展商容許買家在兩年內無須供款，只需每月向發展商支付3,500元作為償還本金之用，到期時共支付80,500元，扣減本金後尚餘貸款額為280.04萬元。
表面來看，每月只需支付3,500，連租金也未必夠交，但現在買家卻可如此低的金額即入住單位。而且這筆錢並非用來支付利息，而是用於償還本金，對於準買家來說看似頗具吸引力，但背後有幾點需要注意，也是此呼吸Plan的風險所在。
首先，此貸款在兩年後到期，除非買家能夠還清貸款，否則必須尋求銀行轉按。兩年後銀行是否仍願意估足價，這是需要注意的問題。以剛才的單位為例，買家在兩年後尚需償還280.04萬元，若打算用70%按揭轉按，則估價需達400萬元，須比買入價升值25%才能達到轉按門檻，否則需補差價或購買按揭保險以獲得更高按揭成數。
其次，銀行是否願意足額估值，亦取決於市價，這個前提則視乎「#LYOS」的開價是否合理。在「#LYOS」附近，「滙都」現時推售尾貨，平均呎價約11,000元，但以「#LYOS」重售的10個單位為例，平均呎價14,292元。即使沒有跌價，純粹比較之下，「#LYOS」已高出20%至25%，屆時銀行是否願意足額估值，視乎市況而定。
最後，要注意的是，選擇此呼吸Plan的買家需自行支付律師費等開支。由於此計劃由財務公司提供，與發展商未必有直接關係，因此若最終財務公司拒絕批出貸款，發展商也可能不會提供任何協助，而買家仍需完成交易。
買家在首兩年只需還本不還息，且免入息審查，這樣的呼吸Plan看似具有一定吸引力，但其開價是否相宜卻成為最重要的考慮因素。若不小心高價購入，兩年後面對上會時估價下滑，很容易使買家陷入估價不足的上會風險。買家要麼補上差價完成上會，否則可能需要取消交易離場，但這又可能會面臨被追收差價的風險，這些都是準買家需要提前衡量的問題。
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