未來20年 | 這5類資產將失去流動性,千萬不能碰 | 不然會成最後的接盤俠 ! 如何判斷一個城市的房子是否有流動性？這裡有三個指標 | 投資自住必看系列 | 中國房價 | 深圳房價 | 二手房 |

黑龍江鶴崗，以“收縮型城市”著稱。這裡的房子均價不足3000元，一套房子總價最低僅為幾萬元，不及北上深一個衛生間。即便房價已經白菜到如此地步，竟然還是賣不出去。2011年前後的溫州，房價一度赶超北上廣，然而一場民間借貸危機迅速將這個城市打回原形。

  










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  泰禾地產，2017年中國樓市最大的“地王收割機”之一，土地儲備相當亮眼，然而2019年的今天，卻面臨著拋售資產、斷臂自救的困局。

  
  這三個案例，都指向了一個再簡單不過的現實：任何資產，一旦失去了流動性，它的價值就會迅速退化。任何資產，無論當初的價格吹的有多高，只要無法兌現，最終都是廢紙一張。

  無論對於開發商，還是炒房團，抑或普通購房者，這個規律都適用。

  什麼是流動性？簡而言之，變現能力，兌付能力，持續撬動槓桿的能力，將資產變現為現金的能力。

房子失去了流動性，指的是有價無市，沒有交易，任何價格、任何浮盈都只是空中樓閣；指的是無人接盤，無論是對城市前景還是資產前景產生疑問，只要沒有人再來接盤，那麼原有的價格就難以為繼。

  黑龍江鶴崗是資源枯竭型城市，經濟下行，收入增長緩慢，出生率下滑，人口持續外流，即便有棚改貨幣化的刺激，但當地的樓市仍然激不起一點漣漪。當人們對一個城市的前景產生疑問時，自然會對這個城市的所有資產都打上問號，房地產必然首當其衝。

  本土剛需群體支撐不了，外來的接盤俠不看好，這裡的房子就失去了的流動性。即便當初房價曾經攀上5000元的高峰，最終也會被拋回地面。

  鶴崗並非極端案例，在全國，有N個如鶴崗一樣的收縮型城市。經濟收縮、人口外流而住房供應過剩，即便目前樓市看起來依舊火熱，即便新盤的開盤熱度一日甚於一日，但只要未來沒人接盤，所有的價格都只是空中樓閣。

  每一次次大寬鬆，全國各地房價都會隨之上漲。普漲行情之下，無論是中心城區還是偏遠郊區，無論是大城市還是中小城市，房價都會上漲，幾乎所有人都能在賬面上賺得盆滿缽滿。

  不過，這些上漲，只是股市裡的浮盈，只是博彩裡的籌碼，能不能拿出來才是關鍵。拿不出來，沒有流動性的，浮盈從頭到尾就是浮盈，沒有多大意義。

  極端一點，如果遭遇溫州式的厄運，出現踩踏事件並非不可能。

  哪些房子未來將失去流動性？

  第一類是沒有二手市場的區域。沒有二手市場，就沒有交易套現的可能。二手市場過於羸弱，新房想要進行變現，就會存在極大困難。

  符合這一特徵的，一是絕大多數的縣城。縣城新房供應井噴，未來棚改拆建帶來的新增庫存又會蜂擁入市，這種地方很難產生二手房市場，有的話，也只會集中於個別區域。

  二是二三線城市的遠郊區。這些遠郊區，既無地鐵線路流經，又無政府部門遷移，更無強勢產業導入，教育、醫療配套同樣一塌糊塗，更無法用於出租來回籠資金，這種地方也不會有二手房市場。

  第二類是非商品住宅及小眾需求的房產。這包括商住公寓、小產權房、軍產房、車庫、非熱點城市的旅居地產、缺乏更新及改造可能的老舊小區，以及部分發展中國家的海外房產。這類房產，凱風君在《再說一次，這幾類房子千萬不要碰》一文中有詳細論述。

  這些房子的流動性本身就不如商品住宅。在樓市上行期，這些產品還會有人追逐，如果樓市進入橫盤乃至下行週期，商品住宅尚且難以維持原來的價格，遑論這些政策風險與市場風險並存的另類資產？

  第三類是政策鎖死的流動性。這一輪樓市調控，不再只是用限購限貸來控制​​供給需求，而且引入限售來控制流動性。限售從2年3年到5年不等，限售越久，房子的流動性就越弱。

值得注意的是，限售一般是從拿到不動產證開始算起，由於預售制度的存在，從購房到交房拿到不動產證往往需要一到兩年時間，這些時間與限售週期疊加，導致房子被鎖定的期限長達4-7年。

  在樓市上行週期，所有人都還能耐心等待。但樓市一旦出現變故，想要套現卻無法套現，想要退場卻被強行按在其中，這必然會加劇資產持有的時間成本和風險成本。如果現金流難以為繼，整個資產配置都會出現危機。

  顯然，限售週期過長的城市，一定不要輕易炒房，現金流必須要跟上。

  所以，相比於房價，我們更應該關注的是房子的流動性。

  如何判斷一個城市的房子是否有流動性？這裡有三個指標：

  一是空置率及出租情況。空置率可通過亮燈率來觀察，而出租情況則可通過租賃市場來判斷。租金回報率過低的區域，甚至租都租不出去的地方，流動性必然成問題。

  二是看市場真實供求規模。小產權房存在法律風險，商住公寓變現成本過高，軍產房涉及的糾紛更加複雜，這些房子都相對小眾，難以經受樓市週期的折騰，抗風險能力太弱，市場一旦轉差，問題就會接踵而至。

  三是看二手房成交情況。對於一二線城市來說，隨著土地資源開發殆盡，二手房市場未來將會取代一手房市場，有天量新盤供應但無對應二手房市場的區域要謹慎。對於三四線城市來說，既有一手房市場又有相當規模二手房交易的區域是首選。

  請記住，房子是不動產，且是動輒涉及數百萬乃至上千萬資金的不動產，甚至是許多家庭靠六個錢包才能支撐起來的不動產，絲毫都疏忽不得。


  還是那句話：未來十年，比房價和升值空間更重要的，是安全性和流動性。
對於所有和樓市有關的人來說，又是一個難忘的一年。告別了2018年開發商賺的盆滿缽滿，2019年樓市在跌宕起伏中落下帷幕。


　　回首這一年，房地產行業在“房住不炒”的總基調下，韌性前行。儘管市場整體規模可能相較去年有所增加，但部分企業仍面臨轉型所帶來的“陣痛”，行業分化與洗牌仍在繼續。同時，在各地“因城施策”的調控政策影響下，開發商與購房者也同趨理性，樓市新態已逐漸形成。


　　中房網（微信公眾號zhongfangwang）通過對今年房地產行業出現的一些“高頻詞”，總結出十大“關鍵詞”，與大家回顧一起走過的2019.


　　房住不炒


“房子是用來住的、不是用來炒的”，這一概念在2016年底的中央經濟工作會議中首次被提出，而且近年來，“房住不炒”一直都是樓市調控政策的總基調。從今年7月份的中央政治局會議，到年底的中央經濟工作會議，高層一再強調要“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”定位。


　　圍繞“房住不炒”的總基調，今年以來，各個城市根據其城市規模、功能、人口結構、經濟增速等實際情況，相繼實行“因城施策”的調控措施。據不完全統計，2019年年初至今，累計房地產調控次數接近600次，遠超去年全年450次，再一次刷新了歷史調控記錄。在堅守“房住不炒”底線的基礎上，一些地方從信貸、土地等方面收緊了樓市調控政策；另一些地方則適度寬鬆了限購政策。


　　此外，今年全年的各項會議向市場發出的信號是非常明確的，多次明確要求“房住不炒”，這也意味全國房地產的調控力度仍然維持之前的狀態。 “不將房地產作為短期刺激經濟的手段”這一新提法，也意味著國家不會為了實現短期的經濟增長而放棄“房住不炒”這一長期定位，而是要繼續貫徹“穩地價穩房價穩預期”的目標，保持房地產市場平穩健康發展。


　　平穩


　　平穩，是調控的目標，也是2019年市場的真實反映。這一年，全國整體房價增速收斂、趨於穩定。雖然3月份經歷了短暫的小陽春，但是漲幅並沒有超出預期之外，依然保持在平穩範圍之內。各能級城市房價指數同比漲幅收窄、環比波動趨平，“遏制房價大漲大跌”已基本收效。


　　年底召開的全國住房和城鄉建設工作會議認為，今年的房地產總體保持平穩運行，實現了穩地價、穩房價、穩預期的目標。


而這一判斷也得到了數據的印證：今年1月至11月全國商品住宅銷售面積達13.1億平方米，同比增長1.6%，穩中略升；11月70個大中城市中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅略有擴大，二三線城市漲幅分別連續7個月和8個月相同或回落，市場預期趨穩。


　　搶人


2019年，從一線到三線，從內陸到沿海，各大城市在“搶人”上使出了渾身解數：送“戶籍”、送“錢”、送“房子”，積極推行各種人才引進政策。


　　據不完全統計，今年以來全國已經有超過160個城市發布了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%，其中有超30個城市陸續出台了新的落戶政策。各城市除了敞開落戶大門外，還實實在在動用了補貼吸引人才。據了解，寧波、柳州、南寧、蘇州、吉林、廈門、南通等地都開出超百萬的高補貼吸引優秀人才，寧波人才安家補貼最高達800萬元。除了常規的落戶和補貼之外，一些城市還出台了個人所得稅補貼等更為個性化的政策。


　　不過，對於各大城市而言，“搶人”只是第一步。雖然大部分城市的人才政策會對房地產市場產生一定的影響，但如何留住人才、利用人才激發城市的發展活力，才

　　渠道


　　今年，地產營銷渠道火了。先有開發商為了迅速回款，向市場拋出了超高代理費。到了年中，隨著短期寬鬆結束，市場愈發艱難，渠道成了開發商賣房極為重要的一環。而後，開發商賣房對渠道的依賴更是猛然上升。與此同時，“渠道費用”漲到6-8個點，網傳還有最高到10個點。不斷攀升的渠道費對開發商日漸收緊的成本形成製約，

　　


　　實際上，當前國內中介渠道費的差別比較大，在不同城市、同一城市的不同區域都存在一定差異。尤其是最近一年來一些企業現金流緊張和融資難度加大，部分項目的確在渠道費上給出了更多的讓步。


　　通過渠道進行商品房銷售，本身並無不妥，但過高的渠道費率則存在明顯的問題。一方面容易形成市場上的惡意競爭，部分中介採取返點給購房者的方式還可能直接影響到正常的房地產交易秩序；另一方面，在市場不好的情況下，渠道成為開發商的重要依賴，但由此產生的高額費用卻又與開發商日漸收緊的成本形成製約，更不利於區域商品房市場的有序發展。不管如何，渠道規範化已經成為行業共同的呼聲。而對於開發商而言，如何練好內功成為一大命題。


　　錢荒


　　融資路徑全面收緊，償債高峰期來臨，今年“錢荒”已成定局。


　　

　　在房地產貸款增速連續回落的同時，其他渠道融資也在收緊。 5月17日，銀保監會23號文，重申432紅線，開始穿透式監管；信託也在2019年對房地產關上了大門；很多地產公司因為拿了地王，被“窗口”指導；多數銀行開發貸門檻已經從TOP50縮減到了TOP30.


　　今年9月4日的國務院常務會議提出，明年專項債資金不得用於土地儲備和房地產等領域。這意味著土地儲備的專項債資金來源也被堵住了。


　　


　　“找錢難”的困境下，房企的還債高峰期還來了。預計2019年房企還債規模超過4000億元，2020年將超過5200億元。


　　大灣區


　　大灣區的概念在今年十分火爆。具體而言，粵港澳大灣區是由香港、澳門兩個特別行政區和廣東省廣州、深圳、珠海、佛山、肇慶、惠州、東莞、中山、江門等九個城市（珠三角）組成的城市群。