【新地蝕錢賣樓？】 SIERRA SEA低於成本價 由財務報表看新地急需散貨

很久沒有跟大家聊香港樓市相關的消息了。最近，新鴻基地產推出了西沙的大盤SIERRA SEA，第一期的價格震撼市場，售價約每平方尺一萬元。市場也關注這第一批單位的價單，一共有158個單位，實用面積從301尺到574尺不等。這種面積區間顯然體現了它們的設計和建築優勢，574尺的單位佈局已經能做到三房，這在市面上較為少見。折實售價不到三百萬便可入場，而最貴的三房單位售價為五百九十八萬，這在新盤中確實相對少見。

今天我主要想聚焦談談SIERRA SEA以如此低的價格出售，實際上反映出新的財務壓力，也不能小看未來的供應壓力。未來供給非常沉重，仍將面臨很大降價賣樓的壓力。此外，SIERRA SEA的銷售出現了新地較為少見的虧損出售現象。這次我們逐一分析背後的細節。

SIERRA SEA位於西沙14鄉，是一個全新的發展區域。理論上在分區行政上屬於西貢區，但實際上SIERRA SEA較為靠近馬鞍山，從馬鞍山港鐵站到SIERRA SEA開車大概五分鐘。未來的交通配套很依賴馬鞍山烏溪沙站。

SIERRA SEA數量相當龐大，九千七百個單位，有四十多座，數字拍得住沙田第一城的五十多座，整體規模非常驚人。值得一提的是，馬灣的珀麗灣項目，自2003年開始發展，到如今的單位數量也只有五千多。可見，整個西沙計畫在新地的開發中規模是珀麗灣的兩倍，供貨壓力之重不言而喻。

SIERRA SEA的定價情況令人關注，市場關心未來開發商的獲利能力和償債壓力到底有多大。 SIERRA SEA的開發案接近二十年，補地價接近二百億，是香港歷來最大宗的農地保地價項目，早在2017年，第一批補地價就已經完成，根據新地在二月底公佈的中期業績，截至去年底，其負債比率有所改善，降至17.8%。然而需要注意的是，新地在未來一年到期的債務為128億，佔整體債務的11%。截至去年年底，其銀行存款為140億，但其中只有70%是港元，理論上還不足以支付未來這一年的到期債務。此外，未來兩年內還需支付211億的到期債務，整體壓力顯而易見。

在這樣的背景下，新地售樓的策略顯然受到財務壓力的影響，SIERRA SEA的推出也顯示出加快銷售的必要性。當本地媒體報道SIERRA SEA時，往往關注開價和付款方式，但對新地在這個項目中是否盈利的討論卻相對較少。考慮到SIERRA SEA是過去十多年中最大規模的開發項目，媒體對其獲利狀況的關注顯然不夠。

新地在2017年進行的補地價項目，總涉及差不多二百億，以每平方尺3190元的地價和建築成本，共超過四百億的投入。這一類建築成本在香港是非常高的，與其他地區的對比實屬不容忽視。再加上歷年利息的逐漸疊加，這使得新地整體專案的成本每平方尺已達一萬元以上。

如今SIERRA SEA以一萬元的價格推出，未來是否會再次提價仍不得而知。根據過往趨勢，開發商的加推定價往往相對受限，因此這在銷售和市場影響上值得關注。不少發展商在最近的銷售中也面臨財務壓力，甚至開始出現虧損的現象。無論是新地、新世界或其他開發商，都迫切需要回籠資金以應對到期的債務。

面對新地產項目的規模與高負債壓力，加上市場供應的重壓，無疑會對二手市場造成重大影響。隨著新盤持續推出，市場可能面臨供過於求的情況，進一步增加整個房地產市場的壓力。

最後，我預期未來一年裡，無論新地或其他發展商都需採取措施，加速銷售，以應對現實的財務困難。這面對一手和二手市場都構成了明顯壓力。同時不論聯邦儲備銀行的利率政策如何變化，整體現實狀況將使市場不可避免地承壓。今年我的預測是香港樓市跌幅將與2024年持平，約5%。但如果國際情勢持續惡化，這一數字可能擴大到8%甚至達到10%。