"거리의 40%가 꺼졌다": 가로수길은 왜 무너졌고, 강남 건물주들은 왜 아직도 임대료를 안 내리나 — 강남의 몰락

한때 ‘서울 트렌드의 심장’이던 가로수길이 왜 ‘유령상권’으로 불리게 됐을까요? 이 영상은 가로수길 공실률이 2019년 4.5%에서 최근 41.6%(현장조사 43.9%)로 치솟은 과정을, 단순 경기 탓이 아니라 ‘구조적 붕괴’로 해부합니다.
핵심 전환점은 2016년 애플스토어였습니다. ‘20년 임대·600억 원 선지급설(월 환산 약 2억5천만 원)’이 시장에 ‘애플 벤치마크’처럼 작동하며, 건물주들은 임대료를 매출·유동인구가 아니라 “애플과의 거리”로 재계산하기 시작했습니다. 그 결과 임대료가 폭등하며 소상공인·디자이너 쇼룸·동네 카페가 밀려났고, 글로벌 브랜드와 프랜차이즈가 들어오며 상권의 문화적 매력이 약해졌습니다. MZ 소비가 ‘구매’에서 ‘경험·라이프스타일’로 이동하는 동안, 성수동 같은 새 힙스팟이 부상한 이유도 함께 짚습니다.
그런데 왜 공실이 늘어도 임대료는 내려가지 않을까요? 상가 가치는 NOI(순영업소득)와 cap rate로 평가되기 때문에, 임대료를 낮추는 순간 자산가치·대출한도가 동시에 흔들립니다. 여기에 ‘negative carry’—예를 들어 100억 원 건물 cap rate 3%(연 3억)인데 대출금리 5%(연 5억)면 매년 2억 원이 마이너스—가 겹치면, 버티기는 더 잔혹한 선택지가 됩니다. 상가임대차보호법(최대 10년 갱신, 연 5% 인상 제한)도 공실을 고착화합니다.
후반부는 대치동 재건축 ‘DH 대치 에델루이’ 사례로, 총수입 4,743억·총지출 2,977억·비례율 130.5%라는 ‘로또’ 계산이 PF 1,700억+공사비 740억=총 2,440억 원 리파이낸싱 압박으로 뒤집히는 과정을 보여줍니다. 채널을 구독하고, 좋아요를 누르고, 이 영상을 공유해 주세요!

*Reference List*
뉴시스(2025.02.18): 서울 주요 상권 공실률 비교 보도(명동 vs 가로수길 등)
Nate News(2025.08.18): 2분기 서울 주요 상권 공실률 기사(가로수길 43.9% 언급)
매일경제(2025.04.13): 가로수길 공실 및 상권 변화 관련 보도(쿠시먼앤드웨이크필드 인용)
동아일보(2025.04.03): 가로수길 애플스토어 ‘선납설’ 관련 팩트체크/논쟁 보도
서울경제(2017.11.20): 가로수길 애플스토어 임대·시장 파급 관련 보도
국가법령정보/생활법령(EasyLaw): 상가건물 임대차보호법(갱신요구권 10년, 증액 제한 등)
데일리안(2025.08.26)·비즈조선(2025.10.09): DH 대치 에델루이 PF/근저당·분담금 이슈 보도
Seoul Property Insight(2025.07.15): 강남 A급 오피스 공실률/임대시장 요약(CBRE 등 인용)
Mingtiandi(2025.08.21): 역삼동 부지(LaSalle–KT Estate) 거래/경매 사례 보도