[제주도 부동산 경매분석] 구제주에 있는 월세 잘 나가는 다가구 주택이 경매에 나왔습니다. (2024타경24915)

안녕하세요 온건부동산입니다.
오늘은 11월 12일 경매예정인 물건입니다.
용담일동에 있는 다가구 주택입니다.
공항에서 11분 떨어져있는 구제주에 있습니다.
학교가 바로 옆에 있고 대중교통도 이용하기 좋은 곳이라서 그런지 총 8세대중
임차인도 6세대가 있는 건물입니다. 나머지 2세대는 주인세대가 아닐까 싶구요. 주변은 주택가들이 있어서 조용한 게 메리트입니다. 필로티 공법으로 지어져서 주차걱정도 없겠습니다.

등기부상으로 걸리는 게 없이 낙찰받으면 딱 정리됩니다. 19년도에 근저당권이 설정되어 있는데 세입자들은 그 후에 들어왔구요. 보증금은 우선변제금 금액 이내라서 명도 스트레스는 거의 없겠습니다.

가격대를 보겠습니다. 감정가 11억인데 5억 7천까지 떨어졌네요.

공시가격으로 보겠습니다. 대지권의 공시지가로 보자면 65에 196만원을 곱하고 3배수를 넣으면 3억 8천 정도 나오구요, 개별주택공시가격인 6억까지 넣는다면 9억 8천이 나옵니다. 매수가격은 적절한 거 같구요,

시세를 보겠습니다. 용담일동에 있는 다가구는 7억에서 12억까지 매물이 올라와 있습니다.

수익환원율로 보겠습니다. 매매후 세를 내놓는다면 현재 임차인들 월세를 합치면 연세로 3000만원 정도는 받을 수 있을 거라 봅니다. 환원이율 5%와 감가상각을 생각한다면 4억 6천, 공시지가 가격까지 합치면 8억 4천정도 나옵니다.

결론은 현재 경매가는 적정가치보다 낮아서 투자하기 좋은 가격대 같습니다. 또 용담일동은 25년까지 도시재생사업이 이루어진다고 하니, 몇 년 후 시세차익도 누릴 수 있지 않을까 싶습니다.

감사합니다.