아무도 안가르쳐 주는 신축 건물 감리의 종류 및 감리 계약시 계약조건 및 결제조건에 대해 알려드립니다

아무도 안가르쳐 주는 신축 건물 감리의 종류 및 감리 계약시 계약조건 및 결제조건에 대해 알려드립니다.
오늘은 약속한데로
건축 감리 계약시 건축주에게 유리한 결제조건을 알려드리겠습니다.
그 전에 감리하는데 감리의 종류는 어떤 것이 있는지 알아야 겠지요.
감리에는 건축감리, 철거감리, 토목감리, 전기감리, 정보통신감리, 소방감리, 구조감리, 설계의도구현, 준공검사특검 요렇게 9종류가 있습니다. 겁나게 많지요...
건축규모에 따라 건축상황에 따라 감리를 계약을 해야 합니다.
건축감리 이외의 감리에 대한 자세한 사항은 다음 영상에서 알려 드릴께요.
그럼 오늘은 건축 감리에 대해서만 알려 드리도록 하겠습니다.
건축 감리에는 상주감리와 비상주감리로 구분 됩니다.
연면적 1,512평 이상, 5000M2 이상 되는 큰 건물 이거나 연속된 5개층의 바닥면적이 3000M2, 즉 907평 이상인 건축물인 경우와 아파트, 준 다중 이용 건물 건축시에는 감리가 현장에 출퇴근 하며 상주해서 공사 감리 업무를 봐야 합니다. 상주 감리 대상인 건물은 상당히 규모가 큰 공사라고 보시면 됩니다. 상주감리비는 매월말에 지급을 합니다. 평당 5만원 ~7만원 정도 감리비를 받고 있습니다. 하지만 민간 공사의 경우 상주감리비가 상당히 부담스럽기 때문에 명목상만 상주감리로 계약을 하고 공사현장에 감리 사무실만 꾸며 놓고 실질적으로 상주 감리를 안하는 조건으로 공사기간 동안 월 500~700만원 정도 금액으로 계약을 합니다.
주택이 없는 건물의 경우 상주감리는 건축주가 직접 발주하여 계약 할수 있음으로 설계건축사님이 감리 계약을 할수 있으며 그 비용을 많이 싸게 협의를 하실 수 있습니다.
그럼 비상주감리 대상은 어떤 건물 이냐?
상주감리 대상이 아닌 건축공사입니다. 아주 쉽죠
1512평 미만 이나 5층 이하 907평 이하인 건물은 비상주감리 대상 건물 이라고 생각하시면 됩니다. 이해 하셨나요?
비상주감리에는 허가권자지정감리, 건축주지정감리, 역량있는 설계자 감리 이렇게 3종류로 나누어 집니다.
뭘 또 나누냐...뭐가 이렇게 복잡하냐...라고 생각하시죠...
저도 그렇게 생각 합니다.
건축주를 보호하려고 국가에서 이렇게 나눴는데...
건축주가 보호 되고 있는 건지...건축주 비용만 더 들어가게 하고 있는 것인지...모르겠네요
제 생각에는 설계하신 건축사님이 감리를 해야 제대로 감리를 할수 있을 것 같습니다.
왜냐하면 설계기간동안 내 건물에 대해서 정말 연구를 많이 하고 공부도 많이 하고...내 건물에 대해 제일 많이 알고 있는 분이 바로 설계하신 건축사님이겠죠. 그분이 감리를 하면 설계 대로 건축이 되어 지겠죠.
설계하신 분이 아닌 제3의 건축사님이 감리를 하게 되면 설계의도 및 설계에 대해 충분히 검토를 안하고 그때 그때 필요한것만 보시고 감리를 하게 때문에 놓치는 부분이 많습니다.
하지만 감리를 정부 공무원 대신 용역 업무를 보는 것 인데도 대충 대충 하고 건축주님들이 설계와 감리를 같이 계약 하면서 설계비와 감리비를 너무 깍다 보니 감리 업무를 제대로 볼수 없는 수준의 비용까지 가격이 내려감으로 감리는 그냥 도장만 찍어주고 건축주와 시공자가 알아서 공사하는 상황이 되어 버린거죠.
이렇게 되다 보니 감리가 유명무실해지고 시공자가 허가도면을 무시하고 법도 마구 위반하고 그러면서 부실공사와 오시공, 불법 시공이 너무 많아 지게 된겁니다.
그래서 정부에서 주택은 사람이 살아야 하는곳이니 제대로 공사를 해야 한다. 그러니까 제대로 감리하는 분을 지정해 주겠다 라고 해서 생긴 것이 허가권자 지정감리입니다.
좋은 취지죠
그런데 허가권자지정감리 제도로 인하여 감리비가 급격히 상승을 했습니다.
그전에는 허가면적으로 감리비 계산을 했었는데 지금은 공사면적으로 감리비 계산을 합니다.
공사면적은 허가면적+발코니+필로티주차장+다락+옥탑 등 실제 공사를 하는 면적을 모두 포함 하기 때문에 감리비가 많이 올라가게 되어 버렸습니다.
그리고 허가권자지정감리제도로 인하여 설계 건축사님들이 감리를 못하게 되자 급히 만든 것이 설계의도구현 업무 계약을 만들어서 설계자의 설계 의도 구현을 위해 설계자를 공사에 참여시키는 법을 만들게 되니 또다시 건축주 부담이 늘어 나게 되어 버린 것입니다.
그리고 허가권자 지정 감리 비용이 설계비 보다 비싸게 되는 경우가 발생 하자 설계비도 허가면적이 아닌 공사면적으로 계산을 하는 건축사님들이 늘어 나게 됨으로 설계비, 감리비 모두 상승하는 상황이 되어 건축주 만 부담이 많이 늘어나는 상황이 되어 버렸습니다.
답답하고 황당하고 어이없고 그러죠
건축주를 위한 일인데...건축주 부담만 가중되는 이상한...상황...
더 답답하고 황당하고 어이없는 일은 금액은 올라가는데 설계, 감리 업무는 그대로다...
예전과 다를바 없다...제대로 설계도 못하고...제대로 감리도 안하고...
물론 모든 건축사님들이 다그렇다는 이야기가 아니고 그런분들이 많이 있다....라고 이해하시면 됩니다.
그래서 좋은 건축사님들을 찾기 위해 이렇게 제 유튜브, 블로그, 카페까지 찾아오시고 교육도 받으시려고 멀리 제주도, 부산에서도 수원까지 올라오시는 예비 건축주님들이 많아요 ^^
모든 분들에게 감사합니다.
자 본론으로 들어가서
허가권자지정감리 대상은 누구냐?
건설업면허가 없는 건축주가 직접 시공하는 건축물로 200M2 (60평) 이하의 건물 이나
건설업면허가 있는 시공회사가 시공하는 건물로 200M2 (60평) 이상인 다가구주택, 다중주택, 임대목적의 단독주택, 분양목적의 공동주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 주상복합건물 등...주거시설이 들어가는 건물은 허가권자지정감리 제도로 시청건축과나 구청 건축과에서 감리 건축사님을 지정해 줍니다.
지정대상은 지역 건축사협회에 가입되어 있는 건축사님들을 순번으로 정해 순차적으로 지정을 하고 있습니다.
건축주가 마음에 안든다고 해서 지정감리와 계약을 안하거나 해지 할수 없습니다. 지정 되면 그냥 계약을 해야 합니다. 그러니까 감리비도 깍을수 없이 달라는데로 다 줘야 합니다. 대부분 10만원 미만은 깍아 주는데... 어떤 분은 에누리 없이 계산대로 모두 받으시더라고요. 못되따 못되따...
대략 공사면적에 7~9만원 정도 합니다. (용도 및 구조, 공사 연면적 당 표준단가 적용)
그럼 건축주지정감리는 누구냐?
허가권자지정감리 대상이 아닌 건축물로 주로 근린생활시설, 상가, 사옥, 빌딩, 공장 등이며 설계자가 아닌 제3의 건축사를 감리로 건축주가 직접 선임을 하실 수 잇습니다.
설계하신 건축사님도 감리를 하실 수 있습니다.
건축주지정감리의 경우에는 설계의도구현 업무 계약을 안하셔도 됩니다.
건축주가 지정할 수 있음으로 허가권자지정감리비 보다 감리비는 저렴하게 계약을 하실 수 있습니다. 보통 평당 6~7만원 정도 합니다.
그런데 감리는 건축하는 지역 감리를 써야 준공때 엄청나게 고생을 안함으로 지역 감리와 계약을 하는게 좋습니다. 그래서 설계하신 건축사님 보다 비용이 쪼금 더 들어갈 수 있습니다.
지역 감리는 지역 건축사 협회 소속의 임원 건축사님과 계약하는 것이 준공때 많이 도움이 되십니다. 요건 꿀팁입니다. ^^
그럼 설계자 감리는 뭐냐?
허가권자지정감리 대상인 경우 그러니까 주택이 포함된 건물의 경우 설계 건축사님이 설계시에 신기술 특허공법을 적용 하거나, 설계 건축사사무소가 공공 공사 설계 입찰 당선 실적이 있어서 역량있는 건축사 사무소인 경우에 설계 건축사사무소에서 설계하고 감리를 할수 있습니다. 예전에는 무조건 역량있는 설계자가 감리를 할수 있었는데 요즘은 지자체마다 적용 기준이 다르고 설계자 감리 심의를 받아야 하는 경우도 있습니다.
역량있는 건축사님들은 대부분 설계 실력이 뛰어나시고 멋진 작품을 많이 탄생 시켰기 때문에 정부에서 실력을 인정해줘서 본인 작품이 망가지는 것을 그냥 나두겠느냐...라고 생각하고 이런분들은 직접 감리도 허용해 주자는 아주 좋은 취지입니다.
그런데 이런 분들은 설계비도 비싸고 감리비도 비쌉니다. 디자인 감리라고 해서 감독업무, 공사관리 업무까지 함으로 설계비 이상의 감리비가 들어 갈수도 있습니다.
물론 다 그렇다는 이야기는 아니고 많은 역량있는 건축사님들은 설계비도 감리비도 비싸다는 이야기입니다.
역량있는 건축사님들중에 설계비, 감리비 싸게 해주시는 건축사님 찾는게 어렵지만 찾는다면 대박이 나는거겠죠. ^^ 제가 아시는 건축사님들 중에도 몇분 계신데...비쌉니다.

그럼 감리계약 조건 및 결제조건은 어떻게 하느냐?
이런건 아무도 알려주지 않죠 ^^ 저만 알려 드립니당.
특약으로
계약 후 계약보증서 및 감리손해배상공제증권을 제출 한다.
착공 이후 주 1회 이상 현장 감리 한다.
설계변경이나 공사지연으로 인한 추가 감리비는 없는 것으로 한다.
월 2회 현장 공정회의시 꼭 참석 한다.
결제조건은 계약 후 30%, 골조공사 완료 후 30%, 사용승인접수 후 40% 지급 한다.
요렇게 특약으로 제안 하시면
감리 건축사님이
계약보증서는 한번도 발급해 본적이 없음으로 못 주겠다.
결제조건은 계약 후 50%, 사용승인접수 후 50% 지급 하는 것으로 조정해 달라고 하실꺼에요.
이 경우에는 감리 의견에 따라서 조정해 주시는 것이 좋습니다.
감리 기분 나쁘게 하면 현장에서 사사껀껀 트집을 잡아서 공사지연이 되게 하고 공사비가 추가로 많이 들어가게 하여 건축주에게 큰 손해를 끼칠 수가 있습니다.
꼭 필요한 감리손해배상공제증권과 월 2회 공정회의시 꼭 참석, 그리고 추가 감리비 없는 것으로 하는 것을 최대한 지켜 내야 겠지요.
건축주에게 불리 하지만 그래도 표준 감리 계약서로 계약을 하시고 꼭 계약서 읽어보시고 계약 하시는 것이 제일 바람직 합니다.
그리고 왠만하면 건축주가 계약서 초안을 만들어 특약까지 적어서 감리 건축사에게 보내어 협의를 하면 조금더 유리하게 계약을 하실수 있답니다.
계약서 샘플은 제가 만든 건축주 모임 카페에 가입하시면 다운 받으실수 있어요

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