Come funziona un mutuo?

Ciao, sono Beppe Frigerio, creatore del metodo di vendita immobiliare CasaVenduta® e, in questo video spigarti come funziona un mutuo e come sapere quanto una banca ti può concedere.

Faccio una premessa, eviterò di entrare in troppi dettagli tecnici, ma cercherò comunque di darti i punti fondamentali.

La prima cosa fondamentale che devi sapere prima di iniziare la ricerca della tua nuova casa è capire il tuo potere di acquisto.

Per potere di acquisto intendo la somma di 2 fattori:
1. quanto hai via dei tuoi risparmi;
2. quanto la banca ti concederà di mutuo.

Per sapere quanto ti potrà concedere di mutuo, una banca in generale, considera la somma tantissimi fattori, ma quelli principali sono:
1. il reddito netto del richiedente, e delle persone che parteciperanno al pagamento della rata;
2. la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi (fideiussione) di qualcuno (genitore o terzi);
3. il valore dell'immobile oggetto del finanziamento

Al primo punto c’è il reddito netto del richiedente: nel momento in cui presenti la documentazione dei redditi, una banca è in grado di esprimere un proprio "parere di fattibilità" che, se positivo, dà l'avvio alla fase successiva, che consiste nella richiesta di tutta la documentazione che serve per gestire la pratica.

Ora ti spiegherò come poter fare da solo questi calcoli.
Uno dei principali elementi utilizzati dalla banca per determinare l'importo del mutuo è il cosiddetto Rapporto "Rata/Reddito" (RRR), ossia è la quota, calcolata dalla banca, che potrai avere come massimo mensile per il pagamento della rata di mutuo.

In breve la tua rata del mutuo, calcolata ai valori del momento, non dovrebbe indicativamente superare il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo dei richiedenti.

Provo a farti 2 esempi:
1. lavoratore dipendente
Prendi la tua busta paga, moltiplicala per il numero di mensilità che percepisci e la dividi per 12 (le mensilità della rata di mutuo) e poi calcoli il 30-35% di quel risultato.

Esempio pratico su una busta paga di 1200 euro mensile netti su 14 mensilità:
1200X14 mesi = 16.800/12 = 1.400 € (media mensile)*33% = 466 euro che sarà il tuo RRR

Questo calcolo si può fare anche direttamente dal CUD, in pratica devi vedere il reddito netto annuo, lo si divide per 12 e poi si calcola il 30-35%.

2. lavoratore autonomo
Per il lavoratore autonomo si dovrà vedere il reddito annuo, al netto delle tasse
Il calcolo è semplice: reddito netto annuo/12 (numero di rate) * 30-35%

Esempio pratico: € 20.000 reddito netto/12 = 1.666 (reddito mensile medio) * 33% = 555 rapporto rata reddito.

Sia dal primo esempio che dal secondo dovranno essere detratte, se per caso ne avessi, le rate di prestito che hai in corso.

Se siete in 2 a fare il mutuo dovranno essere sommati i vostri RRR per calcolare la rata massima di mutuo che potete pagare secondo la banca.

Da questa rata massima la banca ti calcolerà il massimo mutuo che potrà erogarti a seconda della durata di mutuo. Solitamente le banche concedono mutui dai 5 anni ai 30 anni.

Ora che sai indicativamente il tuo RRR, puoi andare su un qualsiasi calcolatore on line di mutui e vedere quanto in base al tuo RRR potrai avere di mutuo

Ovviamente, mi raccomando, per avere indicazioni più corrette, si dovrà vedere caso per caso.

Se per caso hai visto la casa della tua vita e il tuo RRR è al limite su un mutuo in 20 anni potrai allungarlo di qualche anno, facendo sì che la tua rata si abbassi, per rientrare nei canoni del RRR e per far si che la banca non abbia problemi nel concedertelo.
In altri casi la banca ti potrà chiedere la possibilità di un garante sul quale farà indicativamente gli stessi calcoli.

Il garante più considerato per la banca, di solito, è un genitore o un famigliare stretto.

Passata la parte reddituale e calcolato il tuo potere di acquisto ora potrai scegliere la casa della tua vita, ma attento ad una cosa.

Dopo che la banca ti darà la prima fattibilità finanziaria ricordati , che in uno step successivo , farà preparare ad un suo perito una relazione tecnica estimativa per vedere il valore tecnico della casa. Questo non deve essere inferiore alla cifra del mutuo che richiederai. Pena, la banca ti erogherà meno soldi.

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Anche oggi Spero di esserti stato utile. A presto, ciao!

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