Hier droht Spekulationssteuer: Was beim Verkauf einer privaten Immobilie steuerlich zu beachten ist!

Wird eine Immobilie, die zum Privatvermögen gehört, verkauft, ist ein daraus resultierender Gewinn grundsätzlich steuerfrei. Doch es gibt Ausnahmen, in denen Spekulationssteuer zu bezahlen ist. BdSt-Steuerexperte Martin Frömel, Fachanwalt für Steuerrecht, erklärt, welche Aspekte und Fristen Immobilieneigentümer beachten müssen.

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Wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre vergehen, fällt Spekulationssteuer an. Anschaffungs- und Veräußerungszeitpunkt sind jeweils der Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses, bei späterer Bebauung derjenige der Anschaffung des unbebauten Grundstücks. Wurde die Immobilie geschenkt, ist der Zeitpunkt maßgebend, zu dem der Schenker das Grundstück angeschafft hat.

Der Veräußerungsgewinn beziehungsweise verlust wird wie folgt ermittelt: Vom Veräußerungspreis für Grund und Boden inklusive Gebäude und Außenanlagen werden Anschaffungs oder Herstellungskosten sowie Werbungskosten im Zusammenhang mit der Veräußerung abgezogen. Hinzugerechnet werden müssen während der Einkunftsphase vorgenommene Abschreibungen. Zu den Anschaffungskosten gehören auch Nebenkosten wie beispielsweise Notar- und Maklergebühren, Gerichtskosten und die Grunderwerbsteuer. Zu den Werbungskosten zählen etwa die Kosten für Verkaufsanzeigen und auch Maklerkosten anlässlich des Verkaufs. Veräußerungsverluste können im Jahr der Verlustentstehung nur mit Gewinnen aus Spekulationsgeschäften im selben Jahr verrechnet werden.

Ein Sonderfall sind eigengenutzte Immobilien. Deren Veräußerung ist unter engen Voraussetzungen von der Einkommensteuer befreit. Dies gilt dann, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Das bedeutet, dass der Steuerzahler die Immobilie/Wohnung allein, mit Angehörigen oder Dritten tatsächlich genutzt hat. Darunter fällt auch die Überlassung an Kinder, für die Anspruch auf Kindergeld besteht.