만기 며칠 앞두고 계약해지통보 집주인의 대처방안
Автор: 집마스터의 비밀
Загружено: 2024-12-30
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세입자가
임대차종료
며칠 앞두고 해지통지를 했을 때
집주인의 대처방법
세입자가 집주인에게 주택임대차 기간중에 임대차 기간 만료 며칠 전에 갑자기 이사를 가겠다고 하면서 임대차 보증금을 반환해 달라고 합니다.
집주인은 세입자를 내보낼 생각이 없었으므로 2개월 전에 임대차계약갱신 여부를 묻지 않은 상태입니다. 집주인의 입장에서는 갑작스런 일이라 임대차보증금을 마련할 기간이라도 필요한데 어떻게 대처를 해야할 것인지?
2, 법령 검토
가. 묵시적 갱신 등
제6조 제1항은 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.”라고 하였습니다.
따라서 세입자이든 집주인이든 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절 등을 통지하지 아니하였다면, 임대차계약은 종전과 같은 조건으로 계약이 된 것이고, 이것을 묵시적 갱신이 되었다고 할 것입니다.
이렇게 묵시적 갱신이 되면 그 기간은 어떻게 보느냐인데요. 같은 법 제6조 제2항을 보면 “제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 라고 하여 묵시적 갱신의 경우 존속기간은 2년으로 하였습니다.
나. 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지
제6조의2를 보면 ”제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.“라고 하였고,
이와 같은 해지는 ”임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.“라고 하였습니다.
즉, 임대차기간이 갱신된 후에는 세입자는 언제든지 계약의 해지를 집주인에게 통지할 수 있으나 실제 계약이 해지되는 것은 3개월이 지나야 한다는 것입니다.
4. 결 론
가. 묵시적 갱신 후 세입자가 임대차계약을 해지하겠다고 했을 때
세입자가 묵시적 갱신된 임대차계약을 바로 해지하겠다는 통지를 하였더라도 집주인은 3개월 동안은 약속한 차임을 받을 수 있고, 그 기간 동안 임대차계약이 존속됨을 주장할 수 있습니다.
또한 묵시적 갱신이 된 후 세입자가 계약해지 통지를 하면 3개월이 되는 시점이 임대차 종료일이 되므로 그 동안에는 집주인이 차임을 청구하고, 그 기간 동안 임대차보증금을 반환하지 않는 것은 위법한 행위가 아니기 때문에, 세입자가 집주인에게 손해배상을 청구할 수 없습니다.
나. 세입자가 3개월이 지나도 계속 거주하고 있다면
나아가 3개월이 지났더라도 세입자가 계속 주택에서 살고 있다면, 세입자는 차임상당액을 부당이득반환 명목으로 월차임, 관리비 등을 청구할 수 있습니다.
다. 임차보증금과 주택의 반환의무는 동시이행관계
또한 상대방의 건물 인도의무와 귀하가 연체차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있습니다. 그렇기 때문에 상대방이 건물을 인도할 때까지 보증금에 대한 이자나 손해도 발생하지 않습니다.
자세한 사항은 전문가에게 문의하시기 바랍니다.
감사합니다.
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