廣州樓市撲街！房價跌回十年前！規劃陰晴不定，血流不止！第二波救樓市火力全開，房價卻如斷線風箏狂跌不止！沒有接盤俠！危機重重！粵港澳大灣區樓市徹底崩盤。

而家廣州的樓市，感覺都就快返到了2015年嗰陣時喇。噉嘅事呢，廣州的管理層要背點鍋喇。你恁下，從2021年樓價高位到而家，廣州的樓價真系大跌特跌，大概跌咗有三到六成呢！核心城區普遍都跌咗三四成，近郊的黃埔、番禺，仲有天河東部，跌幅大多在四五成。遠郊的增城嗰啲地方，有啲跌幅都超過咗五成。廣州樓價呢四年可算系經歷了大洗禮，直接返到咗十年前。
點解廣州樓市咁冷呢？系唔系因為全面取消了限購啊？廣州樓價還會唔會繼續跌呢？最近廣州的土拍市場亦系冷冷清清，推出咗十宗住宅用地，六宗底價就成交了，四宗還流拍了。最搞笑嘅系，流拍的地塊仲都系天河、海珠、黃埔呢啲熱門地段。千其唔好睇小呢啲情況，發展商都唔敢拿地了，就好似那句話講的，「春江水暖鴨先知」，背後肯定有咩核心因素在作祟。
有人話啊，之前默許發展商偷面積，而家可算系釀成苦果了。嗰啲守規矩的發展商，眼白白睇着新規盤不公平地贏取競爭優勢。新樓價格表面穩定，其實都系靠嗰啲超高使用率的新樓項目撐着的。而家呢個紅利好似就來要沒喇，大家都在觀望。
前年11月，為咗刺激新樓銷售，廣州還調整了容積率計算辦法，某種程度上算系合法化了部分偷面積的設計，比如咩露台占比提升、飄窗擴容呢啲。南方都市報都直接講了，以後廣州發展商可能唔使再想方設法偷面積了。結果呢，發展商就好似打了雞血一樣，房率瞬間飆到了百分之一百以上。舊年南方麵粉廠地塊更系犀利，使用率直接做到百分之一百三十，仲有招商蛇口在南沙橫瀝的項目，使用率竟然號稱百分之一百四十，都敢跟一百六十平米的大平層較量了。
廣州樓市呢兩年偷面積的現象，就真系瘋狂到不得了，手段亦都系五花八門。喐啲就百分之一百四十房率的新樓，對嗰啲房率只有七八成的二手樓來講，簡直就系降維打擊。大量的超規新樓，靠着高使用率、低單價吸引買家，結果二手樓因為實際使用率低，價格一路下滑。到咗今年五六月，廣州二手住宅的成交價，同比環比都系雙雙下跌。那新樓銷售到底有冇得到刺激呢？呢個問題，我們仲要繼續觀察觀察。
你講而家買樓的人啊，都繫心存疑慮：今日買咗第三代、第四代的房屋，聽日萬一又跳出個第五代，噉未系蝕大底？所以，好多人都選擇觀望，都想等到最新款出嚟再買，就系不敢輕落手。呢樓市，真系亂成一鑊粥了。
廣州一睇呢情形，坐不住喇，開始放出風聲要限制偷面積了。呢波嚴查偷面積的政策，來得相當突然，同之前比起身，簡直就系判若兩人。有啲項目偷得太過分，直接就被認定為違建了。就好似增城碧桂園中心小區，將工區外廊封成房間，結果收樓四年了，二手樓仲系沒法交易，你講鬧心不鬧心？
從6月份開始，新規要出嚟的消息就滿天飛喇。聽講執行新標準之後，住房使用率要返到百分之一百以內。呢波操作背後的邏輯其實挺清晰的：一方面，偷面積呢種野蠻生長的現象，已經嚴重擾亂了市場秩序，令嗰啲守規矩的發展商蝕咗底，也令到啲二手樓主欲哭無淚；另一方面，房地產而家已經被明確歸入大眾消費的範疇了，既然系消費品，噉就要有基本的質量標準和公平的競爭環境，唔可以畀偷面積成為惡性競爭的工具。
講白了，廣州呢次收緊政策，應該系意識到之前靠批文令到房屋迭代系行錯咗路。橫向一比，低迷的廣州樓市，而家甚至還不如杭州、成都呢啲強二線城市呢。再唔剎車，成個市場話唔埋就要失控了。不過，就算廣州收緊了政策，樓市可能仲系會繼續下跌。
最近仲有個小插曲，真系令人無語。六月的時候，廣州發了一份調整規劃公告，將琶洲南的地塊從商業文化體育用地改成咗居住兼商業用地。但三年前批覆設立琶洲經濟開發區的時候，明明系要求嚴禁商業房地產開發的呀。呢一出，直接令到琶洲南tod的業主懵了。
中指院的數據也顯示，截至7月20號，廣州網簽了3101套，均價3.26萬/平，呢個水準啊，亦都比春節月強咗少少。要想追上舊年的5596套，那幾乎系唔可能完成的任務了。市場疲態盡顯，呢亦系意料之中的事兒。一來呢，6月廣州網簽了6707套，全年最高，各大項目為咗沖年中業績，紛紛推貨或讓利，市場消耗了一大波購買力；二來呢，7月本來就系傳統淡季，天氣又熱，小朋友也都放假去咗旅行，買樓的熱度自然就降低了；三來呢，除咗中鼎書院上城、保利航天奇觀二期呢啲項目之外，市場上也沒太多新盤亮相，購房者選擇也少了。
梗系啦，仲有個特別關鍵的事兒，就系6月7號新規收緊之後，呢戶型到底點設計，到而家也沒個確定的消息，大家都系那兒觀望住。
言歸正傳，從呢網簽情況來睇，好多朋友都擔心廣州樓市唔得啦。但如果我地深入分析分析，就會發現，廣州樓市而家就好似系在刮骨療毒，一步一步康復緊。我們唔使自己吹自己，但更別妄自菲薄，睇小咗自己。
廣州穩定樓市的第一招，就系釋放購買力。你恁下，房屋沒咗投資屬性，購買動力下滑那亦系能預見的。但今年以來，舊改推進得相當犀利，畀市場帶來咗超多的購買力。之前我們就講過，天河那幾個村的改造，令到啲村民將城投天禧、聯投文津府等幾個盤都擠爆了，城投天禧甚至都清盤了。呢種購買力有冇持續性，而家還唔好講，但廣州呢種探索，確實畀咗市場信心，還開創了新模式呢。
額外講多句，別以為村民手上有房票，買樓就會亂買，佢哋有住自己的標準和原則。比如話，佢哋就特別鍾意現樓，買樓不玩虛的，要眼見為實。
除咗村民帶來的新增購買力，廣州政府也親自下場了，動用了上百億資金來收購存量商品房。呢個就系真金白銀同市場托底，而且力度大得超乎想象，有啲項目都達到咗千套喇。
廣州穩定樓市的第二招，就系連續拿出好地。以前市場紅火的時候，增城、南沙、長嶺居呢啲遠郊，都系廣州的供地大戶。但而家呢形勢，明顯不一樣了。從舊年開始，廣州就嘗試在老城區挖出核心地塊，還加大了珠金琶的供地力度。呢一招。
而家呢，因為新規一出，得房率噉就系不停往上漲，結果市場就亂曬套喇，出咗唔少畸形現象。你睇下，二手樓系越來越唔好賣喇，點解呢？新樓得房率高啊，二手樓相比之下就唔馨香喇。仲有啊，有啲發展商為咗賺多點，偷面積相當離譜，房屋建得奇奇怪怪，安全隱患一堆唔講，業主的隱私也沒法保障，住得心裡都唔踏實。
今年6月7號，政府睇不落去喇，下令收緊新規。呢消息一出嚟，好多人就開始亂咁思索，把新規曲解咗，覺得噉樣一來，房屋的實用率肯定大幅縮水，住起身肯定各種唔舒服。其實，噉就系個天大的誤會！我們都睇過新規調整後的戶型了，使用率根本唔會有咩大變化，100%以上亦都系能夠實現的。新規管嘅系嗰啲有風險的歪門邪道，但唔系正常的戶型設計，大家就別亂咁操心啦。
再講下而家的廣州樓市，就真系令人捉摸不透。唔理系土地規劃，仲系容積率、配套承諾，感覺都系話變就變，沒咩硬性規定管住。就連嗰啲號稱核心地段的稀缺資產，也能夠無底線地超發，呢啲不確定性，簡直就系廣州樓市的底色啊。也暴露了廣州在城市規劃和開發模式上，存在唔少嘅問題。所以，廣州樓市咩時候能夠止跌，誰心裡都沒底，沒人敢擔保。
那廣州應該點算呢？我覺得，首先要減少工地量，別周圍都系建房屋，搞得市場供過於求。跟住，要嚴格執行新規範，令到嗰啲發展商規規矩矩建房屋，別整啲花哩花碌嘅嘢。噉樣一來，市場就能夠慢慢回歸理性了。仲有，二手樓市場也得激活激活，而家二手樓唔好賣，大家都及住新樓，市場就唔平衡了。政府可以出啲更重磅的增量政策，比如話咩買樓送戶口，呢政策一出，肯定能夠吸引唔少人買樓，市場講唔定就可以活躍起身。
雖然而家嘅廣州樓市睇住唔系幾景氣，但亦都唔系沒轉機。只要廣州能夠好好調整，採取一啲有效措施，話唔定好快就能夠走出困境，迎來新的發展機遇呢。我地就拭目以待啦！