מימון חכם ברכישת נדל״ן

אייטם בנושא מימון בעולמות הנדלן מתוך תכנית "סודות הנדלן" קשת 12 בהשתתפות ישראל עטיה.

שימוש במימון חכם יכול להיות המפתח למקסום הרווחים מהשקעות. מינוף נכון יכול להגדיל משמעותית את התשואה על ההון העצמי, תוך ניצול של תנאי מימון נוחים כמו הלוואות בתנאי גרייס (תשלום ריבית בלבד).
בנוסף, ישנם מקורות מימון חכמים מחוץ לבנקים, כמו קופות גמל, קרנות השתלמות ופנסיה, שיכולים לשפר את תנאי המימון ולעזור לך לרכוש נכס בצורה אופטימלית.

מהו מימון בתנאי גרייס?
גרייס הוא מצב שבו משלמים רק את הריבית על ההלוואה במשך תקופה מוגדרת, בדרך כלל מספר שנים, בעוד התשלום על הקרן נדחה. היתרון המרכזי של תנאי גרייס הוא שהוא משחרר את המשקיע מהצורך לשלם החזרים חודשיים מלאים על ההלוואה מיד עם תחילת הרכישה. זה נותן למשקיע גמישות כלכלית גבוהה יותר ומאפשר להשקיע הון עצמי נוסף במקומות אחרים או לשמור על נזילות גבוהה.

ברכישת דירה חשוב לבצע:
תכנון פיננסי מדויק: חשוב לבדוק את גובה המשכנתא האפשרי ולבנות תוכנית מימון המתאימה להכנסות ולתחזית העתידית שלך.
בחינת התשואה על הנכס: האם הנכס הנרכש צפוי לייצר תשואה מעל או מתחת המימון בנכס? והאם האסטרטגיה היא החזקה לטווח ארוך, אקזיט מהיר, השבחה וכו. לכל אסטרטגיה יש לבחון צורת מימון/הון עצמי שונה.
היכרות עם השוק: לפני הרכישה, חשוב לבדוק את מחירי השוק באזור בו אתה מתכנן לרכוש ולוודא שהמחיר המבוקש משקף את הערך הריאלי של הנכס, את פיתוח העיר והסביבה, מספר יח"ד שמתוכננים שם, הטבות כאלו ואחרות, אטרקטיביות למשקיעים או למקומיים.
בחינת מיסוי ועלויות נוספות: רוכשי דירה שנייה מתמודדים עם מיסוי גבוה יותר של 8% ולכן חשוב לבדוק את התנאים הרגולטוריים ולהבין את העלויות הכוללות ולא רק את מחיר הנכס.
ניצול מקורות מימון נוספים: אפשרי לשלב מימון חכם, כדי למקסם את המינוף ולשמור על נזילות גבוהה. גם כאן, תנאי גרייס יכולים להיות כלי חשוב כדי להקטין את ההוצאות בטווח הקצר ולהגדיל את פוטנציאל הרווח בטווח הארוך.

מה חשוב לבדוק ולהיזהר?
הלוואת קבלן: זה יכול להיות ההזדמנות או האיום בעסקה. אפשר בהחלט לראות שיש יזמים שמנפחים את מחיר הדירה ואז נותנים "הטבה" כהלוואת קבלן. כך שהרוכש נדרש לשים פחות הון עצמי בעת הרכישה. תשומת לב שהלוואת הקבלן היא קצובה בזמן ואם היזם מאחר הרוכש בכל מקרה יידרש להתחיל לשלם אותה. לשים לב מה אחוז ההלוואה בעסקה, לבדוק מחירי שוק בעסקה ומה ניתן לקבל ללא ההלוואה (אולי כדאי לקחת ממקור אחר).
סיכון במינוף גבוה: חשוב לזכור שמינוף מוגזם עלול להיות מסוכן. יש לבחון את יכולת ההחזר והנזילות של המשקיע, במיוחד כאשר מדובר בריביות משתנות בשוק.
בדיקות משפטיות וטכניות: לפני הרכישה, יש לוודא שהנכס נקי מעיקולים או בעיות משפטיות. כמו כן, בדיקה טכנית של הנכס עשויה למנוע בעיות ותיקונים יקרים בעתיד.
תנאי השוק: הבנת תנאי השוק הנוכחיים היא קריטית. מה צפוי להיות עתיד האזור מבחינת פיתוח ותשתיות?

מינוף חכם בשילוב עם תנאי גרייס ושימוש במקורות מימון חוץ-בנקאיים מאפשרים למשקיעים למקסם את התשואה על ההון העצמי. חשוב לפעול בזהירות, לבדוק היטב את תנאי השוק ואת הנכסים הפוטנציאליים לפני רכישה, ולהיעזר בליווי מקצועי שיעזור לקבל החלטות נכונות.

מתן האשראי כפוף לשיקול דעת הגוף המממן. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
אין האמור לעיל משום המלצה ללקיחת הלוואה, המידע הינו אינפורמטיבי בלבד ואין לעשות בו שימוש. אין האמור להחליף תכנון ו/או ייעוץ אשראי/פיננסי/פנסיוני מתאים המתחשב בנתונים ובמאפיינים של כל אדם.