계약금? 위약금? 분양계약 해제 시 청구할 수 있는 돈은?

이번 영상에서는 입주지연 등의 사유로 분양계약이 해제됐을 때 과연 수분양자가 매도인 측에 구체적으로 무엇을 청구할 수 있는지 살펴보겠습니다. 해제에는 법정해제와 약정해제가 있습니다. 법정해제는 민법이 정하고 있는 해제사유인데, 법정해제에는 “채무의 내용에 좇은 이행”이 이루어지지 아니했을 때 가능합니다. 약정해제는 당사자 사이에 특별한 해제사유를 만드는 것입니다. 예를 들어 “입주지정일로부터 3개월이 초과된 경우 계약을 해제할 수 있다(입주지연)”라고 특별히 정하였다면 이것은 약정해제사유입니다.
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계약이 해제되면 그 계약은 소급적으로 효력을 잃게 됩니다. 즉 처음부터 계약이 없었던 것이 됩니다. 처음부터 없었던 것이 되기 때문에 당사자가 계약의 이행으로 서로 주고 받은 것들은 부당이득이 되고, 당사자는 이러한 부당이득을 상대방에게 반환해야 합니다. 또 금전의 반환일 경우 받은 날로부터 이자를 가하여 반환해야 합니다. 참고로 계약해지의 경우 해제와 다르게 “장래에 대하여만” 효력을 잃습니다.

그렇다면 소급효로 인해서 손해배상청구권도 사라질까요? 민법은 계약의 해제는 손해배상청구에 영향을 미치지 않는다고 규정하여 해제되더라도 그와 별도로 손해배상은 여전히 청구할 수 있도록 하고 있습니다.

먼저, 분양계약이 체결되면 수분양자는 매도인 측에 계약금을 내고 약 5차례에 걸쳐서 중도금을 내게 됩니다. 그리고 마지막에 잔금을 냅니다. 이렇게 대금을 낸 이후에 계약이 해제되면, 이처럼 이미 지급한 돈을 반환받을 수 있습니다.

둘째로, 이것과 별개로 분양계약에서는 위약금을 규정하고 있습니다. 예컨대 분양계약서에는 “제3조에 의한 계약 해제시 “갑”은 분양대금의 10%를 위약금으로 “을”에게 지급한다.”라고 규정하고 있습니다. 즉, 이러한 위약금은 모든 해제사유에 발생하는 것은 아니고, 분양계약에서 정한 특정한 해제사유(예컨대 입주지연)의 경우에만 발생합니다. 이럴 때는 총 공급대금의 10%, 즉 계약금에 해당하는 금액도 청구할 수 있습니다.

세 번째로, 해제사유로 인해 손해를 입게 된 경우에는 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 손해배상청구를 할 수도 있습니다. 예를 들어 실무상으로는 중도금대출 이자 부분, 소유권이전등기 비용 등이 많이 문제가 됩니다. 위와 같은 손해배상의 경우 항상 청구할 수 있는 것은 아니고, 매도인이 이를 알았거나 알 수 있었던 경우 등 일정한 요건을 갖춘 경우에 한하여 청구할 수 있습니다.

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