미국 부동산 Capital Gain Tax / 미국 부동산 양도 소득세 / 집 팔고 얻은 수익의 세금은?

미국 부동산 Capital Gain Tax / 미국 부동산 양도 소득세 / 집 팔고 얻은 수익의 세금은? 지난 10여 년 동안 미국 집값이 거의 두 배나 뛰었잖아요? 그래서 오랫동안 집을 가지고 계셨다가 이제 팔려고 생각하시는 분들이 꼭 알아야 할 내용이에요.
요즘 집 팔면서 수십만 달러씩 차익 보시는 분들 정말 많죠? 그런데 이 돈에 세금은 얼마나 내야 할까요? 이게 바로 Capital Gain Tax, 우리말로 양도소득세라고 하는 건데요. 오늘은 이게 뭔지, 여러분한테 어떤 영향을 주는지, 그리고 어떻게 하면 세금을 줄이거나 아예 안 낼 수 있는지 함께 알아보겠습니다.
현재 집 가지고 계신 분들이나 처음 집 사시는 분들이 꼭 알아둬야 하는 내용인데, 의외로 모르시는 분들이 정말 많더라고요.
시작하기 전에! 저는 회계사가 아닙니다. 다만 오랫동안 부동산 일하면서 캐피털 게인 택스 때문에 고민하시는 고객분들을 많이 봤습니다. 그래서 기본 개념만 알려드리는 거니까, 자세한 건 꼭 회계사와 상담하세요. 세금은 개인마다 상황이 다 다르거든요. ~~~~~
캐피털 게인 택스가 무엇인지 먼저 알아보죠
간단히 말하면, 주식이든 투자용 부동산이든, 여러분 집이든, 자산을 팔아서 생긴 이익에 붙는 세금입니다.
여기서 중요한 개념이 나오는데, cost basis, 비용의 기준이라는 겁니다.
이 cost basis에는 여러분이 집 공사에 쓴 돈도 포함될 수 있어요. 어떤 공사가 IRS에서 인정하는 Qualified improvements인지 알아두시면 나중에 세금을 많이 줄일 수 있습니다.

예를 들어 볼까요?

25년 동안 한 집에서 살았다고 가정해보겠습니다.
-25년 전에 25만 달러에 구입하였고
지난 25년 동안 적법한 개조 공사로 10만 달러를 투입하였다고 해보죠
그럼 여러분의 조정된 비용, 즉 adjusted cost basis는 35만 달러가 됩니다. 쉽게 말해서 집 사는 데 쓴 구입가격 + 적법하게 개조한 비용, 이렇게 35만 달러가 집의 본전이라고 보시면 되겠죠.
자, 이제 그 집을 오늘 80만 달러에 팔려고 한다면 어떻게 될까요? 판매가격 80만 달러에서 본전인 35만 달러를 빼면... 차익(capital gains)이 45만 달러가 나오죠! 양도소득세는 바로 이 금액을 기준으로 계산하게 됩니다.
**단기와 장기 차익은 달라요**
양도소득에는 단기와 장기, 두 가지 종류가 있습니다.
부동산을 1년 미만 보유했으면 단기
부동산을 1년 이상 보유했으면 장기
장기가 세율이 더 낮아서 훨씬 유리합니다.
우리 예시에서 45만 달러에 대한 세율이 얼마나 될까요? 이건 개인마다 상황이 다 달라서 정확하게 얼마라고 말씀드리긴 어렵네요. 회계사한테 물어보시는 게 가장 정확할 겁니다.

*세금 면제받을 수도 있습니다!*
그럼 이 세금을 꼭 내야 할까요?
다행히 미국은 부동산 투자에 꽤 관대한 나라라서 세금 면제받을 수 있는 방법이 있어요.

첫 번째 조건으로는
주거주지 Primary residence여야 합니다.
임대 주고 있는 두 번째 집은 안 되고요 ❌
별장같은 휴가용 집도 안 됩니다 ❌
투자용 부동산도 마찬가지고 ❌
에어비앤비로 쓰는 집도 해당 안 돼요 ❌
꼭 본인이 주로 사는 집이어야 합니다.
**면제 혜택**
독신은 판매 수익의 25만 달러까지 면세가 되고
부부는 판매 수익의 50만 달러까지 면세가 됩니다.

아까 예시로 든 45만 달러 차익으로 돌아가 볼게요. 만약 부부이고, 50만 달러 면제를 받는다면? 전체 금액이 다 상쇄돼서 세금을 한 푼도 안 내도 됩니다!

근데 만약 독신이라면? 면제액이 25만 달러니까, 45만 달러에서 25만 달러 빼면 20만 달러가 과세 대상이 되는 거죠.

**면제 자격 받으려면 이렇게 해야 합니다**
25만 달러나 50만 달러 면제받으려면 두 가지 조건을 만족시켜야 해요:

1. 최근 5년 중 최소 2년 동안 그 집을 소유하셔야 하고
2. 최근 5년 중 최소 2년 동안 주거주지로 살아야 합니다

꼭 연속으로 살 필요는 없어요. 1년 살고, 1년 임대 주고, 다시 1년 살아도 괜찮습니다. 그냥 최근 5년 중에 통틀어서 2년은 살았어야 한다는 거예요.
*주의하실 점!*
부부인 경우엔 두 분 다 이 조건을 만족하여야 50만 달러 면제를 받을 수 있습니다. 만약 남편은 2년 살았는데, 최근에 결혼해서 아내는 1년만 살았다면? 50만 달러 면제는 안 돼요.

또, 혼인신고 안 된 동거는 부부로 취급 안 됩니다 ❌
그리고 부부라도 Deed에 부부 두 분 모두 등록되어 있어야 해요 ✅

본인들도 잊어버리고 깜빡하거나 잘못 알고 계신 경우들이 있을 수 있으니까 집 팔기 전에 꼭 회계사와 상담하시는 게 좋겠습니다.
*세금 내야 할 수도 있는 상황들*
몇 가지 주의해야 할 상황들이 있어요:
최근 2년 동안 그 집에 안 살았다거나
결혼, 이혼, 배우자 사망 같은 큰 변화가 있었다면
또, 임대했다가 살았다 가를 반복하였다면 → 정확히 2년(24개월) 살았는지 꼭 확인하세요
특히 중요한 건
이혼 후 전 배우자의 지분을 사들인 다음 집을 팔면? 50만 달러 혜택을 못 받고 25만 달러만 받을 수 있어요. 그래서 실제로 이혼 전에 빨리 팔아달라고 하시는 분들도 있습니다.
배우자가 사망한 경우엔 사망 후 2년 내에만 팔면 50만 달러 혜택을 그대로 받을 수 있어요.
다시 말씀드리지만 회계사와 꼭 상담하세요! IRS는 규칙을 자주 바꾸거든요. 제 이 영상을 몇 년 뒤에 보게 되신다면 세법이 달라져 있을 수도 있으니까 다시 확인하시는 게 좋을 겁니다.

*상속받은 집은 어떻게 될까요?*
상속받은 부동산은 계산 방식이 좀 다릅니다. IRS는 Stepped-Up Basis라는 개념을 써요.
예를 들어보죠.
부모님이 25년 전에 20만 달러에 집을 샀는데, 지금 시세가 60만 달러라고 해보죠.

일반적인 경우는 원래 구입가 20만 달러로 계산해서 차익이 40만 달러가 발생되는데,
상속의 경우 구입가가 지금 시세인 60만 달러로 업데이트가 됩니다.
그러니까 상속받은 당일에 그 집을 바로 60만 달러에 팔면? 차익이 없으니까 세금도 안 내도 됩니다!
근데 문제는... 상속받은 형제들끼리 집을 바로 안 팔고 1~2년 더 가지고 있다가 나중에 70만 달러에 팔면? 이제는 60만 달러에서 70만 달러 사이의10만 달러 차익에 대해 세금을 내야 해요.

**결론**:
상속 후 바로 팔면 세금 혜택을 최대한 받을 수 있고, 오래 가지고 있으면서 집값이 더 오르면 결국 세금을 내게 되는 거죠.

*세금 줄이는 팁!*
캐피털 게인 택스를 줄이거나 없애는 전략을 알려드릴게요.
가장 좋은 방법은 Qualified Improvements를 활용하는 겁니다. 집 개조한 비용을 많이 인정받으면, cost basis가 올라가서 차익이 줄어들고 결국 세금도 줄어들게 되거든요.
근데 IRS가 인정하는 개선은 진짜로 집 가치를 올리는 것들이어야 해요.
인정 안 되는 것들은
그냥 페인트칠, 청소, 고장난 거 고치기, 잔디 깎기, 일반적인 유지보수 등은 해당 안되고요.

IRS가 인정하는 주요 항목들 ✅은
지붕 교체
HVAC 시스템
배관 공사
전기 업그레이드
Hot water heater
정수 시스템 등 시스템 업그레이드.
또,
방 추가
증축
데크 설치
차고 추가
지하실이나 다락방 완성 등 구조 변경
그리고
주방과 욕실 리모델링
붙박이장 설치
마루나 타일 바닥 교체
창문이나 문 교체 등 인테리어 리모델링
또,
사이딩 교체
Drive way 설치
Fence
옹벽 설치
조경공사 등외부 개선도 해당이 되고요

솔라 패널
에너지 절약 창문
단열재 설치와 같은 에너지 효율 시설의 설치 등도 포함 됩니다.


이 외에도 더 있으니까 돈 쓰기 전에 회계사와 확인해보시면 좋을 것 같아요. 업그레이드하기 전에, 세금 줄이려는 거라면 그게 진짜 적합한 목록에 있는지 먼저 확인하시는 게 좋겠습니다.

*마무리 정리*
지금까지 정말 기본적인 내용만 알려드렸습니다. 예외도 많고 자격 기준도 다양하니까, 여러분만의 상황을 회계사와 상담해서 자격이 되는지 꼭 확인하시고요.

그게 여러분한테 유리하게 작용해서 집 팔 때 수만 달러 세금을 안 내실 수도 있으니까, 미리 준비하시는 게 좋겠죠!

기억하세요:!!
세금 줄이려면 리모델링 영수증 잘 보관하시고
단순한 유지관리가 아닌 가치 상승 공사만 포함된다는 걸 기억하세요
IRS 웹사이트에서 전체 리스트를 확인할 수 있습니다