Cómo negociar al comprar una propiedad: casos reales y tips 🧠

🏠 En este video te muestro cómo negociar una propiedad paso a paso usando precios de cierre, comparables y las 14 variables reales que se negocian en una compraventa (no solo el precio).

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🏠 Vemos ejemplos en Buenos Aires (Recoleta, corredor norte), cómo detectar “pan caliente” en ZonaProp con visualizaciones, cuándo pagar precio de lista y cuándo ofertar fuerte, cómo armar una reserva que demuestre intención, y una mini guía de tasación con regla de tres para que pagues lo justo.

🏠 Qué vas a aprender:
✔️Precio de lista vs. precio de cierre (caso Recoleta 2025) y cómo usarlo para tu oferta.
✔️Cómo leer visualizaciones en ZonaProp para anticipar competencia.
✔️Estrategia de negociación integral: moneda, plazos, escribano, gastos, comodato, reubicación, tipo de operación.
✔️Reservas inteligentes: cuánto poner y por qué.
✔️Elegir comparables por subbarrio, m², categoría y estado; regla de tres (altura, orientación, frente/contrafrente, expensas).
✔️Errores comunes: criticar la propiedad, hablar de “porcentajes promedio”, ofertar sin datos.

⏱ CAPÍTULOS
00:00 Cómo negociar al comprar propiedad en CABA: evitá los errores típicos del comprador
00:35 Error #1: “tirar abajo” la propiedad no ayuda a negociar en Buenos Aires
02:06 Error #2: el % de rebaja no existe — ofertá según valor real de mercado
03:49 Precio de lista vs precio de cierre: la métrica clave para decidir tu oferta
04:51 Recoleta (CABA): precios de cierre vs lista y gap real (octubre 2025)
07:41 Tasación por subbarrio en Recoleta: microclimas que mueven el precio (Córdoba–Santa Fe–Las Heras)
09:17 14 variables de negociación: estrategia integral más allá del precio
11:43 Cómo poner al inmobiliario a tu favor y extraer información clave
14:44 Reserva inteligente: cuánto poner para demostrar intención real de compra
17:14 Elegir comparables: criterios de ponderación para tasar como un pro
19:14 Regla de tres simple: ejemplo de tasación con ajuste por altura del piso
20:52 La “tabla del tres”: 30 variables que impactan la tasación final
21:17 Ubicación (3): vecinos especiales, iluminación y arbolado de cuadra
22:35 Edificio (6): edad, calidad, categoría, espacios comunes y servicios
23:06 Unidad (9): m², expensas, altura, orientación y disposición (lo inmutable)
25:37 Estado (12): cocina, baños, instalaciones y terminaciones que suman o restan
26:51 ZonaProp: cómo leer visualizaciones y antigüedad del aviso para validar precio

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👉 Soy Santiago Magnin, fundador/arengador de deinmobiliarios.com, ex empleado de alto potencial en Techint y tutor ad honorem del posgrado en Emprendimientos de la Facultad de Ingeniería de la UBA. También defiendo los valores de la libre empresa en el aula, a través de la ONG Junior Achievement Argentina.

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