凍過水！蝕到渣都沒！珠海房價崩了。炒房客苦不堪言！跌回10年前，大批深港客被套死！灣區樓市寒意十足，炒房客的天堂沒落！

被珠海樓市「拋棄」的板塊，樓價崩了？珠海頂豪樓價也頂唔住咗
珠海，呢座濱海城市曾以橫琴新區、航空新城等新興板塊的崛起聞名，但在城市擴張與市場波動中，部分區域卻因規劃調整、發展商爆雷、市場供需失衡等問題逐漸「失寵」，成為樓市中的「失落者」。
作為珠海高新區核心板塊，唐家半島和北圍片區曾因毗鄰深中通道和科技創新海岸被寄予厚望。但系，呢兩個區域近年卻成為「高開低走」的典型案例。
格力海岸：2019年開盤價高達4.5萬元/平方米，但因推貨節奏滯後於市場變化，2022年特價單位已跌至2.6萬元/平方米，價格腰斬。項目雖保留庫存等待轉機，但早期業主面臨資產大幅縮水的困境。北圍地王項目：格力海雲居與雅居樂國際花園樓面價分別達2.95萬元/平和2.9萬元/平，成本遠超周邊售價。高昂的土地成本導致項目無法合理定價，最終陷入「捂盤躺平」的僵局。
該片區的問題源於發展商對市場預期的誤判，疊加2022年樓市下行周期，高槓桿模式難以為繼，最終形成「麵粉貴過麵包」的死結。
橫琴曾因「琴澳深度合作區」概念吸引大量投資，商辦項目一度售價超3萬元/平，但2022年價格已跌至1.8-1.9萬元/平，跌幅達4成。更嚴峻嘅系，部分項目因資金鍊斷裂在交樓前停工，投資者面臨「爛尾」風險，呢你受得咗嗎？
最主要的原因仲系在於：過度依賴投資屬性：商辦項目缺乏戶籍、學區等剛需支撐，市場需求受經濟波動影響顯著；政策落地不及預期：琴澳一體化進程緩慢，配套產業未能及時填補；
供應過剩：2018年後商辦項目集中入市，導致庫存積壓，價格競爭加劇。
斗門區長期被視為珠海樓價「窪地」，但白蕉和尖峰南片區的暴跌揭示了剛需市場的脆弱性。
白蕉片區：格力雙子星項目從1.6萬元/平跌至0.8萬元/平，價格腰斬。發展商急於套現離場，引發周邊項目跟跌，形成「踩踏效應」。
尖峰南片區：新力地產首個珠海項目因資金鍊斷裂停工，華發又一城價格從1.5萬元/平回落至1萬元/平，投資客損失慘重。根本原因仲系在於：產業支撐不足：片區定位模糊，缺乏就業機會，人口導入能力弱；同質化競爭：大量低價剛需盤集中供應，市場承接力不足；發展商戰略失誤：過度依賴高周轉模式，抗風險能力差。
香洲主城區的「老破大」正面臨流通性危機。
舊年數據顯示，主城區老破大掛牌量達2183套，成交占比僅9%，成交周期普遍超過3年，部分單位降價4成仍無人問津。
核心矛盾：產品與需求錯配：後生客群偏好次新樓或小戶型，老破大總價高且居住品質低；
學區價值稀釋：即便有優質學區加持，價格仍同比下跌1成；
城市更新緩慢：部分舊改項目推進困難，無法激活片區價值；
金灣濱海商務區曾以「航空大世界主題樂園+金海大橋」為賣點，但2022年規劃突變更改為住宅用地，導致片區定位模糊。
萬科海上城市、碧桂園華發海灣壹號等項目價格應聲下跌，業主對區域發展信心受挫。會讓一啲投資者覺得珠海在產城融合中的規劃隨意性，削弱了市場對新興板塊的長期信任。作為20年前珠海的頂級富人區，海灣花園憑藉稀缺海景資源吸引富豪聚居。但系，隨着建築老化、產品迭代，其地位逐漸被取代，樓價從巔峰期的豪宅標杆跌至普通改善盤水準。
儘管地理位置優越，但缺乏現代化社區管理和產品升級，使其成為「沒落貴族」的象徵！！！！
珠海的「被拋棄」板塊既系市場周期的產物，也折射出城市規劃、發展商策略與居民需求的深層矛盾。未來，唯有通過精細化運營、產業導入與政策協同，才能讓呢啲區域擺脫「失落」標籤，在城市進化中搵到新定位。
港珠澳大橋上的霓虹依舊璀璨，但橋頭堡的珠海豪宅市場卻悄然上演着一場無聲的變化。
前段時間橫琴某頂級海景公寓項目，早前標價28萬/平米的樓王單位，中介朋友圈赫然出現"業主急售，單價16萬可談"的字樣。呢種價格腰斬並非個案，從十字門到唐家灣，曾經一房難求的頂豪項目正在經歷集體性價值重構。
珠海呢座城市的頂級豪宅市場，也在2025年初展現出咗前所未有的疲軟態勢。
珠海的頂豪市場，一直以來都系樓市中的佼佼者。從翠湖香山的獨棟別墅，到仁恆濱海中心的豪華大複式，再到南灣片區知名豪宅盤中信紅樹灣樓王，珠海的頂豪市場從不缺乏亮點。
但系，即便系呢啲曾經風光無限的樓盤，而家也面臨着巨大的壓力。珠海頂豪市場的崛起始於2015年橫琴自貿區掛牌。彼時，嗅到商機的發展商們將容積率玩到極致，在橫琴島上密集豎起40餘棟200米以上超高層建築。
呢啲披着"世界級灣區豪宅"外衣的鋼筋水泥森林，單價從2016年的8萬元一路飆升至2021年的25萬元，年均漲幅超過3成。某港資發展商在橫琴口岸打造的"天際公寓"，開盤當日即告罄，創造了單日吸金58億的銷售神話，2019年橫琴某項目開盤時，購房者需要繳納500萬誠意金才有選房資格，呢你受得咗嗎？
據最新數據顯示，珠海一啲頂豪樓盤的價格已經出現咗明顯的下滑。例如，九州灣藍海大廈的最大戶型，約635㎡的頂部大平層，備案單價曾高達14.29萬/㎡，總價超過9000萬元。但系，而家噉樣的價格已經難以再現，市場成交情況也開始變的有啲被動了！同樣，珠海其他頂豪樓盤的價格也普遍出現咗下調。一啲樓盤為咗吸引購房者，甚至推出咗大幅度的優惠措施，如送車位、送裝修等。但系，即便如此，購房者的觀望情緒依然濃厚，市場的成交情況依然低迷。
珠海頂豪樓價的下跌，與多方面的因素有關。
首先，隨着市場調整的持續，整體樓價有望繼續保持穩定或略有下降。特別系在一啲價格已經跌至「白菜價」的區域，購房者的揀將更加豐富，同時也面臨着高庫存的壓力。呢啲區域的樓價已經回落至開盤前後的水準，甚至更低，對於首次購房者和置換購房者來講，無疑系一個難得的機會。
而對於頂豪市場來講，由於總價較高，受眾群體相對較小，因此更容易受到市場波動的影響。其次，政策的調整也對珠海頂豪市場產生了重要影響。近年來，珠海對本市的樓市政策進行咗相應的調整，包括全面取消限購、限售政策的修改同埋房貸利率的下調等。呢啲政策旨在平衡供需關係，避免短期炒房行為，保障市場的穩定發展。
但系，對於頂豪市場來講，呢啲政策的影響相對較小，因為頂豪的購買者往往更注重資產保值和增值，而非短期的投機行為。
而造成頂豪樓價的原因我覺得仲系在於供需失衡，據早前珠海統計局數據顯示，2022年全市常住人口僅247萬人，而當年新增豪宅供應量卻高達1.2萬套。
按照頂級豪宅年均去化300套計算，現有庫存需要40年才能消化完畢。呢種畸形供應背後，系地方政府對土地財政的深度依賴。
2021年橫琴宅地樓面價突破4.5萬元/平米，土地出讓金占當年財政收入的62%。此外，珠海頂豪市場的疲軟態勢還與周邊新樓的降價風險、市場成交的不穩定性等因素有關。呢啲因素共同作用，使得珠海頂豪市場面臨着前所未有的挑戰。
面對珠海頂豪樓價的下跌，購房者應保持理性。
一方面，頂豪市場的疲軟態勢為購房者提供了更多的揀機會；另一方面，購房者也應結合自身需求和市場變化做出最優揀。
在機遇與挑戰並存的市場環境下，購房者應保持積極的心態，靈活應對市場的每一次波動。
講白了，當下的珠海樓市正在經歷痛苦的價值重估。
某頭部中介平台數據顯示，舊年珠海千萬級豪宅成交周期從90天延長至280天，議價空間擴大到25%-35%。曾經高唔可攀的"樓王"單位，而家掛牌價普遍低於同小區普通戶型。呢種價格倒掛現象，徹底打破了豪宅市場的價值認知體系。