殺瘋了！連連跌到2萬+/平！廣州二手天塌了？今年房價下跌，好似個無底深淵！所謂嘅「大招」，最後淨得個吉！慘跌千萬，廣州頂豪保利天悅「生死戰」.

殺黐咗線！連連跌到2萬+/平！廣州二手天塌了？10萬/平慘跌千萬，廣州頂豪保利天悅「生死戰」
呢排時間，廣州二手開始上演魔幻劇情了。
前有廣氮片區的天健上城驚現2萬/㎡單位，比同小區便宜了近一半！後有廣鋼的金融街融穗華府也成交了一套2萬+/㎡的單位，對比起同小區其他單位的成交均價，降價了約31%。呢個成交價一出嚟，真的忍不住替業主擦把汗！一睇到呢行情，網上就炸開了鍋，有唔少人慌了神，甚至都有人直喊：「呢兩個小區跌穿了！廣州二手的降價潮來咗！」但事實真嘅系噉樣嗎？真的崩了嗎？先嚟睇一下呢兩套房。先系天健上城，根據貝殼的數據，呢套房為166㎡的4室2廳，成交總價為340萬，單價為20482元/㎡。成交比掛牌少了550萬！今年年初也成交了一套166㎡的4室2廳，成交總價為976萬，成交均價為58725元/㎡，亦都系講，短短一年，就跌咗65.12%，同小區其他業主估計都睇懵了。
天健上城業主；破碎了！感覺被人狠狠敲了一悶棍！再來睇金融街融穗華府呢套單位，根據數據顯示，呢套房為62㎡的兩室一廳，以168萬的總價成交，單價僅2.7萬/㎡。前三個月，金融街融穗華府才剛成交了一套75.79㎡的兩室一廳，均價3.8萬/㎡。呢個更系誇張了，短短幾個月，單價就跌咗1萬+/㎡，亦都系一下子丟了六十多萬。光睇呢兩套房，就好多人開始唱衰廣州二手了。但實際上，呢兩套房的成交，背後都大有「隱情」！先講天健上城那一套，睇到消息之後我就馬不停蹄地去問了中介。
而中介的答覆系呢套房屋其實系雙證！亦都系成交總價分成咗兩部分，一部分為75㎡的410萬，另一部分為91㎡的340萬。所以呢套單位真正的成交總價為750萬，成交單價為4.5萬/㎡，對比起今年年初那套跌咗近五分之一。而且中介還講，呢種情況很少的，系業主急着出手，加上雙證唔可以合一，好多人會比較介意呢一點，所以才系呢個價。而家天健上城166㎡的單位掛牌都系5.7萬-6.7萬/㎡之間。上個月，小區的實際成交均價為3.65萬/㎡，所以講單價2字頭而家仲系不現實的。再睇回廣鋼金融街融穗華府呢套，根據中介透露，其實呢一套系回遷房。大家也都知道，回遷房唔理系在戶型、質量仲系裝修等等方面，比起一般銷售的商品房仲系要差上唔少的。
雖然系回遷房但也很受歡迎，中介表示，當時就有23個人排隊等着呢套房，畢竟上一次成交的回遷房單價要3萬出頭了。詢問中介上一次金融街融穗華府回遷房的成交單價2.7萬/㎡的回遷房，加上有合法的房產證可以正常交易，對於需要廣鋼學位，但預算不高的人來講，真嘅系撿大便宜了。而家的話，小區掛牌在3.4萬-4.8萬/㎡之間，而1月份，小區的的成交均價為3.99萬/㎡，想等2字頭撿漏的仲系很難的。噉樣一睇，廣州二手的天根本就沒塌嘛。事實上，在市場上，一兩個盤以低於平均價成交系很正常的事，因為部分非優質單位降價系市場出清的必要過程，而唔系崩盤的前兆。
少數的個案並唔可以代表趨勢。睇一下貝殼的數據，金融街融穗華府和天健上城的低價單位可能都唔足掛牌量的5%，並且大部分可能都系因為急售或者系特殊戶型等原因，所以過度的擔心真的冇必要，因為呢兩個盤的真實成交價仲系很行的。我哋再來睇一下廣州二手2025年1月的數據。1月份，廣州全市的二手網簽均價為28866元/㎡，環比上個月增長了4%，整體表現十分穩定。
加上三月很可能迎來小陽春，廣州的二手有望持續回暖。所以講，二手市場從未崩盤，只係從「閉眼搶」變成「睜眼挑」。不過，部分單位降價釋放了置換需求，買家可以擇機撿漏優質資產。對於購房者來講，面對噉樣的市場情況，更應該保持冷靜和理性。一方面，唔要被個別降價單位所誤導，盲目跟風等待降價。在購房時，要綜合考慮自己的需求、經濟實力同埋房屋的實際價值。如果遇到岩自己的房屋，價格也在合理範圍內，就可以出手了。

10萬/平慘跌千萬，廣州頂豪保利天悅「生死戰」
廣州頂豪TOP5，好似要跌落神壇。2月10日，名動一時的琶洲頂豪，保利天悅成交了一套285平的房屋，2888萬，低樓層，折合單價10.1萬/平。保利麵粉廠、絹麻廠、琶洲南仲冇入市，二手就開始砸盤。呢幾個月，保利天悅價格波動明顯，從昔日18萬/平，跌到12萬、11萬，再到10萬。另一邊，系海珠天珺的業主維權退房潮，愈演愈烈。坊間盛傳，有銷冠到手的高佣金都要飛咗，人心惶惶。
唔通，保利的「天」字系招牌，危矣？10.1萬/平，保利天悅二樓打骨折呢套285平，底價成交的房屋，我搵了個戶型參考。南北對流，雙露台設計，其中一個仲系7字型轉角大露台。保利天悅有一個其他豪宅與眾唔同的點，噉就系北向望江。越系露台朝北，睇江景出色，價格就越貴。所以從呢一角度出發，呢套房屋堪稱保利天悅的王牌戶型，何至於淪落10萬/平？熟悉的中介透露，呢套房屋在小區二樓，望不了江，只能望樹。
而且樓棟還不靠近花園，靠路邊，隔離就系垃圾站，望樹都唔清淨。呢種單位系小區蟹貨，流通性差，自住的買家唔會入手，只受投資客歡迎，所以價格一降再降。但最終10萬/平成交，仲系出乎意料。近幾個月，保利天悅低價頻出，11萬成交的就有好幾套。從142平入門級三房，到195平四房，再到285平大戶型，逐漸有蔓延之勢。而家，小區有53套單位掛牌，均價16萬/平，保持着廣州頂豪的高水準。
但在最新成交中，199平北向望江四房已跌至13萬/平。對比巔峰期，不望江四房也要17萬/平的高價，回撤近25%。梗系，對比跌3成的保利心語、跌4成的天河牛奶廠、甚至5成的增城遠郊，保利天悅25%的跌幅，簡直堪稱穩健。但3000萬一套的豪宅，時蛋5%的跌幅，就相當於一套增城100平的房屋。某種程度上講，真唔知誰贏咗。保利「天」字系招牌，真豪假豪？
保利天悅從幾萬漲到十幾萬一平的傳奇，讓天悅躋身頂豪TOP5，比肩匯悅台，也打響了保利的「天」字系招牌。最近傳聞，保利琶洲南三兄弟、絹麻廠即將入市，定位很高，產品都系「天」字系。但保利天字系，真豪假豪？2021年，同在琶洲，一座天字系豪宅在珠江前航道拔地而起。開盤8.4-9.2萬/平，200多套單位，總價1300萬-3000萬，唔到一分鐘沽清。呢座豪宅神盤，就系天悅隔離的招商保利·海珠天珺。業主向我爆料，自舊年5月以來，海珠天珺一直在維權入邊。 項目大幅度減配，問題包括但不限於外立面鋁扣板減配、公共區域會所品質下降、企圖侵占業主共有的園林空間，將電梯廳錯誤計入套內面積等。業主聯名上訴，集體簽署拒收樓聲明。
網傳，當年天珺的銷售獎金都要退了，弄得人心惶惶，畢竟當年呢個房屋幾多人托關係，排隊，甚至有傳給「茶水費」才能買到，買到的都唔系泛泛之輩。所以，當時賣得多轟烈，就吵得多強烈，退房壓力就有多大。聽講正系因為天珺維權退房，所以保利不放心將麵粉廠交給廣東公司，決心由總部操刀直管，力求打造全國保利系最高的招標。但保利絹麻廠，和琶洲南三兄弟……？大家覺得，2025，保利的「天」字系招牌，能穩得住嗎？