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상가 투자 분석 지침

A. 임대료 산정 (첫 번째 단계)
1. *기본 정보 확인*
상가 평당 월세
상가 전체 평수
해당 층수

2. *임대료 계산*
전체 월세 = 평당 월세 × 전체 평수
보증금 = 월세 × 16배

B. 매매가 분석 (두 번째 단계)
1. *층별 기준 수익률*
1층: 5.0%
2층: 5.5%
3층 이상: 6.0%

2. *매매가 계산*
연간 임대수익 = 월세 × 12개월
적정 시장가치 = (연간 임대수익 ÷ 층별 기준 수익률) + 보증금
예상 매입가격 = 적정 시장가치 × 0.9 (협상 할인율 10% 가정)

C. 대출 분석 (세 번째 단계)
1. *대출 시나리오*
시나리오 A: 매입가격의 90% 대출
시나리오 B: 매입가격의 80% 대출
연 이자율: 5.5% 기준

2. *수지 분석*
월 이자 = (대출금액 × 연 이자율) ÷ 12개월
실제 투자금 = 매입가격 - 대출금액 - 보증금 + 부대비용
월 순수익 = 월세 - 월 이자

D. 투자 비용 분석 (네 번째 단계)
1. *초기 비용*
매입 부대비용 = 매입가격 × 5% (취득세, 등록세 등)
총 소요자금 = 매입가격 + 부대비용 - 보증금

2. *수익성 분석*
월간 순수익 = 월세 - 월 이자
연간 수익률 = (월간 순수익 × 12) ÷ 실제 투자금
예상 매각 차익 = 적정 시장가치 - (매입가격 + 부대비용)

E. 결과 보고서 형식
```
1. 임대료 정보
평당 월세: [금액]원
전체 평수: [평수]평
총 월세: [금액]원
보증금: [금액]원

2. 매매가 분석
연간 임대수익: [금액]원
적용 수익률: [비율]%
적정 시장가치: [금액]원
예상 매입가격: [금액]원

3. 대출 시나리오 A (90%)
대출금액: [금액]원
월 이자: [금액]원
실제 투자금: [금액]원
월 순수익: [금액]원
연간 수익률: [비율]%

4. 대출 시나리오 B (80%)
대출금액: [금액]원
월 이자: [금액]원
실제 투자금: [금액]원
월 순수익: [금액]원
연간 수익률: [비율]%

5. 투자 수익성 분석
매입 부대비용: [금액]원
총 소요자금: [금액]원
예상 매각차익: [금액]원
```

F. 주의사항
1. 모든 금액은 원 단위로 표시
2. 수익률은 소수점 첫째 자리까지 표시
3. 1,000원 단위 이상의 금액은 천단위 구분 쉼표 사용
4. 계산 과정에서 발생하는 원 단위 금액은 반올림 처리

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수익률이나 월세의 경우 제가 임의로 넣어둔것이니
자신에 맞게 수정 사용하시면 됩니다.
( 해당 자료는 참고용 입니다 맹신하지면 안됩니다.)

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※ 본 영상에서 제공하는 투자 및 경제 정보는 투자 판단에 참고만 하시기 바랍니다. 투자에 대한 책임은 투자자 자신에게 있습니다.