鰂魚涌 康怡花園｜新界價買到港島樓？｜3房不用900萬元｜上、中、下康點樣揀？

【易發睇樓團🏠樓盤任您睇】鰂魚涌 康怡花園｜新界價買到港島樓？｜3房不用900萬元｜上、中、下康點樣揀？
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由恒隆、新世界及港鐵合作發展的康怡花園，是十大屋苑之一。1985年起落成入伙，樓齡約35年至37年。雖然與另一藍籌屋苑太古城位置相近，同樣鄰近港鐵太古站，樓齡也差不多，惟因康怡花園大部分座數需要行斜路才能抵達，加上開則以鑽石廳為主，相對沒有太古城般方正，又沒有無遮擋臨海單位等，所以樓價會較太古城低。以去年12月的二手平均呎價來看，康怡花園約13815元，而太古城則約14853元，康怡花園是低近百分之7。
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康怡花園分了三期發展，16座物業，每座再細分「1-8室」和「9-16室」兩幢大廈，所以實際上會看到32幢大廈，提供逾6600個單位。實用面積由461至1142平方呎不等，涵蓋兩房至三房套標準間隔，也有提供三房套或四房套的複式單位。由於屋苑佔地廣，所以都有因應地勢及期數，再細分了「上、中、下康」，各有各特色。地勢最高的「上康」有A至H座，是屋苑最早落成的一期，也是最遠離太古站及生活配套的一期。若不乘搭小巴，居民可以乘兩小段扶手電梯後，再走斜路上，又或者直接撐斜路上，需時約10至15分鐘。不過「上康」最鄰近會所，而且環境最清靜，景觀以山景、護土牆景及遠樓景為主，部分座數極高層單位更可以遠眺海景。不過要留意，D座早年曾發生烹夫案，所以樓價會較其他「上康」低約一成半。在「上康」，基本上涵蓋了屋苑全部戶型，實用面積由497平方呎起步；而當中複式戶更只有「上康」才有。
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往下走就到「中康」，有J至M座，這裡離太古站約7至10分鐘。雖然景觀不及「上康」開揚，以護土牆景及樓景為主，但仍能保持清幽寧靜，同時又享有鄰近康怡廣場的優勢。不過「中康」的面積較大，以三房或以上大單位為主，標準戶最大的902平方呎三房套單位就可以於這裡找到。「中康」也有提供兩房戶，但只限於K座及L座的12及13室，實用面積劃一555平方呎，同樣屬於康怡花園中最大的兩房則。最後餘下的N至R座就是「下康」，樓齡最新，地勢也是最低，最近太古站及英皇道，交通及生活配套最方便及完善。不過這裡以樓景及馬路景為主，而且較容易受噪音滋擾。另外「下康」的單位面積普遍較細，只是提供兩房及三房戶型，實用面積由461平方呎起步。正正因為「上、中、下康」的單位呎數、景觀、便利程度等有明顯分別，所以價錢也有一定差異，當中以「中康」最為堅挺。
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第一個放盤來自「中康」的K座中層12室，實用面積555平方呎，屬兩房，現時叫價830萬元，呎價近1.5萬元。一進屋就是典型鑽石廳設計，看到沒有玄關位，鞋櫃可以放在旁邊。雖然客飯廳呈以鑽石形，但感覺頗寬敞，沙發與電視機之間有一定距離。兩廳布局都分明，飯廳這邊還有對流窗通風，兩邊合計有約200平方呎。不過整體居住得非常殘舊，近乎原裝的設計，保養一般，新買家都要預留一筆錢來大裝修。單位向東南，望護土牆，景觀不算吸引，也不是人人喜歡，但勝在夠寧靜，所以頗看個人喜好。假設借盡九成按揭，以還款年期30年，息率4.125厘計算，每月要供款約3.7萬元；而要通過壓力測試，月入就要約7.7萬元。
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第一個放盤來自「下康」的R座低層13室，實用面積616平方呎，是三房間隔。業主現時叫價898萬元，呎價約1.45萬元。一進屋會先有玄關走廊，本來都是一個鑽石廳格局，惟因業主造了一組較大的鞋櫃加展示櫃，所以拉直了部分牆身。變相來到客飯廳的位置時，感覺較剛才的兩房細些，這裡約170平方呎。業主在2012年買入單位，之後一直自住，雖然已經近12年，但整體保養得不錯。若不介意，整理及打掃一下已經可以入住。這個單位向西，下午光線非常充足，不過略嫌有少許熱。雖然位處「下康」，出入最方便，但這裡會以望樓景為主。好像在這座旁邊就有太古小學，看到距離非常近。雖然放盤所在的樓層剛好高過它，但怎樣都有些壓逼感。假設借盡九成按揭，每月要供款約4萬元；月入要約8.4萬元，才可以通過壓力測試。
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