제시외매각물건과 법정지상권의 해결방법

제시외 매각물건이란 무엇인가
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제시외 매각물건이란 경매신청채권자가 신청한 경매목적물에는 없었는데 감정평가사가 현장조사를 통하여 발견한 물건을 말하는데 , 이러한 물건이 부합물 또는 종물이라면 이는 민법 제358조 규정에 의해 저당권은 저당물의 부합물과 종물에까지 그 효력이 미치기에 저당권 실행에 의해 경매대상물은 낙찰받은 자의 소유로 귀속되나, 만약 부합물 또는 종물이 아니고 독립적인 거래객체 대상이 되는 독립물이라면 낙찰자는 소유권을 취득하지 못한다.

1. 부합물이란?
부합이란 동산과 동산, 동산과 부동산이 결합하여 사회관념상 한 개의 물건으로 되어 그 분리가 불가능하거나 곤란할 경우 이를 원상회복시키지 않고 한 개의 물건으로 어느 특정인의 소유에 귀속시키는 것을 말한다.

2. 권원에 의해 식재된 수목
토지상에 타인의 권원, 즉 지상권, 임차권, 사용대차 등에 의해 수목이 식재되어 있다면 수목은 토지에 부합되지 않고, 따라서 토지소유자의 소유가 아닌 수목을 식재한 자의 소유로 된다.

3. 권원없이 식재되었거나 토지 소유자가 식재한 경우
1)토지상의 미등기 수목을 토지소유자가 심었다면 수목은 토지의 부합물에 해당되고 평가표상에 미등기 수목의 가액이 표시되었다면 낙찰시 토지와 함께 소유권을 취득할 수 있다.
2)지상의 미등기수목 등의 가액이 평가되지 않고 단지 토지 및 건물의 가액만 평가되고 이 가격에 터잡아 낙찰받았을 경우 소유자 측의 이의가 있다면 매각불허가결정이 날 수 있어 입찰참여시 미등기수목 등의 가액이 평가표상에 표시되어 있는지를 확인하여야 할 것이다.
3)권원없이 제3자가 수목을 식재하였다면 미등기 수목은 토지에 부합되어 토지 낙찰자의 소유가 된다.

4. 미등기 수목이 평가되지 않은 채 경매진행된 경우
지상의 미등기수목 등의 가액을 평가하지 않고 토지 및 건물의 가액만 평가된 물건을 낙찰받았으나 소유자측에서 아무런 이의를 제기하지 않아 법원은 매각절차를 계속 진행시켜 낙찰자가 대금을 완납하였다면 타인이 권원에 의해 식재한 수목이 아닌 미등기수목은 토지의 부합물로서 민법 제358조 규정(=저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다)에 의해 토지를 낙찰받으면 미등기수목은 토지의 부합물로서 낙찰자가 소유권을 취득하게 된다.

5. 농작물의 경우
농작물의 경우 대법원 판례에 의하면 토지에의 부합을 인정하지 않는데, 농작물을 경작한 자가 권원없이 또는 위법으로 타인의 토지상에 토지소유자 모르게 농작물을 재배한 때에도 그 농작물의 소유권은 언제나 경작자에게 귀속된다.

6.법정지상권의 성립여부
1)법정지상권이 성립 안한다면
지료청구 + 건물철거청구소송제기 이후 / 20가구의 명도
리모데링 또는 신축 (통빌라 또는 7가구 단독주택)
2)법정지상권이 성립 한다면
토지 감정가 20억의 5%인 1억을 매년 청구 (시세 반영해서 증액할 수 있음)
불가분채권으로서 20가구를 동시 또는 순차로 공격 (** 돌리기)
지상권소멸청구 + 지료청구 + 건물철거청구
** 결국 법정지상권의 핵심은 토지 !! 돈 되는 입지의 토지를 잡아라 !!

7.의정부 지역의 추천포인트
1)의정부역 GTX-C노선 경유
2)펠리스타워 6개동 55층, 지역주택조합, 조만간 착공예정
3)현대산업개발은 도로문제로 펠리스타워와 연계해 개발예정
4)의정부힐스테이트 (아파트 172가구 + 오피스텔 232가구) 성황리에 분양마감
5)을지병원의 개원예정 (병상수 1000개, 한수이북 최대)

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1.핫플레이스 투어 : 지역적 분석을 중심으로 하는 입지중심 설명과 사례강의
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