澳洲的房市危機與「父母銀行」

澳洲房地產市場與家庭協助購屋趨勢
一、 澳洲房地產市場概況與增長趨勢
澳洲房地產市場已進入一個更高的發展階段，正經歷多年來最廣泛的漲勢。
1. 市場強勁增長與地區重新洗牌
• 綜合資本城市表現： 在截至 2025 年 9 月的季度中，綜合資本城市的獨立屋和公寓價格均創下歷史新高。這是近四年來獨立屋價格增長最快的時期。
• 領導地位轉變： 布里斯本房市已首次超越墨爾本和坎培拉，成為澳洲第二昂貴的房地產市場。布里斯本的獨立屋中位價達到 $110.1114 萬，該季度上漲 3.7%，這是該市連續第 11 個季度上漲，也是二十多年來最長的上漲週期。
• 主要城市表現：
◦ 雪梨的獨立屋價格在 9 月季度上漲 3.4%，達到創紀錄的 $175.1728 萬。
◦ 墨爾本獨立屋價格上漲 2.2%，達到 $108.3043 萬，是近四年來最強勁的漲幅。
◦ 阿得雷德獨立屋價格上漲 3.2%，達到 $104.8773 萬。
◦ 伯斯獨立屋中位價已接近 $100 萬的里程碑，報 $98.1259 萬。
• 驅動因素： 市場上漲歸因於一系列正面因素的「完美風暴」，包括較低的利率和改善的借貸能力、實際收入增加、就業市場緊張、消費者信心強勁、住房供應有限、以及擴大的首購族激勵措施。人口增長和受限的住房供應也是需求的重要支撐。
2. 公寓市場復甦
• 在布里斯本、阿得雷德、伯斯和達爾文，由於投資者和首購族尋求價值，公寓的表現優於獨立屋。
• 阿得雷德公寓中位價上漲 5.0%，使其成為第三昂貴的公寓市場。
• 布里斯本的公寓市場上漲 4.2%，創下歷史新高，已連續 18 個季度增長。
• 儘管如此，在雪梨和墨爾本，獨立屋的漲幅仍強於公寓。

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二、 百萬美元中位數市場的興起與負擔能力
百萬美元（七位數）的房價已不再僅是傳統聲望地區的象徵，而正變得越來越普遍。
1. 百萬美元市場數量創新高
• 澳洲三分之一（34.1%）的房地產市場（獨立屋或公寓）中位數價值達到 $100 萬或以上，創下歷史新高。
• 這比去年同期（30.3%）有所增加。
• 過去五年中，百萬美元郊區的數量激增了 143%。
• 領漲地區： 布里斯本在百萬美元市場的淨變化中居所有首府城市之首，淨增 37 個新市場。雪梨緊隨其後，其市場中有七成中位價超過 $100 萬。
• 在雪梨，現在只有 15% 的郊區獨立屋中位價低於 $100 萬。
2. 負擔能力惡化
• 隨著越來越多郊區跨越百萬美元門檻，首購族的負擔能力問題日益嚴重。
• 一個家庭若收入為平均水平（$106,000），且擁有 20% 的首付，他們需要將超過 50% 的稅前收入用於償還 $100 萬房產的貸款。
• 如果使用「首購族擔保計畫」（First Home Guarantee's schemes）的 5% 首付，這一比例將增加到 60% 以上。

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三、 父母協助子女購屋（「媽媽爸爸銀行」）
由於年輕澳洲人難以進入房市，許多父母被稱為「媽媽爸爸銀行」（bank of mum and dad），提供經濟支持。一項針對 1,725 名澳洲父母（主要年齡在 45 至 64 歲）的調查揭示了這些協助的趨勢。
1. 提供協助的父母比例上升
• 超過半數（994 名）受訪者表示曾幫助過他們三個最年長的孩子中至少一位購買首套房。
• 提供協助的比例隨時間增加：在過去五年內購房的子女中，有 58% 的父母提供了協助，高於五到十年前的 50%，以及十多年前的 44%。
2. 協助方式的轉變
• 調查發現，在過去五年中，允許子女在家庭住宅中免租金居住已成為父母協助子女的首要方式。
• 現金贈與仍然重要，但相較於十年前已不那麼常見。
• 超過十年來，約五分之一（22%）的子女獲得了不止一種協助方式，最常見的組合是直接協助（禮物、貸款、擔保）加上免租金居住。
3. 財富與援助資源的連結
• 擁有房產和高收入的父母更有能力透過現金贈與和貸款來協助子女。
◦ 在年收入超過 $200,000 的父母中，提供貸款的比例急劇上升至 41%。
• 租房的父母則傾向於透過讓子女免租金居住等其他方式提供協助。
• 高收入父母的子女也更有可能在父母的第二套房或投資房中獲得免租金住宿，這項支持有可能使私人租客成為房主的可能性增加一倍以上。
• 資金來源： 提供現金贈與的父母，絕大多數（78%）是動用儲蓄。提供貸款的父母中，只有 46% 動用儲蓄；但近三分之一（29%）動用了自有房產的淨值，另有 12% 動用了第二套房產的淨值。
4. 衍生風險與財富鴻溝
• 父母的協助會將房產所有權的利益代代相傳。
• 然而，現金贈與和貸款並非沒有風險。由於「媽媽爸爸銀行」缺乏法律保護，使老年人面臨金融虐待的風險。
• 隨著父母協助的重要性增加，這將擴大年輕人中那些能獲得父母幫助和那些無法獲得幫助者之間的代際房產財富差距。

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四、 近期拍賣市場數據（2025 年 10 月 25 日）
儘管正值仲春，上市房源數量顯著增加，但拍賣清盤率仍大致保持穩定。
1. 全國與主要城市清盤率
• 全國平均清盤率： 過去一週的平均清盤率為 67.2%，略低於前一週的 68.1%，但遠高於去年同期的 56.7%。
• 雪梨： 清盤率為 75.1%（略低於前一週的 76.1%），拍賣上市量為 1231 處。獨立屋的清盤率（76.9%）高於公寓（70.5%）。
◦ 雪梨獨立屋拍賣中位價為 $1,950,000。
• 墨爾本： 拍賣量是今年以來最大的一週，清盤率為 69.4%（低於前一週的 74.1%）。獨立屋清盤率（68.8%）略低於公寓（69.3%）。
◦ 墨爾本獨立屋拍賣中位價為 $1,171,000。
• 阿得雷德： 報告清盤率為 74.4%。
• 布里斯本： 報告清盤率為 52.9%。
儘管假期可能會在短期內分散一些賣家的注意力，但預計買家活動仍將保持強勁。