完了！跌到1字頭！廣州這些板塊，單價跌到萬元內了...這幾年，中山樓市最慘的兩批人！降價60萬，無人接盤。炒房客大出血！

崩盤！廣州呢啲板塊，單價跌到萬元內了...呢幾年，中山樓市最慘的兩批人！降價60萬，無人接盤。炒房客大出血！
咁呢一年，廣州邊啲板塊房屋跌落1字頭呢？前兩日，網友在群里討論：今年廣州的房屋邊度跌最多？有冇單價唔到1萬的可以買？
不一陣間，知識城、新塘、朱村、雲埔等板塊的二手樓就被搬出嚟吐槽了。有人講：知識城就算吃到利好，樓價最多只能橫盤...更羅命嘅系，呢種言論並非網友們憑空講的，佢哋還立馬甩出咗「證據」：啱啱過去的12月，中泰天境賣出去一套90平三房。總價88萬，折合單價9750元/平，樓價低到不像在黃埔。而在此之前，知識城二手還出過1萬/平左右的智品上城、從3字頭降到1.5萬/平起的萬科幸福譽…
而呢啲價格波動較大的小區，要麼系以前明顯虛高導致，要麼系本身素質不過硬引起的。比如中泰天境，道路貫穿小區，距離鎮龍西地鐵口直線都系1公里以上，去玉岩實驗學校也要1.5公里，加上社區內配套少，生活不太方便。我還查了一下，知識城近幾年的二手成交均價。自從21年下半年至今，東部行情下跌，知識城跟住一路下滑，二手均價從最高3.14萬/平，跌到而家1.86萬/平。
所幸嘅系，成交量翻了十倍。從過去一個季度一二十套，漲到而家275套。梗系，大多系割肉換來的。不過事實證明，降價就系有效，價格到位的房屋普遍被搶得更快。比如那套單價不過萬的單位，3個月左右就賣出去咗，而同小區單位成交周期普遍在200天以上，有的甚至掛了1150天才成交。對於買家來講，價格打落來之後買樓比以前輕鬆多咗，以前要2萬+，而家唔到1萬/平也能買黃埔了...但系，噉樣的板塊不止知識城一個。我查了查貝殼數據，發現出現類似勢頭的，呢啲板塊有幾個共同點：1、大多屬於外圍板塊，單位綜合素質欠佳。從位置上睇睇，呢啲唔到1萬/平單位所處的板塊，主要位於外圍區。呢啲盤要麼不近地鐵，要麼缺乏配套，要麼冇學位，缺點較為明顯，因此在板塊下調的過程中，跌勢領先。2、板塊、區域供應量龐大。就比如碧桂園鳳凰城，一個社區在售1590套。
據統計發現，新塘的各大標杆小區，二手掛牌率普遍在4%-6%左右。一般來講，廣州小區二手掛牌率低於3%系屬於正常範圍。超過呢個數字，則講明小區掛牌量有啲大，業主之間的競爭異常激烈。像新塘新世界花園呢種掛牌率在7%左右的小區，就系如此，成個小區，相當於15戶入邊，就有一家在賣房。
都捲成噉樣了，誠心買價格梗系要讓步的。3、板塊內缺乏產業支撐。就比如朱村，儘管交通勤便利，配套成熟，但蝕底在自身冇產業。所以2019年至今，朱村行情最好的時候均價超過2萬/平，行情最差的時候均價1.2萬/平。而鳳凰城、進港大道、金洲等等板塊，都系噉樣的案例！
接落來，呢種下探腳步隨着市區新盤遍地開花，可能還會進一步快啲。以雲埔為例，如果拉長時間線睇，大部分二手盤從高光時刻跌落到而家低位的1.5萬/平，基本亦都3年時間。在此期間，老黃埔、科學城從唔到100套的二手掛牌量，每個版塊二手增長到而家上千套，截流了唔少購房需求。而家光系大沙地周邊，就有541套。
除咗掛牌激增外，新盤的供應也在擠壓雲埔的二手價格。
而家，雲埔板塊及其周邊，在售的新盤有星河盛世禧悅、合生中央城、保利錦上等，距地勢必會對二手進行分流。而且更重要，系呢啲新盤在產品上和配套上有優勢。以星河·盛世禧悅為例，它的空間使用率接近100%左右，88平戶型能做到2房2衛，而雲埔同面積段的一啲二手，普遍只能做2房1衛。新盤迭代，無疑系對二手的降維打擊。因此，而家過時的、素質不夠好的二手樓，要想快速脫手，基本只能打「價格牌」。梗系，對於有自住需要的買家來講，部分板塊二手價格「超跌」，其實也系一個抄底的機會。一方面，二手市場大環境在不斷改善，基本唔使擔心買貴了的問題。截至今年底，一線城市二手樓價格已經環比上漲0.3%，未來唔一定仲有而家呢個價。另一方面，多個大會定調，今年政策油門到底，擇機降准降息的信號已經明確，止跌回穩有咗信心。呢啲跌到1字頭的板塊，都慢慢回歸了真實價值，自住系比較岩入手的。最後，你覺得1字頭，會系呢啲板塊的底嗎？
呢幾年，中山樓市最慘的兩批人！降價60萬，無人接盤。炒房客大出血！
「真系人生無常，大腸包小腸。」
買在樓市「三高」時期的購房者，估計也沒料到，買的房屋居然會有一日因市場急轉而下，而「高位站崗」。呢不，近日網友身邊的同行朋友聊起利率下調呢次事，對方忍不住發出怒吼：「我買在了利率的最高點！」所以，今日的文章想要同大家聊嘅系，在呢個波盪的樓市周期里，嗰啲因為時機，因為個人決策，一唔小心就成咗當下樓市的「最慘買樓人」。佢哋唔單只真實存在於購房群體中，而且還唔喺少數，箇中有兩個時期代表性尤為突出。何為樓市「三高」？即高利率、高首付、高樓價。回顧2019-2021年呢個時間段，中山購房的最低首付比例依舊系30％。同時，中山各主流銀行利率首套基本「5字頭」，最高峰達到咗6.55%。但系而家，得益於新政的發布，中山一二套最低首付統一至15％，房貸利率首套3%，二套四大行甚至也能做到3%，跌破而家已知的歷史最低值。按照貸款金額100萬，期限30年，等額本息來算：利率6.55%，月供約6353.6元，利息約128.73萬；利率3%，月供約4216.04元，利息約51.78萬；冇對比就冇傷害，月供減少了2100元+，更驚人嘅系，房貸總利息降了約77萬。
反觀樓價，2019年以前的中山樓市一路上揚，並在2019年達到一個巔峰。但從2021年下半年以來，促銷的風吹得一陣比一陣猛烈，在此之前上車的業主們大多處在高位，心裡開始有啲「不平衡」。正如開篇怒火中燒的網友，首付30％、利率6字頭時入手了一層樓。佢講，以前系等銀行放款，而家系等利率下調，今年好不容易降到3.9％，但系大頭的利息都已經還了大部分。據他所講，買入單價1.1萬+/㎡，相隔一年就變9字頭起，而家聽講同小區仲有8字頭的，幾多有啲扎心。
只能換個角度安慰自己，橫掂買咗亦系自住，啊唔出尿表情漲跌咗。網友的另一位朋友，2021年買在了某盤的期房，現已裝修入伙。她表示，對門隔籬鄰舍系交房後才買的，價格比她那套便宜唔少，還省去咗等待收樓的時間成本。而且首付比例和利率都低了好多，有啲後悔當初太着急買樓了。?上車容易，想下車卻沒咁簡單。在2022-今年呢個時間段，中山二手市場的掛牌量日漸增加，遍地系房。根據貝殼顯示，一方面中山每日的二手單位掛牌量都有增加，庫存量龐大；另一方面二手成交均價卻在不斷下滑。
加上官方密集發糖，其中「帶押過戶」、「認房唔認貸」等政策也在刺激着賣房人的心。?中介也表示，大多數單位掛着都拋不出去，房東們都系調價格。數量越多競爭就越大，二手樓東們便開始瘋狂調價。尤其繫着急用錢的，只能考慮低於市場價拋售，必要時候狠狠「刀」自己，我喺貝殼上也睇到唔少價格「大跳水」的降價單位。比如1月21日的降價單位排行榜中，降價幅度最高的一套降了60萬元，亦有唔少單位降價10萬+。在心塞的同時，有的人在硬撐，有的蝕本拋出，最後發現還「下不了車」！就好似上面提到的降價60萬元的單位，掛牌日期系在2021年6月30日，至今調價已有8次，也未能賣出。