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빌라, 다세대, 오피스텔을 종부세와 양도세
중과의 대상이 되는 주택수 합산에서 제외한다고 합니다!
오늘은 그와 관련하여 빌라와 오피스텔의
투자에 관한 얘기를 해보려 합니다.
주택임대사업자의 빌라, 다세대, 오피스텔을
양도세와 종부세 기준이 되는 주택수에서
제외하고 단기 임대 4년도 부활하는
방향으로 정부 논의가 진행되고 있습니다.
민간임대사업자법 개정이 논의중인데요.
원희룡 국토교통부 장관은 5월23일 취임 후
첫 출입기자단 간담회에서 분양가상한제와
공급대책 등에 대한 입장을 밝혔는데
6월 중 임대차 3법과 관련한 대책도
발표하겠다고 했습니다. 아마 임대차 3법
관련 대책을 발표하면서 민간임대사업자의
빌라와 다세대, 오피스텔 합산 배제에 관한 내용도
같이 발표되지 않을까 싶습니다.
빌라는 대표적 서민주거 시설입니다.
아파트에 비해 가격이 저렴하고 상대적으로
주거 여건은 떨어집니다.
빌라의 가장 큰 장점은 가격이 싸다는
겁니다. 아파트 가격이 비싸다 보니
아파트에 살고 싶어도 주머니 사정
때문에 빌라를 선택하는 분들이 많습니다.
그리고 1인 가구 보다는 가족주거가 많습니다.
연립주택과 다세대의 가구수는
2,386,988채인데 가구원은 평균 2.3명입니다.
오피스텔은 1.5명입니다.
오피스텔은 주로 1인가구가 많습니다.
또 빌라는 전국 읍면동에 모두 공급되지만
오피스텔은 거의 대부분이 서울과 수도권에 위치합니다.
주거지에 빈땅 있으면 지을 수 있는
빌라와 달리 오피스텔은 상업지 아니면
준주거지라 생활입지 차이도 큽니다.
빌라나 다세대는 대표적 서민주거시설이지만
아파트나 오피스텔에비해 서민을 울리는
사기 피해도 많습니다.
대표적인 것이 전세 사기인데
얼마전 빌라 1277채를 소유한 빌라의 신이
무갭투자로 청년층과 신혼부부의 전세금을
떼먹는 대형 사고가 또 발생했습니다.
갭투자는 말그대로 매매가와 전세가 차이의
갭만큼은 자기 자금이 필요합니다.
물론 빌라의 경우 주택가격이 하락으로
집값이 전세가 이하로 떨어지는 깡통전세가
없는건 아니지만 애초 분양부터 무갭투자가
어떻게 가능할까요?
군포의 한 빌라입니다.
이빌라의 소유주는 권씨라는 사람 1명입니다.
분양 당시 이 빌라의 전세금은 2억4천5백만원으로
분양가와 같은 수준이었습니다.
세입자는 건설회사와 전세계약을 했는데
잔금을 입금하는 날 집주인이 권씨로
바뀌었다고 합니다.
건설사는 분양 대가로 부동산중개업체에
8%가량을 수수료로 지급했다고 합니다.
2억2천만원의 빌라를 분양하며
2천만원 가량 수수료를 지급한거죠.
이 수수료는 부동산 중개업소와
집주인이 나눠 가지는 구조로 권씨는
자기돈 하나 안들이고 1227채의 빌라
주인이 되고 수십억의 리베이트까지
챙겼습니다. 문제는 권씨가 각종 세금
72억을 체납하면서 100채 가량이 압류가
되었다는 겁니다.
빌라는 이런 바꿔치기 수법이 많습니다.
분양이 안되니 전세 먼저 맞추고 분양주를 찾는건데
이번건은 좀 심합니다.
현재 법상으로 다주택자는 전체 주택가액에서
종부세 기준 6억을 제외한 나머지 금액에 대해
종부세를 그것도 중과해서 내야 합니다.
그외에도 다주택자에 대한 규제가 얼마나
많은데 모르고 할 수는 없습니다.
이건 처음부터 분양 리베이트 받고 그냥 배째라
할 작정으로 했다고 봐야 합니다.
문제가 더 심각한게 깡통전세는 안되면 세입자가
인수할 수도 있습니다. 그런데 이번건은
세금 체납 72억 때문에 100채가 압류 된겁니다.
국세 무조건 선순위입니다. 세입자가 확정일자를
받아도 보호 받지 못합니다.
경매 들어가면 낙찰가나 잘 나올까요?
2억초반대 빌라면 전세금 대부분을 못돌려 받습니다.
세입자들은 전세금과 분양가가 거의 같다는걸
알고 들어 갔습니다. 왜일까요?
빌라 전세 물건 자체를 구하기 힘들다 보니 세입자들은
전세 금액이 매매가격과 비슷해도 일단 계약을 했다고
합니다. 그리고 부동산에서 전세자금대출
이자를 지원해 주거나 이사비를 지원해
준다는 말에 넘어 갔다는 세입자도 있습니다.
언뜻 봐서는 이해하기 힘들지만
저는 그 이유가 빌라는 사고 싶지 않은
집이기 때문이라고 생각합니다.
빌라를 평생집으로 사기에는 아까운 겁니다.
오피스텔은 실주거를 하더라도
아파트 청약 시 무주택 자격이 유지 됩니다.
그런데 빌라는 주택이라 한번 사면 무주택
청약도 못넣고 청약통장 날라가는 겁니다.
전세는 나중에 다시 돌려 받는 돈이라는
생각에 다소 높아도 전세를 선택하는 겁니다.
그리고 전세대출이 월세보다 싸기도 합니다.
문제는 전세사기를 안당한다 하더라도 빌라는
계약 만기 후 나가려고 해도 세입자가
안맞춰 져서 분쟁이 생기는 경우가 많습니다.
서울에는 전세가 80%~90% 하는 집이 없지만
지방 소형아파트는 90%, 100%를 넘어가기도 합니다.
취득세 중과 조치가 시행되면서 지방에
전세가 80~90% 아파트들이 취득세 중과
대상이 아닌 공시가 1억 이하 아파트 투자로
인기를 끌었습니다.
보지도 않고 몇채씩 계약하고 투자클럽에서
관광버스 대절해서 지방으로 임장 다니고
제가 보기엔 미친짓이고 폭탄 돌리기 입니다.
투자가 아니라 투기입니다.
기사에 나온 1억 이하 갭투자 아파트
실거래가를 조사해 봤는데 십년 넘도록
가격 변동이 없었습니다. 그러다 갑자기 투기붐이
불면서 몇천만원씩 올라갔습니다.
근데 지난 십년간 안오르던 곳이 앞으로는
올라갈 일이 뭐가 있을까요?
그런데 부동산 유튜브 보면 마치 좋은 정보인듯
공시가 1억미만 아파트 추천하는 유튜버들이
많습니다! 무슨 좋은 투자기법인것 처럼!
기본적인 법규와 데이터 분석도 안하는겁니다.
물론 벌수는 있고 꽤 수익을 남긴 사람도
있습니다. 그런데 발빠르고 손빠른 사람들이
분위기 띄우고 장난질 쳐 놓으면
마지막에 폭탄 떠안은 사람이 독박 쓰는겁니다.
진짜 전문가라면 투자 분석을 해야지
이렇게 투기 조장을 하면 안됩니다.
그리고 얼마 수익이 남았다는 얘기만하지
비용은 분석 안합니다. 취득세만 중과 안되지
양도세는 계산 안하나요? 차때고 포때면
크게 남는 것도 없고 양도세 줄이려고
법인 만들어 법인투자도 하는데 그것도
분석해 보면 양도세는 1년 이하 35%로
개인 보다 적지만 법인과 관련한 여러 세금도
감안해야 합니다.
그리고 그거 종부세 때문에 1년안에
무조건 팔아야 합니다.
저 같으면 차라리 그돈으로 수도권의
소형 오피스텔을 사겠습니다.
원룸오피스텔을 사도 장기적으로는 프리미엄이
붙어도 그게 더 붙고 임대수익도 그게 더 높습니다.
오피스텔은 전세가 90%가 나오니 갭투자로
보더라도 그게 더 나은겁니다.
공시가 1억 이하 아파트 투자는 위험부담이 크고
투자가 아니라 투기입니다.
전세가 90% 이상의 오피스텔도 사고 싶지 않은
집일까요? 이전보다는 시장이 좀 변했습니다.
2020년 상반기까지 오피스텔 공급은
100개 중 80~90개가 원룸 오피스텔이고
투룸 오피스텔은 거의 공급이 없었습니다.
원룸 오피스텔은 아직도 그런면이 있다고
생각 합니다. 그런데 투룸은 좀 다릅니다.
서울의 투룸 오피스텔 특히 강남의
투룸 오피스텔은 이제 새로운 주거트랜드이고
주거 대안이라고 생각하거든요.
이것과 관련한 얘기는 뒤에 다시 나누도록 하고
오피스텔의 전세가가 높은 이유는 수요에 비해
공급이 적기 때문이기도 합니다.
빌라랑은 좀 다릅니다. 오피스텔 특히
원룸 오피스텔은 거의 다 임대수익을 목적으로
구매합니다. 그러니 전세 매물 자체가
잘 없죠. 입주 시기에 돈이 모자라서 어쩔수
없이 전세를 놓는 경우가 아니라면요.
그리고 투룸이나 쓰리룸 아파텔은 실주거
목적으로 구입하시는 분들도 많습니다.
그리고 최근 몇 년간 투룸 공급이 늘었다고
해도 전체 공급 오피스텔의 5% 미만입니다.
원룸 오피스텔은 임대수익이 주목적이라
전세는 전체 매물에 5%도 안될거에요.
임대수익만으로 따진다면 오피스텔만큼
안정적인 투자처도 없습니다. 상가나 오피스,
지식산업센터는 공실이 나면 최소한
몇 달, 몇 년도 가지만 오피스텔은 회전이 빠릅니다.
완공하고도 몇 년씩 비어 있는 상가나 지식산업선터도 있지만
오피스텔은 빨리 빼고 싶으면 월세 2~3만원만 빼줘도 바로 나갑니다.
반대로 월세 몇만원 더 올리는 것도 쉽습니다.
주택임대사업자의 오피스텔에 대해
주택수 합산과 양도세 중과 배제를 한다면
저는 오피스텔 투자에서 가장 많은
수익을 내는 것이 전세 갭투자라고 봅니다.
전세가율이 높으니끼 계약금만 있으면 전세금으로
잔금을 치룰 수 있습니다.
요즘은 전세가율이 높아져서 입주할 때
거슬러 받기도 합니다!
특히 투룸이나 쓰리룸 아파텔은 아파트 못지 않게
프리미엄이 붙고 계약금 10%로 입지에 따라
수천에서 수억의 프리미엄을 얻을 수 있습니다.
빌라는 그렇게 안오릅니다.
제가 이런말 하면 안믿는 분도 계시지만
저는 항상 데이터에 입각해서 얘기합니다!
물론 모든 곳이 다 그렇다는 것은 아닙니다.
그러나 입지에 큰 문제만 없다면 반드시 오릅니다.
오피스텔 원룸도 투룸보다 적다는 거지
프리미엄이 적은건 아닙니다.
투자금 대비로 보면 상당히 높은 프리미엄을
얻을 수 있습니다. 제가 2019년에 하남에 오피스텔
분양할 때 만난 고객이 있는데 그때 그분이
이미 오피스텔 5개를 가지고 있었습니다.
이분 투자법이 계약금 10%가 마련되면
오피스텔을 사는 겁니다. 그리고 전세를 놓는거죠.
그렇게 몇 개가 되니까 이제는 2년마다 전세금
인상분으로 오피스텔이 하나씩 늘어나는 겁니다.
작년 9월에 입주한 하남시청역 ICT 하남 오피스텔로
입주 전 전매 프리미엄이 몇천 붙었습니다.
그리고 지금 전세가가 분양가 보다 높습니다.
오피스텔은 분양가 보다 전세가가 높아도
빌라처럼 깡통 전세라고는 안합니다.
사실 오피스텔은 분양가 대비 전세가가
100%가 아니라 120%, 130%인 곳도 많습니다.
시간이 갈수록 오르니까요.
그리고 오피스텔은 전세가가 높아도
앞서 말씀드린 것 같은 전세사기는 없습니다.
결론은 갭투자나 월세투자나 빌라 보다는
오피스텔이 머리 아플일도 없고 수익도
더 높다 입니다!
아! 한가지 더 대출도 주택인 빌라에 비해
오피스텔이 더 많이 나오고 규제도 적습니다