지적불부합지인데 점유취득소송을 당했을 때 내 땅 뺏기지 않는 방법

법무법인 재유
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1. 지적불부합지

지적불부합지는 땅의 경계를 그림으로 나타낸 지적도가 실제 경계와 일치하지 않는 곳입니다.
현재 필지 기준으로 전국 부동산의 약 15%, 부산은 약 17%입니다.
지적부합지는 도심의 개발되지 않은 오래된 지역에서 많이 나타납니다.

이런 지적불부합지는 그 동네 전체의 지적과 그 동네 집들의 실제 경계가 일치하지 않기 때문에, 지적도를 기준으로 하면 이웃집 담이나 건물이 우리 집 땅을 침범해 있는 반면, 우리 집 담이나 건물은 다른 집 땅을 침범해 있습니다.

지적불부합지인지는 구청 지적과에 문의해야 하고, 지적불부합지로 인한 이웃과의 경계 문제도 구청 지적과에 지적도오류정정으로 해결할 수 있는지 또는 지적재조사사업을 해야 하는지도 문의하셔야 합니다.

2. 지적불부합지인데도 제기될 수 있는 점유취득시효 소송

지적불부합지로 보이는 동네에도 점유취득시효 소송이 제기될 수 있는데, 최근 이런 소송을 저희 법무법인에서 맡게 되어서, 오늘은 이 내용으로 방송하려고 합니다.

다른 변호사사무실에서 사건을 맡아서 진행하던 사건인데도, 지적불부합지는 아무래도 부동산전문변호사가 아니면 개념 자체가 생소하고, 판례도 별로 없어서 어떻게 사건을 진행할지 난감해 해서, 의뢰인이 술술법 유튜브방송을 보시고 저희 법무법인에 사건을 맡겼습니다.

사건 내용은, 원고 땅 일부가 도로에 편입되었다면서 보상금이 나왔는데, 웬걸 원고의 집 담장 밖의 땅이었고 그동안 자기 땅인 줄 몰랐습니다. 어찌 된 일인지 알아보려고 자기 땅 경계를 측량해보니 ... 도로에 편입된 부분만큼의 원고 집 담장 내의 땅이 지적 상으로는 옆 집 3곳의 땅을 침범해 있는 겁니다.

그러자, 원고가 옆 집 3곳의 소유자를 상대로 소송을 제기했는데요. 지적불부합지니까 현재의 담장대로 경계를 확정해 주거나, 자기 집 담장이 옆 집 3곳의 땅을 침범한 부분이 점유취득시효가 완성되었으니 점유취득시효 완성된 부분에 관하여 소유권이전등기를 해달라는 소송입니다.

저희 법무법인 의뢰인은 옆 집 3곳 소유자 중 한 분입니다. 황당한 일이죠. 십 수 년째 전혀 이상없이 살아왔는데, 갑자기 이웃이 경계측량하더니 자기 집 담장이 내 땅 경계를 침범했다 하고, 그렇다면 이웃이 자기 집 담장을 물려야지 내 땅을 내놓으라고 하니까요.

그런데, 소송 중 감정을 해보니 저희 의뢰인 집 담장은 또다른 이웃 집 땅을 침범해 있고, 그 이웃 집 담장은 또 그 옆 집 땅을 침범해 있고, 뭐 이런 식으로 소송 중 감정으로 확인된 사실만해도 원고, 피고 3명의 땅 외에도 소송 당사자가 아닌 다른 사람의 땅까지 5필지가 지적과 현황이 맞지 않고, 아마도 그 동네 상당 부분이 지적과 현황이 맞지 않을 것으로 보이는 상황입니다.

3. 지적불부합지인 경우에도 점유시효취득이 인정되는지?

지적불부합지인 경우에도 점유시효취득이 인정되는지가 우선 문제됩니다.

판례로는 명확하지 않습니다. 대법원 판례부터 보면, 토지소유자들이 지적불부합지정리추진위원회를 구성하고 총회에서 타인의 토지를 점유한 부분은 감정지가에 의하여 상호청산하기로 하는 규약을 의결했는데, 이 의결에 찬성까지 한 사람들 사이에서는 이와 별개로 대지인도 소송을 하거나 취득시효를 원인으로 하는 소유권이전등기 소송을 할 수 없다는 대법원 판례가 있습니다.

그렇다면 지적불부합지정리추진위원회가 구성된 경우가 아니라면 점유취득시효 소송이 가능하다고 볼 수도 있지 않냐고 할 수도 있겠지만, 대법원 판례는 지적불부합지정리추진위원회가 구성된 경우에 대해서만 판단한 내용이지, 지적불부합지정리정리추진위원회가 구성된 경우가 아닌 경우까지 판단한 것은 아니니까, 지적불부합지인 경우에도 점유취득시효가 인정되는지에 대한 명확한 대법원 판례는 아니라고 보입니다.

점유취득시효 완성 주장은 지적도가 맞다는 걸 전제로 하지만, 지적불부합지는 지적도가 실제 경계와 일치하지 않는 곳이고, 그렇다면 지적도가 맞지 않다면 점유취득시효 완성 주장을 하는 전제사실이 틀려지기 때문에, 지적불부합지의 경우에는 일반적으로는 점유취득시효 완성 주장을 할 수 없다고 저희 법무법인은 생각합니다.

다만, 지적불부합지 이기 때문에 오히려 담장 내의 땅은 내 땅인 줄 알았다는 주장도 할 수 있고, 명확한 대법원 판결이 없는 현재 상황에서는 지적불부합지라도 점유취득시효 완성 주장을 인정할 하급심 재판부가 있을 수도 있습니다.

4. 지적불부합지인데도 점유시효취득소송을 제기당하면 어떻게 해야 하는지?

그렇다면 피고는 어떻게 해야 할까요?

우선 원고의 주장부터 잘 살펴봐야 하는데요, 만약 지적불부합지라면 지적이 잘못 된 것일 수 있어서 지적을 바로 잡아야 할 수 있는데 원고는 현재의 담장대로 지적을 고쳐달라는 내용이고, 지적이 맞다든지 지적을 고칠 수 없다면 자기 담장 내의 땅은 자기 것으로 알고 있었으니 점유취득시효라도 인정해 달라는 내용으로, 두 주장 내용 모두 나름의 근거가 있습니다.

문제는 피고들이 원고의 청구에 대해서 반대만 하다가 소송이 종결되고 판결이 나면, 법원이 원고의 청구를 모두 기각해 주면 좋겠지만, 원고의 청구 중 어느 하나를 인용해 줄 수도 있습니다.
지적불부합지의 경우 명확한 대법원 판결이 없기 때문입니다.

피고들이 원고 청구에 대해서 반대만 하다가는 잘못하면 원고는 자기가 원하는대로 원고 담장 내의 땅을 원고 소유로 인정받지만, 피고들은 지적도 상으로는 자기 땅인 부분을 원고에게 뺏기게 되어서 문제입니다.

피고들은, 이 동네에서 지적불부합지인 부분 전체로 소송을 확대시켜서, 만약 원고의 청구 중 하나가 인정되더라도 확대한 소송 전체에서 피고들의 담장 내 땅은 피고들 소유인 것으로 인정받아야 합니다.

그러기 위해서는 원고가 제기한 소송절차에서 구청 지적과에 사실조회를 하거나 하는 방법으로 원고와 피고들 땅 외에도 지적불부합지가 얼마나 더 있는지 확인해야 하고, 확인되고나면 원고와 피고들 땅 경계만 확인받을 게 아니고 전체 지적불부합지의 경계를 함께 확인받을 수 있도록 소송을 진행해야 합니다. 판결까지 몇 년이 걸릴 수 있습니다.

5. 결어

지적불부합지의 경계침범 문제는 소송으로 해결할 것이 아니라 지적도오류정정이나 지적재조사사업을 통해 문제를 해결하는 것이 바람직합니다.

그러나, 만약 지적불부합지 내의 누군가가 소송을 제기하면 소송 당한 상대방은 적극적으로 소송에 대응해야 합니다.

지적불부합지의 개념이 생소하고 아직 판례가 명확하지 않으니까 부동산소송변호사에게 상담하시는 것이 좋겠습니다.
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김상근변호사는 1997년부터,
이아린변호사는 2013년부터 현재까지
수십 년의 법조경력을 갖고 있습니다.

함께 진행한 사건은 “판결”만에 한정해 2022. 5. 4. 기준 1,243건입니다.

많은 사건을 처리했다는 것은 사건을 성공으로 이끄는 노하우가 축적되었다는 것이고,
여러분이 법적분쟁을 겪을 때 지혜롭게 헤쳐 나갈 수 있는 길을 제시해 드릴 수 있음을 의미합니다.