全部暴雷！無一倖免！碧桂園倒了，綠地半死不活，遠洋自己扛不住了，連招商蛇口都說「我們要降槓桿」而萬科巨頭個半月兩度借款70億，深鐵「真金白銀」救萬科！

碧桂園倒了，綠地半死不活，遠洋自己頂唔住咗，連招商蛇口都講「我哋要降槓桿」
而萬科巨頭個半月兩度借款70億，深鐵「真金白銀」救萬科！萬科點解再次「國有化」？
萬科系中國最著名的房地產企業，也曾經在長達一二十年的時間系中國房企一哥，創始人王石更系家喻戶曉，系中國最知名的企業家之一，他最引以為豪的或許還唔系創辦了萬科呢家企業，而系創建了萬科的公司治理結構，呢種公司治理結構也一度成為中國上市公司的典範。
但系很少有人知道萬科其實系一家國有企業，在寶萬之爭以前，大股東系央企華潤，持股15%。寶萬之爭的之後，華潤退出，深圳地鐵集團接手，成為大股東，持股近3成，持股比例較華潤幾乎增加了一倍，控股權大幅提升，但系深鐵集團卻很少插手管理事務，仲系王石留下的以郁亮為首的管理團隊在管理萬科。
1月27日，除夕的前一日，萬科董事會發布咗今年業績預告，巨蝕450億，石頭總算系落地了，儘管外界早有傳聞，在呢場行業的大調整中，萬科也未能免俗，但系當呢份財報面世的時候，仲系畀人驚訝，萬科唔單止系房地產的龍頭、老大佬，更系房企領域的公司治理典範，企業文化更系被創始人王石視為最緊要的資產。
恆大出事，大家都能理解，畢竟老許一睇就系那種帶着帶皮放飛自我的粗獷漢子形象，但系王石唔系，王石系精英路線，留學，不，系遊學，攀登珠穆朗瑪峰，甚至還玩划艇，年過60的他身材比小伙子還挺拔，萬科的房屋在任何城市都系中高端定位。
萬科的財務管控更系行業標杆，非常注重現金流管理，資產負債率一直控制比較好，後激氣盛時候的孫宏斌領着順馳大殺四方，跨越式發展劍指萬科的時候，王石只係冷冷講到：步子大了容易扯着蛋。最後順馳果然沒能逃過行業調控，倒在高槓桿上，孫宏斌出局，二次出山的時候才創辦了融創。

對於絕大部分人來講，系只睇結果的，因為結果不容易作假，也最容易理解，而過程就太複雜了，專業人士都唔一定能夠把控，更別講局外人了，萬科的業績穩定快速發展的時候，梗系可以歸咎於企業文化同埋公司治理典範，有咗成績，你講乜野都系啱嘅，甚至碧桂園和恆大在極盛時期也出書總結過成功經驗。
但系450億的巨蝕撕下了萬科的面紗，原來你亦系會蝕的，你的公司治理同埋企業文化並冇想象中的犀利，面對呢場房地產30年來最大的調整，你也未能免俗，皇帝的新衣一旦被戳破，光環就冇咗，光環就系價值的體現，就系溢價的表現。
如果我哋仔細去回顧過往，王石引以為豪的企業文化和公司治理結構，其實系職業經理人文化和治理體系，放在中國的環境下就系股東唔要摻和太多公司的管理事務，按照當股東享受分紅就行了，公司治理咁專業的事情交俾我哋管理團隊就好了。
華潤作為大股東以前只持有15%的股份，幾乎系做一個甩手掌柜，對王石為首的管理團隊系十分信任，但系華潤亦系有掌門人的，換一個人風格就變了，未必就有咁深厚的歷史交情。2016年寶萬之爭的時候，華潤作為大股東開始揀作壁上觀，默認寶能對萬科的步步緊逼，其實幾多也表示了大股東對王石團隊的不滿。

最後的結果系，大股東華潤變現走人，而創始人王石也被迫出局，辭去董事長一職，徹底退出管理層，只保留了一個終生榮譽主席的稱號，每年領着1000萬的退休金。寶能也退出，半路插一槓子的恆大以損失幾十億的代價賣畀咗深圳地鐵一個人情，深圳地鐵集團呢個深圳國資委下屬企業成為新的大股東，持股近3成。
呢場爭鬥中，當時睇似的輸家，華潤和王石，而家睇來都系贏家，到底系僥倖的運氣，仲系早有的遠見？王石離開的時候，萬科仲系中國房企的一哥和典範，而家萬科蝕本450億，成為碧桂園、融創之流，呢系誰的責任？起碼你的管理團隊建立的企業管理制度和企業文化系沒能起到剎車的作用。

並且並不都系蝕本的，央企保利集團下屬的保利發展，呢幾年唔單只冇蝕本，業績還越做越大，國有控股和管理的保利點解就能避免行業調整呢？原因唔知，但繫結果很清晰，在呢場房地產30年一遇的調整中，國資管理的國企勝出咗，而嗰啲膽肥的高歌猛進的民企，無論系泥腿子碧桂園，仲系精英的萬科，都未能免俗。最後的結果就系，董事長郁亮和總裁祝九勝申請辭職，郁亮燉冬菇擔任執行副總裁，祝九勝徹底退出，一二把手同時辭職，呢本身就講明問題了。
兩人辭職的公告系和今年業績預告同時發布的，都系除夕的前一日，都等唔到春節了，呢本身就足夠講明問題了。深鐵集團的董事長、黨委書記辛傑成為萬科董事長，呢系大股東一方首次擔任萬科董事長，呢系一個歷史性時刻，意味住萬科真正國有化，並唔系之前股權形式上的國有化，而系管理上的國有化。
萬科的出路在邊度？其實謎底就喺迷面上，只有國有化才有出路，大家點解不想想兩個問題，第一系而家房地產的前三強系乜野屬性；第二系點解恆大、碧桂園和融創冇國有化？想通了呢兩個問題，咁就知道萬科的出路在邊度了。
今年房地產行業前十強如下圖，老大系保利發展，銷售超過3000億，呢系央企保利集團控股的國企；第二名系中海地產，銷售也超過咗3000億，呢系央企中國建築集團控股的房地產企業；第三名綠城集團亦系央企中國交通建設集團旗下的房企；老四系華潤置地，系央企華潤集團旗下房企。
萬科排名第五，除咗第9名的濱江集團系私人控股的企業，剩餘都系國企，在房地產高峰時期，房地產十強都系被私營企業占主導，但系三年調整落來，只有前十名只有一家系私企，剩餘9家都系國企，而且靠前的都系央企，萬科雖然從2017年就回歸深圳國資委懷抱，但系由於各方對管理團隊過於自信，國資對萬科的管理並冇太多干預。
既然過程無法評估，咁結果一定系最容易理解的，以前萬科在職業管理團隊的管理下做得很好，咁就讓職業管理團隊來管理，而家管理團隊既然唔得 ，而活落來活得好的都系國企，咁也講明，此時的房地產行業更岩國企的管理方式同埋背後的資源，咁職業經理人團隊放手，讓國企派人落來管理。
就喺最近，深圳地鐵集團和萬科達成協議，將為後者提供42億元的低息貸款，用於萬科償還貸款，而在1月份，深圳地鐵啱啱為萬科提供了28億低息貸款，目的亦系用於償還貸款，此前深鐵集團也已經多次出手幫助萬科，呢系真金白銀往入邊砸錢，只有大股東才會咁干。

國企房地產企業點解比民企更能抗風險？呢個問題問得好，主要有兩個原因，國企更加強調規避風險，國企上面仲有人管着，一把手亦都唔能隨心所欲，所以即便系在房地產最風光的時候，國企也很難像恆大嗰啲民企噉樣去上槓桿，以保利為例，資產負債率最高的時候亦冇超過79%，而萬科呢個號稱最注重財務風險和現金流管理的企業，亦系最先喊出「活下去」的一哥，資產負債率最高的時候接近85%。恆大在2017年的時候就接近9成咗。
仲有一個原因系國企，尤其系央企更加容易獲得銀行的貸款，而且利息仲要低些，呢亦系國企的一個優勢，放在房地產領域就非常岩了，有更低利息的貸款融資，再加上更加注重財務風險管理，呢個行業本身亦冇乜野太多的技術含量，有呢兩個優勢就足以了，因此，萬科國有化反而系增加了希望。