香港买房交易流程和避坑指南(下）

香港二手房交易香港二手房交易流程

香港买房如何避坑？本视频通过分解香港房产交易流程来系统讲解。
随着内地越来越多的高净值人士，便有了越来越多的资产全球配置需求。香港的房产由于拥有高租金回报，高二手市场流动性和资本的全球自由流动便利，使得香港房产成了内地高净值人士资产全球配置的必选项！
鉴于香港和大陆法律体系不同，导致两地房产交易的逻辑不同。大陆的房产交易，政府更多介入，提供更多的公信力。香港的房产交易，更为市场化。一般而言，在香港买一手新房，费钱省时，买二手房，省钱费时，二者各有利弊。
香港房地產買賣流程和國內有所不同，國內的房地產交易主要在房地產交易中心進行。地產代理经纪撮合買家和賣家之後，买卖双方在房地產交易中心辦理過戶，其中由銀行辦理資金監管。
香港沒有房地產交易中心，有類似的機構是土地註冊处，但是注册处不負責房地產交易，衹是對土地權益的變更進行登記。
香港二手房的交易相对國內的要複雜一些。首先由房地產經紀撮合買家和賣家，由地產经纪负责起草臨時買賣合約,買家支付定金，通常是合約的1-5%。正式买卖合约由卖方律师负责起草，香港房产交易的资金监管也由卖方律师负责。
买方律师除了负责起草转让契外,更要负责鉴别标的是否存在产权瑕疵、鉴别卖方律师的专业水平和执业操守,向买方提示有关风险。

第一步：确定地产代理和标的
有别于国内的房地产市场，香港的发展商不直接销售房屋，楼盘销售全部委托专业地产代理。首先，选择充满善意、正直诚信、能力突出、经验丰富、口碑良好的地产代理和经纪，是投资香港房产的第一步。然后和地产经纪充分沟通，在其推荐的房屋中选择最适合自己需求的物业。
风险和对策：房屋楼层、朝向、发展商品牌口碑、房屋质量、楼龄、景观、风水如何？都是要考虑的因素。先看代理推荐的视频、户型图，提前做好功课，再实地考察证实。
第二步：确定价格
不同市场，买方和卖方会有不同的价格策略。楼市上升阶段，卖家反价常有。楼市下降阶段，买家挞定也正常。卖家通常给地产给代理面价和底价，在楼市上升阶段，地产代理通常以卖家授权的上限报价。在楼市下行阶段，地产代理通常以卖家授权的底价报价。在震荡盘整市场，代理通常以中间价报价，给讨价还价留出空间的同时，对买卖双方做好预期管理，是提高成交率的重要技巧。
风险和对策：主要是法律风险，地产代理去土地注册出查册，看房屋是否存在产权瑕疵？比如是否有按揭？是否有业主因为债券债务纠纷涉诉被钉契？是否有未履行义务和承诺？
第三步：签订临时买卖协议
代理经纪对标的房产进行土地查册，并逐行解读给买方，如有风险，建议买方咨询律师意见。买方和代理经纪认为房屋产权不存在影响交易的产权瑕疵，买方可以支付1-5%的定金，称之为“小定”。临时买卖协议中确定交易各方主体、交易标的和价格，以及双方的权利、义务和承诺。重点是确定交易流程和节奏，明确签订正式合约的时间。
风险和对策：定金不建议直接支付给卖家，建议支付给卖方律师，由其进行资金托管。买房違約定金被沒收称之为踏定。
第四步：确定律师
买卖双方各自分别委托经验丰富靠谱，信誉好的律师至关重要。地产代理的法务部会有白名单，建议在里面选择。
风险和对策：不可以为了省钱，双方用同一个律师，会存在利益冲突。卖方律师负责交易资金监管和资金安全，必须诚信正直靠谱，建议在代理大行的律师白名单中遴选。对于卖方律师的专业水平和执业能力，买方律师必须向买方给出评价。
香港二手房交易流程

香港买房如何避坑？本视频通过分解香港房产交易流程来系统讲解。

第五步：签订正式买卖协议
从签订临时买卖协议到签署正式买卖协议，通常7-14天。正式买卖协议由卖方律师起草，确定核心条款和交易节奏，主要是付款、交楼、房契签署时间表。签署买卖协议后，买方律师负责缴纳交易印花税，俗称打厘印。说明一下，印花税通常由买方支付。
风险和对策：资金必须支付给卖方律师进行资金托管。买方要审视付款进度的可行性，内地买家尤其要关注跨境资金流动的有关政策规定和限制，提前在香港银行开户、完成资金跨境流动和银行支票本票的领取。
第六步：资金监管
鉴于大多数房屋都有按揭，买方资金不宜直接支付给卖方，建议把各期购房款支付给卖方律师。由卖方律师评估和协助卖方完成向按揭银行赎回解除按揭契约。
风险和对策：卖方选择充满善意、正直诚信、能力卓越、经验丰富、口碑良好的律师，代理经纪要善用个人经验和代理大行法务部同事的专业能力进行把关。
第七步：房屋管有权交割
首先，完成交易前最后再检查房屋，看房屋状态是否符合买卖协议条款。其次，交割日完成购房款尾数的支付，以及转让契的签署。购房款由卖方律师收取，转让契由买方律师起草，提前给卖方和卖方律师过目并同意。卖方付清全部应缴未缴的管理费、差响、地租后，房屋所有钥匙、密码和押金移交给买方。
风险和对策：支票或银行本票的抬头必须是卖方律师，方便购房款尾数顺利转到卖方律师账号，应选择工作日进行交割，方便银行顺利转账。
第八步：房契签署与登记注册
完成验楼、购房尾款支付、房屋交割后，双方签署房契。房契由买方律师起草，双方签署，连同买卖协议支付完印花税后，到土地注册处进行注册，整个交易完成。如果买方是按揭，房契将会抵押给按揭银行，否则由买方持有，作为产权凭证。

总结：

鉴于香港二手交易的繁瑣流程和粤语沟通困难，大陸內地的買家常會選擇買一手樓盤。雖然一手楼盘相对同等二手楼盘，溢价15-20%，但至少交易过程相对省事，买方只需要付钱给开发商，其它啥都不用管。一手楼盘的房产代理经纪通常能獲得高佣金，虽然这些佣金都是由开发商支付，买方无须支付，毕竟羊毛出在羊身上，开发商支付的高佣金都会转移到房价上。
总体而言，买一手楼，省时费钱，买二手楼，费时省钱。是时间宝贵？还是金钱宝贵？内地的朋友要根据自己的实际情况进行抉择。
不管买一手，还是二手房屋，投资者首先选择善意、正直、专业的持牌地产代理，才是化解风险于无形的王道！配置全球、启德顶流，香港置业启德汇团队值得您信赖，快来私信博主，有问必答！


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流程

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随着内地越来越多的高净值人士，便有了越来越多的资产全球配置需求。香港的房产由于拥有高租金回报，高二手市场流动性和资本的全球自由流动便利，使得香港房产成了内地高净值人士资产全球配置的必选项！
鉴于香港和大陆法律体系不同，导致两地房产交易的逻辑不同。大陆的房产交易，政府更多介入，提供更多的公信力。香港的房产交易，更为市场化。一般而言，在香港买一手新房，费钱省时，买二手房，省钱费时，二者各有利弊。
香港房地產買賣流程和國內有所不同，國內的房地產交易主要在房地產交易中心進行。地產代理经纪撮合買家和賣家之後，买卖双方在房地產交易中心辦理過戶，其中由銀行辦理資金監管。
香港沒有房地產交易中心，有類似的機構是土地註冊处，但是注册处不負責房地產交易，衹是對土地權益的變更進行登記。
香港二手房的交易相对國內的要複雜一些。首先由房地產經紀撮合買家和賣家，由地產经纪负责起草臨時買賣合約,買家支付定金，通常是合約的1-5%。正式买卖合约由卖方律师负责起草，香港房产交易的资金监管也由卖方律师负责。
买方律师除了负责起草转让契外,更要负责鉴别标的是否存在产权瑕疵、鉴别卖方律师的专业水平和执业操守,向买方提示有关风险。

第一步：确定地产代理和标的
有别于国内的房地产市场，香港的发展商不直接销售房屋，楼盘销售全部委托专业地产代理。首先，选择充满善意、正直诚信、能力突出、经验丰富、口碑良好的地产代理和经纪，是投资香港房产的第一步。然后和地产经纪充分沟通，在其推荐的房屋中选择最适合自己需求的物业。
风险和对策：房屋楼层、朝向、发展商品牌口碑、房屋质量、楼龄、景观、风水如何？都是要考虑的因素。先看代理推荐的视频、户型图，提前做好功课，再实地考察证实。
第二步：确定价格
不同市场，买方和卖方会有不同的价格策略。楼市上升阶段，卖家反价常有。楼市下降阶段，买家挞定也正常。卖家通常给地产给代理面价和底价，在楼市上升阶段，地产代理通常以卖家授权的上限报价。在楼市下行阶段，地产代理通常以卖家授权的底价报价。在震荡盘整市场，代理通常以中间价报价，给讨价还价留出空间的同时，对买卖双方做好预期管理，是提高成交率的重要技巧。
风险和对策：主要是法律风险，地产代理去土地注册出查册，看房屋是否存在产权瑕疵？比如是否有按揭？是否有业主因为债券债务纠纷涉诉被钉契？是否有未履行义务和承诺？
第三步：签订临时买卖协议
代理经纪对标的房产进行土地查册，并逐行解读给买方，如有风险，建议买方咨询律师意见。买方和代理经纪认为房屋产权不存在影响交易的产权瑕疵，买方可以支付1-5%的定金，称之为“小定”。临时买卖协议中确定交易各方主体、交易标的和价格，以及双方的权利、义务和承诺。重点是确定交易流程和节奏，明确签订正式合约的时间。
风险和对策：定金不建议直接支付给卖家，建议支付给卖方律师，由其进行资金托管。买房違約定金被沒收称之为踏定。
第四步：确定律师
买卖双方各自分别委托经验丰富靠谱，信誉好的律师至关重要。地产代理的法务部会有白名单，建议在里面选择。
风险和对策：不可以为了省钱，双方用同一个律师，会存在利益冲突。卖方律师负责交易资金监管和资金安全，必须诚信正直靠谱，建议在代理大行的律师白名单中遴选。对于卖方律师的专业水平和执业能力，买方律师必须向买方给出评价。

香港买房如何避坑？本视频通过分解香港房产交易流程来系统讲解。

第五步：签订正式买卖协议
从签订临时买卖协议到签署正式买卖协议，通常7-14天。正式买卖协议由卖方律师起草，确定核心条款和交易节奏，主要是付款、交楼、房契签署时间表。签署买卖协议后，买方律师负责缴纳交易印花税，俗称打厘印。说明一下，印花税通常由买方支付。
风险和对策：资金必须支付给卖方律师进行资金托管。买方要审视付款进度的可行性，内地买家尤其要关注跨境资金流动的有关政策规定和限制，提前在香港银行开户、完成资金跨境流动和银行支票本票的领取。
第六步：资金监管
鉴于大多数房屋都有按揭，买方资金不宜直接支付给卖方，建议把各期购房款支付给卖方律师。由卖方律师评估和协助卖方完成向按揭银行赎回解除按揭契约。
风险和对策：卖方选择充满善意、正直诚信、能力卓越、经验丰富、口碑良好的律师，代理经纪要善用个人经验和代理大行法务部同事的专业能力进行把关。
第七步：房屋管有权交割
首先，完成交易前最后再检查房屋，看房屋状态是否符合买卖协议条款。其次，交割日完成购房款尾数的支付，以及转让契的签署。购房款由卖方律师收取，转让契由买方律师起草，提前给卖方和卖方律师过目并同意。卖方付清全部应缴未缴的管理费、差响、地租后，房屋所有钥匙、密码和押金移交给买方。
风险和对策：支票或银行本票的抬头必须是卖方律师，方便购房款尾数顺利转到卖方律师账号，应选择工作日进行交割，方便银行顺利转账。
第八步：房契签署与登记注册
完成验楼、购房尾款支付、房屋交割后，双方签署房契。房契由买方律师起草，双方签署，连同买卖协议支付完印花税后，到土地注册处进行注册，整个交易完成。如果买方是按揭，房契将会抵押给按揭银行，否则由买方持有，作为产权凭证。

总结：

鉴于香港二手交易的繁瑣流程和粤语沟通困难，大陸內地的買家常會選擇買一手樓盤。雖然一手楼盘相对同等二手楼盘，溢价15-20%，但至少交易过程相对省事，买方只需要付钱给开发商，其它啥都不用管。一手楼盘的房产代理经纪通常能獲得高佣金，虽然这些佣金都是由开发商支付，买方无须支付，毕竟羊毛出在羊身上，开发商支付的高佣金都会转移到房价上。
总体而言，买一手楼，省时费钱，买二手楼，费时省钱。是时间宝贵？还是金钱宝贵？内地的朋友要根据自己的实际情况进行抉择。
不管买一手，还是二手房屋，投资者首先选择善意、正直、专业的持牌地产代理，才是化解风险于无形的王道！配置全球、启德顶流，香港置业启德汇团队值得您信赖!