黑天鵝！中山樓市格局生變？大量香港客被深套，房價狂跌！炒房客在拋售中山房子！炒房客的天堂沒落！蝕到渣都沒！深中通道拯救不了中山樓市！

中山樓市格局生變？珠海、港澳人開始拋棄中山坦洲了！城市發展點樣留住人心？
近年來，伴隨着粵港澳大灣區建設如火如荼地加速推進，珠海、澳門與中山坦洲之間的互動關係變得愈發複雜且微妙。作為中山市南部與珠海緊密接壤的工業重鎮，坦洲曾憑藉自身低廉的樓價同埋極為便利的區位條件，宛如一塊強大的磁石，吸引了大量珠海和澳門的「跨城居住者」。佢哋穿梭於城市之間，在呢片土地上開啟了獨特的跨城生活模式。

但系，近期輿論場中頻繁出現「珠海、澳門人開始拋棄坦洲」的激烈討論。呢一現象猶如一顆投入平靜湖面的巨石，激起層層漣漪，背後究竟隱哩埋點錯綜複雜的城市發展邏輯呢？
坦洲鎮宛如一顆鑲嵌在中山市最南端的明珠，與珠海僅一河之隔，地理位置得天獨厚。其總面積達129.58平方公里，常住人口截至今年初已達38.2萬人。

呢一獨特的地理位置，決定了它與珠海之間千絲萬縷、深度綁定的關係。從坦洲鎮中心出發，驅車前往珠海拱北口岸，只係只需10分鐘的車程；而前往澳門，更系能夠通過港珠澳大橋實現快速通勤。呢種「近鄰優勢」，在過去的歲月里，讓坦洲毫無懸念地成為咗珠海、澳門居民置業的熱門之選。
珠海和澳門的高樓價，無疑系推動跨城居住現象的核心因素。以今年的數據為例，澳門人口密度高達23448人/平方公里，土地資源極為稀缺，樓價長期位居全球前列，讓許多普通居民望而卻步；珠海香洲區常住人口116.12萬人，城鎮化率接近100%，核心區樓價同樣居高不下，購房壓力巨大。

相比之下，坦洲的樓價僅為珠海的1/3至1/2，而且生活成本更低，呢一顯著的「價格差」，如同一個巨大的引力場，吸引着眾多珠海和澳門的居民。尤其系在2010年代，坦洲憑藉「珠海西拓」的預期，吸引了大量發展商如潮水般湧入，樓盤如雨後春筍般密集開發，逐漸成為咗珠澳居民名副其實的「睡城」。
坦洲並非只係系一個單純的居住區，其工業基礎雄厚，猶如一座堅實的堡壘。截至今年，坦洲規上工業企業數量已達280家，涵蓋了生物製藥、電子信息、智能製造等眾多前沿領域，年GDP總量高達176.8億元，工業增加值46.9億元。

呢一強大的產業基礎，唔單只為本地居民提供了豐富多樣的就業機會，更為跨城通勤者創造了「職住分離」的可能性。例如，珠海的辦公耗材產業，有6成以上的市場份額集中在坦洲，部分珠海企業甚至將生產基地遷至此地，進一步加深了坦洲與珠海之間的產業聯繫。
廣珠西線高速、西部沿海高速、香海高速等交通幹線如巨龍般貫穿坦洲，形成咗「四高一快、八進八出」的立體路網。加之珠機城際鐵路的規劃，進一步縮短了與珠海、澳門的時空距離。呢種便利的交通網絡，使得跨城通勤在時間成本上具備了可行性，讓居民們能夠更加自由地在唔同城市之間穿梭。

儘管坦洲曾經風光無限，但近年來人口流入趨勢卻出現咗微妙的變化。珠海金灣區在舊年常住人口增長1.2%，達到46.15萬人，成為珠海增長最快的區域；而澳門人口在今年初增至68.83萬，外溢需求好似並未如預期般完全導向坦洲。呢種轉變的背後，系多重因素疊加的結果。
珠海正經歷着從「小而美」向「大而強」的華麗轉型。金灣航空新城、橫琴粵澳深度合作區的建設，如同一股強大的推動力，使得珠海西部成為咗新的增長極。舊年珠海常住人口達251.85萬人，城鎮化率90.91%，其中香洲區人口占比近半。

隨着珠海西部的醫療、教育、商業配套逐步完善，原本依賴坦洲的剛需購房者開始將目光轉向本地新區。例如，金灣區提出打造「低密度、高品質」城市新中心，其人均GDP領先全省，吸引力顯著增強。許多購房者認為，在珠海本地新區居住，能夠享受到更加優質的生活配套和城市資源。
人口激增帶來的管理壓力在坦洲尤為突出。以十四村社區為例，3.5平方公里的轄區承載着超12萬管理人口，本外人口比例高達1:37，出租屋密集，治安問題頻發。

儘管當地通過「網格化管理」和「物業進村」項目，在一定程度上改善了治安狀況但居住環境仍與珠海存在較大差距。一位受訪的澳門居民無奈地表示：「過去圖便宜住喺坦洲，但而家更睇重社區品質和安全感。」
坦洲樓價雖低於珠海，但近年來漲幅明顯。以某大型樓盤為例，2015年均價約8000元/平方米，今年已突破2萬元/平方米，與珠海斗門、金灣部分區域的價差縮小至2成以內。與此同時，珠海針對人才引進推出購房補貼政策，進一步削弱了坦洲的成本優勢。

許多原本考慮在坦洲購房的珠海和澳門居民，開始重新審視購房決策，認為在珠海購房或許能夠獲得更多的政策支持和更好的發展機會。
坦洲的工業結構仍以傳統製造業為主，舊年規上工業增加值僅46.9億元，與珠海的高端產業相比缺乏競爭力。隨着珠海大力發展集成電路、生物醫藥等新興產業，部分原本在坦洲設廠的企業開始向珠海高新區遷移，導致就業崗位流失，間接影響居住需求。
面對重重挑戰，坦洲並未揀「坐以待斃」，而系積極採取多項舉措，試圖重塑自身競爭力。
坦洲正全力推進「高端顯示產業園」「南部食品加工現代產業園」等項目，積極引入新一代信息技術和冷鏈物流產業。預計今年工改項目年產值可達3.5億元，較改造前增長126倍。

此外，依託省級經濟開發區政策，坦洲計劃打造「粵港澳大灣區高端創新服務平台」，吸引深珠澳資源，為產業發展注入新的活力。
通過「三清三拆三整治」行動，坦洲累計建成「四小園」248個，打造了鹹水歌文化公園等網紅打卡點，並大力推進「智慧交通」「電子圍欄」等數字化治理手段。

呢啲舉措旨在全方位提升居住體驗，縮小與珠海的心理落差，讓居民們能夠享受到更加舒適、便捷的生活環境。
坦洲與珠海香洲區建立了跨界調解機制，簽署了《矛盾糾紛聯防聯調合作協議書》，積極推動交通互聯互通。隨着深中通道的建成，坦洲有望成為連接珠江口東西岸的樞紐，重新定義其區位價值，在區域發展中發揮更加重要的作用。
「拋棄」一詞或許過於尖銳，更準確的講法應該系「居住揀的分化」。在粵港澳大灣區深度融合的大背景下，珠海、澳門居民的需求從「低成本生存」逐漸轉向「高品質生活」，而坦洲的轉型尚未完全匹配呢一變化。

但系，呢並不意味住坦洲失去咗其存在的價值。其低廉的土地成本、巨大的產業升級潛力，同埋作為珠海「腹地」的戰略地位，仍將使其在區域分工中占據獨特而重要的角色。

未來，坦洲可唔可以扭轉「被拋棄」的敘事，關鍵在於它可唔可以在「產城融合」與「人居品質」之間搵到新的平衡點。呢一過程充滿咗挑戰，但也蘊含着無限的可能。對此，大家又有着點的睇法呢？