Эйфория стоила дорого. Квартира мечты стала худшей инвестицией.

Мой телеграм канал- https://t.me/arbizn
Мой Rutube- https://rutube.ru/channel/13274230/
Мой VK- https://vk.com/alexanderashrafulin
Мой YouTube-    / @ashrafulin  

Игорь Бажинов- it-эксперт в построении корпоративных систем автоматизации бизнеса, 20 лет опыта и более 100 крупных проектов.

Рекомендую к просмотру:
   • Думаешь, инвестируешь? На деле — строишь с...  
   • Вклады столько не дают. Прощай, депозит! И...  

0:00 — Это интервью
08:26 — Первые 15 лет я работал только на свои потребности - квартира, машина, дача. А потом появился капитал, и я купил первую однушку под аренду.
09:50 — Мой инвестиционный старт начался в Подмосковье. Я захотел разобраться в рынке и пришёл в новостройки.
11:30 — После закрытых продаж через месяц стартовали открытые - цена уже была плюс 15-20%. Мы просто переставляли деньги из проекта в проект.
12:42 — Каждый проект я мысленно примерял на себя. Мог бы я здесь жить? Это неправильно, но я так делал.
15:24 — Базовый пункт стратегии - зайти на закрытых продажах по низкой цене. Дальше - рост метра вместе со стройкой.
16:45 — Сейчас новостройки растут меньше, чем депозит. Даже с кредитным плечом проще положить в банк.
17:50 — Я купил офис для своей компании и понял, что арендовать бессмысленно.
19:57 — Эта коммерческая недвижимость окупилась за 5,5 лет полностью - и без головной боли.
20:33 — Минус коммерции - ликвидность. Продать офис в маленьком городе - полгода минимум.
22:50 — Я математик, и портфель собираю как по теореме Марковица - балансируя ликвидность и риск.
23:47 — У меня есть офисы, квартиры, апартаменты, склады - всё в разных локациях, чтобы сгладить риски.
25:24 — Понять, когда выйти - интуиция. Просто чувствуешь, когда актив дозрел.
29:05 — Мы купили с женой 200 квадратов ритейла. Это мой первый чистокровный ритейл-объект.
31:20 — Пришла идея: а почему бы не сделать там свой общепит? У нас с этим беда, а я хочу сам есть вкусно.
36:26 — Всегда нужно мыслить многоходовкой. Когда в одной идее три бизнеса - рентабельность взлетает.
40:31 — Две квартиры по два миллиона за шесть лет стали стоить по семь. Это 30 с лишним процентов годовых.»
43:55 — Офис не вырос в цене, но окупился арендой. И в среднем за пять лет они сделали одно и то же.
48:17 — Трофейная недвижимость - редкие лоты, которых мало. Их забирают в любом виде, только продай.
48:25 — Я всегда готов купить всё, что окупается за 5 лет, и продать всё, что окупается за 12.
51:10 — Мне важно иметь стабильный бэк - поток денег, чтобы в основном бизнесе действовать спокойно.
55:26 — Самое обидное - понять, что ты сжёг эффективные годы на ерунду. Не то делал.
57:10 — Инвестиции - это стабильность. Когда у тебя три трёшки в центре, жизнь уже не зависит от новостей.
1:01:10 — Для автоматизации учёта хватает Excel, пока объектов меньше десяти. Но у больших рантье - это спасение.
1:07:35 — Сейчас ценится ЖК, где всё в одной точке: магазин, йога, барбершоп. Люди не хотят ездить.
1:12:55 — Склады - новая история. Мы купили базу 58 тысяч квадратов. Электричество горит на 4 миллиона в месяц.
1:20:22 — Главная ошибка - тратить капитал на потребление. Мы прожигаем инвестиционные возможности.
1:22:45 — Дубай - это красиво, но не выгодно. Сервис-чарж убивает финмодель. 12 лет превращаются в 24.
1:26:55 — Факап: купил квартиру, сделал ремонт, а потом понял, что живу среди алкаша и собачницы. Продал в минус.
1:29:19 — Через пару лет будет катастрофический дефицит новостроек. Я бы сейчас вложил 30 миллионов в стройку.

Подписывайтесь на канал и включайте уведомления- впереди много интересного!