공유물분할 재판, 가액보상보다 현물분할 어느것이 좋을까??

공유물분할 재판,
가액보상보다
현물분할이 우선일까?
부동산 공유 상태를 해소하는
방법으로 한쪽이 전체를 소유하고
다른 쪽에게 금전을 지급하는
'전면적 가액보상'이 가능할까?
최근 대법원은 현물분할이 가능한지
충분히 검토하지 않은 채
전면적 가액보상을 명한
판결을 파기하면서,
공유물분할의 원칙을 다시한번 확인했다
공유물분할 방법에 관한
법리와 실무적 시사점
A신탁 주식회사(원고)는
피고들과 함께 나대지인 이 사건 토지
(26,42제곱미터)를 공유하고 있었다
원고는 이 토지의 91.74%를
소유하고 있었고,
피고들은 나머지 지분을 소유하고 있었다
공유자 간 분할 방법에 관한 협의가
이루어지지 않자 원고는
공유물분할을 청구소송을 제기하였다
원심 법원은
① 이 사건 토지의 일부만
도로에 접하고 있어 분할 후
도로에 접하는 부분과
그렇지 않은 부분 사이에
지가 차이가 클 것이고,
② 피고들이 희망하는
현물분할 방안은 피고들의
토지가 도로에 접하는 면적이
상대적으로 더 넓게 되며,
③ 원고는 지구단위 개발계획을
수립하여 향후
개발사업을 영위할
구체적 계획이 있는 반면
피고들은 주택 신축 예정이라는
점 등을 고려하여,
원고가 이 사건 토지를 단독으로 소유하되
피고들에게 지분의 가격을 배상하는
'전면적 가액보상' 방법이
가장 공평하고 타당하다고 판단했다
대법원은 원심 판결을 파기하고
사건을 원심인 광주고등법원에 환송했다
(2024다304053)
대법원은
"공유물의 분할은 공유자 간
협의가 이루어지지 않아
재판에 의해 분할하는 경우
현물로 분할하는 것이 원칙"이라고 강조했다
현물분할이 불가능하거나
현물분할로 인해 현저히 가액이
감손될 염려가 있는 경우에만
경매를 통한 대금분할이 가능하다는 것이다
재판부는 특히
"토지의 형상이나 위치, 이용상황이나
경제적 가치가 균등하지 않을 때는
이를 고려하여 경제적 가치가 지분비율에
상응하도록 분할하는 것도 허용되며,
일정 요건이 갖추어진 경우
공유자 상호 간에 금전으로 경제적 가치의
과부족을 조정하게 하여 분할하는 것도
현물분할의 한 방법으로 허용된다"고 판시했다
대법원은 “이 사건 토지의 경우
① 현재 나대지이고
면적이 넓으며(26,424제곱미터),
피고들의 지분비율에 따른 면적
(661.2제곱미터와, 1,522.1제곱미터)이
결코 작지 않아
현물분할이 불가능하다고 단정할 수 없고,
② 피고들이 희망하는 현물분할 방안에서
경제적 가치가 상대적으로 크다면
피고들의 취득 면적을 줄이거나
금전으로 과부족을 조정하는
방안도 가능하다”고 보았다
결국 대법원은
“토지의 형상이나 위치, 이용상황,
경제적 가치 등 제반 사정을 고려한
합리적인 현물분할 가능성을
더 심리해 보지 않은 채
전면적 가액보상을 명한
원심 판결에는 공유물분할에 관한
법리를 오해한 잘못이 있다”고 판단했다
이번 대법원 판결은
공유물분할의 기본 원칙을
재확인했다는 점에서 의의가 있다
공유물분할 재판에서는 현물분할이 원칙이며,
대금분할이나 전면적 가액보상은
예외적인 수단이라는 점을 분명히 했다
대법원은 이번 판결에서
현물분할이 불가능하거나
현저히 가액이 감손될 염려가 있는 경우에만
예외적으로 대금분할이
허용된다는 기존 법리를 재확인했다
특히 토지의 형상이나 위치,
이용상황이 균등하지 않을 때
경제적 가치가 지분비율에
상응하도록 분할하거나, 금전으로 가치의
과부족을 조정하는 방법도 현물분할의
한 방법으로 허용된다는 점을 분명히 했다
이는 공유물분할에 있어
현물분할 원칙을 최대한 존중하면서도
유연한 해결책을
모색할 수 있는 길을 열어준 것이다
대법원의 이번 판단이 타당하다고 생각된다
공유물분할에서 현물분할
원칙을 쉽게 포기해서는 안 된다
특히 이 사건처럼 면적이 넓은 토지의 경우,
창의적인 현물분할 방안을
충분히 모색해볼 필요가 있다
현물분할 시 발생할 수 있는
가치 불균형은 금전적 조정을 통해
해결할 수 있기 때문이다
또한 공유자 한쪽의 개발계획이
다른 쪽의 재산권 행사 방법보다
우월하다고 보는 것은 신중해야 한다
물론 효율적인 토지 이용은 중요하지만,
이것이 소수 지분권자의 재산권을
쉽게 제한하는 근거가 되어서는 안된다
대법원이 피고들의 지분비율에 따른
면적이 결코 작지 않다고 본 것은
이러한 측면에서 의미가 있다
이번 판결은 부동산 공유관계 해소 시
다양한 현물분할 방안을 충분히 검토하고,
필요시 금전적 조정을 활용하여
공평한 해결책을 모색해야 한다는
중요한 지침을 제시했다
향후 유사 사건에서 법원이
현물분할 가능성을 더 적극적으로
검토하는 계기가 될 것으로 기대한다