多地樓市「發癲」！救市政策唔停！跌破1.7萬！蘇州樓市，急了！拉開2025年新一輪救市大幕！大翻身？房地產繼續回落！樓市疲弱、投資低迷！

跌破1.7萬！蘇州樓市，急了！拉開今年新一輪救市大幕！大翻身？多地樓市「發癲」！救市政策唔停！房地產繼續回落！樓市疲弱、投資低迷！
誰也沒諗到，拉開今年新一輪救市大幕的城市，會系蘇州。
3月10日，蘇州市住建局表示，已經會同相關金融機構研究出台了「三低一寬」特色化金融產品，疊加人才房票政策，進一步降低購房門檻，助力青年人、新市民購房置業。低首付：15%。低利息：最低商業貸款利率3%。低月供+寬期限：前五年每月最低歸還100元本金，延長購房者的本金還款期限。為咗解釋清楚呢次的組合拳可以給購房者省幾多錢，蘇州官方還舉例進行咗講明：以吳中區本科學歷購房者為例：若購買總價200萬元的新樓：首付30萬元中，人才房票可抵用8萬元，購房者自籌22萬元。貸款170萬元按利率3%計算：普通房貸客戶首月還款8972元，特色化金融產品客戶前五年每月還本金100元，首月還款4350元，首月月供減少約51%。低首付、低利息幾乎所有城市都系舊年落地了，包括廣州、深圳同埋京滬外圍區皆如此，並不新奇。
蘇州呢次組合拳的亮點，在低月供：前五年最低每月只歸還100元本金。好多人可能沒睇明白系乜野意思。我呢度就詳細解釋一下。仍以蘇州住建局給出的例子，200萬的新樓，購房者的人才房票可以抵用8萬，自己掏22萬，總共湊齊30萬首付，跟住可以向銀行申請170萬貸款，最低利率3%等額本金30年。關鍵地方來咗：如果冇低月供呢個政策，咁按照正常來講，每月還款8972元。呢度的8972元系4250元利息+4722元本金。有咗低月供政策，則前五年每月只需要償還4250利息+100元本金=4350元。相當於前五年的每月還款壓力減輕了一半。梗系，本金在五年之後仲系會加上去。你可以理解為壓力後移，減輕了購房者的前期壓力。而且，呢與降首付有區別。降首付系加槓桿，雖然首付少，但貸款多，成本更高。而呢個組合拳，前期本金少還，後期多還，冇增加購房成本。
蘇州咁做的目的，梗系係為咗提升成交量。從2009年至2019年，蘇州樓價翻了近4倍。2010年蘇州樓價登上萬元，2017年登上2萬元。2019年的高位均價系2.58萬元/平方米。呢只係均價，核心板塊的工業園區與姑蘇均價直逼4萬元。如果從上一輪大牛市的起點2015年開始算，四五年時間蘇州樓價翻了一倍。由於樓價上漲過猛，特別系2019年上半年，半個月裡拍出咗三個地王，最終引發了住建部約談點名。最終蘇州在5月份連出兩條調控政策，終止了蘇州樓價上漲勢頭。從2019年7月份開始，蘇州的樓價就見頂向下。2019年至2021年，蘇州樓價在溫和下跌。進入2022年，在民眾收入縮水、工作前景不明、不確定性充斥之下，蘇州樓價則開啟了狂跌模式。根據蘇州樓市的梳理，當年，蘇州6大區23個板塊進入咗全線調整模式，其中跌幅最大的板塊系吳江區的汾湖，同比下跌咗75.3%。蘇州樓價天花板的園區，跌幅最大的板塊也超過咗三分之一。
從蘇州市統計局披露的數據來睇，蘇州的商品房成交量見頂於2020年。2020年蘇州市商品房成交面積2192.2萬平方米，前年跌至1704.1萬平方米，跌幅22.3%。根據其銷售額和銷售面積計算的均價從2021年開始下跌，從2021年的1.85萬元/平方米跌至前年的1.67萬元/平方米，跌幅9.9%。舊年926一線城市拉開的救市大幕，讓蘇州、成都、武漢、南京、寧波等二線城市的成交量，也跟漲了一波。但由於前三季度成交慘澹，其全年新樓與二手的成交量，仍低於前年。克而瑞蘇州披露的數據顯示，舊年，蘇州市區新樓成交量約為429萬㎡，同比減少約26%；舊年，蘇州市區新樓成交均價約為26637元/㎡，同比下跌約5%。舊年蘇州市區二手住宅成交量約為657.4萬㎡，同比減少約4%。從成交套數來睇，舊年蘇州新樓、二手樓成交總量首次跌破10萬套，住房總需求量仍在縮減。
進入今年，2月份春節月的成交量差強人意，環比梗系系下跌，同比相較於舊年2月份的春節月增加了唔少。永聯行數據顯示：2月份，蘇州新樓住宅簽約1384套，環比下滑3.28%，同比上漲26.39%。但價格仍在下跌。貝殼搵房APP追蹤的二手樓成交均價，2月份為1.65萬元/平方米，環比下跌10.8%，均價已經跌破1.7萬。而且，從數據來睇，2月份掛牌的二手樓中，有64330套在降價，漲價的只有4305套，呢意味住大多數房東和業主，仍在尋求降價離場。恰如我之前分析寧波樓市時所講，呢一輪無論系北上廣深一線城市，仲系蘇州、南京、成都、寧波、青島、西安、武漢、廈門等二線城市城市，樓價無一例外都系調整，可以得出一個明顯結論：即便擁有唔錯的產業、經濟和人口，也抵擋不住大趨勢。因為儘管高樓價城市中，有一批產業、經濟、人口表現都唔錯的城市，但系，高樓價嚴重透支了呢啲城市的支撐力和購買力。區別只在於，產業強、人口競爭力強的城市，跌幅相對小一點，前兩者弱則跌幅相對大一啲啫。
一線城市的產業唔可謂不強，蘇州的產業亦都唔可謂不強，主要體而家兩方面：第一，蘇州的工業實力位居全國第二，僅次於深圳。前年，蘇州的工業總產值超過上海。舊年，蘇州規模以上工業總產值47017.41億元，進一步甩開了上海。從營業收入角度睇，蘇州同樣位居全國第二，僅次於深圳。工業強的背後，最關鍵嘅系，蘇州以新興工業、民營工業為底色。蘇州統計局披露，舊年民營工業產值達到23163.1億元，占規模以上工業總產值比重達49.3%，比上年提高2.6個百分點。此外，製造業快啲邁向高端化、智能化、綠色化，全市實現高新技術產業產值25726.3億元，比上年增長7.7%，其中航空航天製造業、電子及通訊設備製造業分別增長9.1%和15.9%。
國家專精特新「小巨人」企業實現產值比上年增長8.4%。集成電路、傳感器、通信及電子網絡用電纜等高新技術產品產量分別比上年增長20.1%、81.2%、11.1%。第二，產業強，擁有全國第二多數量的千億產業。按照工信部劃分的41個工業行業大類中，蘇州有11個產業總產值超過1000億元，在千億產業數量上，蘇州甚至比深圳仲要多，位居全國第二，千億產業數量僅次於上海的13個。其中計算機、通信和其他電子設備製造業總產值超過1.4萬億元，呢一產業上，蘇州的實力僅次於深圳，位居全國第二。而且，而家全國各城市中，擁有萬億產業的城市只有三個，深圳、蘇州和東莞，且都系計算機、通信和其他電子設備製造業。即便如此，又點樣？唔通因此樓價就能漲到天上去？
2021年開啟的呢一輪全國性調整，本質上系市場對樓價德不配位的反饋。呢一輪調整系全面的、深度的，在大周期面前，誰都得服從，誰都無法置身事外。儘管高樓價城市中，有一批產業、經濟、人口表現都唔錯的城市，但系，高樓價嚴重透支了呢啲城市的支撐力。對於樓價遠超城市平均購買力，超前透支城市經濟、產業實力的城市來講，樓價回調系必然選項。