부동산경매 권리분석 핵심 – 전세권등기와 인수관계 완벽정리

부동산경매 권리분석 핵심 - 전세권등기와 인수관계 완벽정리

1. 전세권등기란?
“등기된 전세권은 임차권보다 강력하다.”
전세금 반환을 담보하기 위해 등기부에 전세권을 설정한 권리
특징:
물권이므로 등기만으로 효력 발생
임차권보다 우선 배당 가능
설정 순서(선후)에 따라 낙찰자 인수 여부 결정

2. 경매에서 전세권의 말소 기준
구분 말소여부 설명
말소기준권리보다 뒤 전세권 소멸 후순위 전세권은 낙찰 시 자동 말소
말소기준권리보다 앞 전세권 인수 선순위 전세권은 낙찰자가 인수
동순위 전세권 사례별 판단 근저당과 동일순위 배당비율처리
핵심: 말소기준권리보다 빠르면 인수, 늦으면 소멸!

3. 전세권과 임차권의 차이
구분전세권등기임차권
성격 물권 (등기 필요) 채권 (점유 + 전입 + 확정일자)
효력 등기만으로 제3자 대항 가능 전입 + 확정일자 필요
낙찰시 선순위면 인수, 후순위면 소멸 대항력 여부에 따라 달라짐

4. 낙찰자 인수 위험 사례
사례 1 : 전세권이 근저당보다 먼저 설정 → 말소기준권리보다 선순위 → 낙찰자가 전세보증금 인수
사례 2 : 전세권이 근저당보다 뒤에 설정 → 낙찰 시 자동 소멸 (인수 없음)
확인법: 등기부 을구 순서에서
“근저당보다 먼저냐, 나중이냐”가 핵심

5. 등기부 확인 체크리스트
을구 항목: 전세권 설정일자 / 금액
말소기준권리 확인: 가장 먼저 설정된 담보권
매각물건명세서: “인수사항 있음” 표기 확인
배당표: 전세권 배당 여부 확인

6. 핵심 요약
전세권은 “등기된 물권”, 임차권보다 강함
말소기준권리보다 선순위면 인수, 후순위면 소멸
등기부 을구의 순서와 날짜가 핵심 단서
낙찰자는 “말소기준권리” 기준으로 인수 위험 판단

결론
“전세권은 등기 한 줄이지만, 낙찰자의 수천만 원 손익을 좌우한다.
말소기준권리와 순서만 정확히 보면, 전세권 인수 리스크는 100% 피할 수 있다.”