在美国如何卖房？/sell house
Автор: How视频
Загружено: 2016-08-17
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美国房子的买卖流程和中国的房子买卖流程有很大区别。那么，如果准备将美国的房子卖掉，该怎么做呢？或者人在中国，该怎么卖掉美国的房子呢？
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第一步：委托房屋经纪人
当屋主要卖房时, 可以先找一位房产经纪人代表卖方的利益，这位房产经纪人可以称为Listing Agent，经纪人会将房子放到市场上出售。
各个公司的收费可能不同，买方经纪人会得到一半。举例来说，如果房产经纪人收费是6%的话，那么他要分出一半(3%)给买主经纪人(Buyer Agent, 又称Selling Agent)。 因为当一个房子上市以后, 有很多经纪人带买主来看房, 这些经纪人就是买方经纪人。
第二步：装扮房子
要把房子打扮得比较漂亮一点。
首先要把房屋清洁干净：窗户擦干净、有坏掉的灯泡要换成新的，让房屋显得更加明亮、墙壁需要的话重新漆。
还要把房屋内的家具简单的归纳一下，大家具搬到车库，换上小家具，比如原来的大餐桌可以改成4人的圆桌，大的床、写字台收一下，什么餐具，壁橱里面的衣服鞋子，孩子的玩具书，都统统装箱放到车库里，如果没觉得家里东西多的人，多看看专业卖房的布置照片就能有个概念。
有的情况是屋主已经搬走了，家具也都搬走了，房子是空的，这时有人来看房子，看到整个空房是很难想象各个地方是做什么用的。这时最好是做个或者租个storage放起来，简洁的风格，把家居的一面收起来，要看起来像样板间，屋子怎么显大怎么来。
第三步：合理定价
我们想把房子快速地卖出去，首先定价要合理。
可以查询类似条件的房屋的销售记录，看看是以什么样的价格卖出去的。以同样学区、类似条件最近卖房的价格为基准。
可以先有一个心理预期，然后和房产经纪一起讨论制定价格。在出售时可以先放一个价格，然后根据现行市场情况，反映好可以加价、反映不好可以酌情适当地降低价钱。
第四步：发布房源
1.拍摄照片，把房子的各个房间，还有前院后院都拍些漂亮的照片；
2.写广告词，写一个比较好的广告词来介绍房子；
3.上传发布到网上，如果是通过房产经纪人卖，他会帮你上传到相应网站，能让所有的房产经纪都看到所卖房子的照片、数据和售价；
另外也可以选择自己将房子信息放到相应网站，比如：Zillow等，这样有的客户在网上看到信息就会主动联系了；
4.发布媒体广告，还可以将房屋出售信息放到当地的报纸上，华人媒体报纸或是主流媒体的英文报纸上。这样发布到受众越广的媒体上，看到的人也就越多；
5.房产经纪人会做宣传页摆放在房子门口，这样邻居或是路过的人都会看到拿一页。在做open house也会在屋内放上这个宣传页，这样使得潜在客户也可以通过宣传页了解房子，和家人研究，不会看过房子就忘记了。
第五步：open house
这点非常重要，因为不管照片多漂亮、广告词多好，买家还是要亲眼看到房子才放心。
做open house有几个要注意：
夏天要保持屋内清凉，凉快的地方也要开空调，让看房人感觉舒服，也会让他们对房子留下个好印象；
所有灯要打开，进门处放上签到的本子和彩色广告，让来的人把电话都留下，桌子上摆上花。屋里喷点清新剂或者冬天烤个肉桂苹果派；
open house可以安排看房时间段，尽量安排集中看房，来的人越多越好，这样给买家一种房子很抢手的感觉。同时也利于卖家安排自己的时间，大多在六日两天，集中看房比分批看房效果更好。
第六步：仔细挑买家
open house之后的一两天，一般卖方经纪就会收到买方经纪的电话或邮件来询问房子情况。买方经纪会给卖方经纪一份报价书，是他们心中的报价。这时一定要看对方是不是真心买且有能力购买房子，有诚意的买家一定要提供银行pre-approval letter(银行贷款预批准证明)或银行现金存款证明。
比较抢手的房子收到三五十封的offer都是有可能的，卖方经纪要和卖主一起讨论选择合适的买家。
第七步 收定金 签合约
签合约时作为卖家可以有自己的要求，可以与买家一起商量选择哪个过户公司、何时做房屋检查、何时可以拿到全款（现金和贷款拿到钱的时间是不一样的）、推迟过户是否有违约金，要把这些细则都规定下来。
第八步：进行房屋过户
过户公司在产权没有问题的情况下要到政府进行过户，正式过户之后才会把房屋钥匙交给买家。
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