미친 서울 아파트 집값전망 2025년 (토지거래허가구역 해제) | 이경민의 부동산하이킥(부동산 강의)(이경민 부동산 전문가)
Автор: 이경민의 부동산하이킥
Загружено: 2025-02-18
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미친 서울 아파트 집값전망 2025년 (토지거래허가구역 해제) | 이경민의 부동산하이킥(부동산 강의)(이경민 부동산 전문가)
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주요내용-
얼마전 오세훈 서울시장이 잠실 , 대치동, 삼성동, 청담동 일대 토지거래허가구역 해제를 했습니다. 6월달로 예상했는데 정치적 목적을 두고 이른 날짜에 해제를 시킨 것으로 보여집니다. 하루 아침사이에 잠실 엘리트제 아파트가 수억씩 호가를 높이는 상황이 연출되는데 지극히 자연스러운 현상입니다. 개발이슈가 부각되는 시기 만약 gtx 개통 또는 착공이 일어났다고 하면 호가가 한순간에 높아지는 것처럼 동일한 현상이 나타난거죠. 다만 가뜩이나 고점인식으로 인해 관망세가 짙어지며 거래량이 급감된 상황에 호가가 더 높아졌으니 수요는 감소될 수 밖에 없을겁니다. 호가의 양극화가 발생될텐데 20년에 지정된 토허제 시기 그 당시 집값이 폭등했는데도 불구하고 실거주 목적으로만 매매가 가능했기에 시세차익을 보지 못하고 매도를 못하셨던 분들이 많을겁니다. 이번 반등장에서도 다시 전고점을 회복했는데도 불구하고 토허제가 계속 지정되어 매도를 못했던 분들이 많았었죠. 그런데 감사하게도 해제가 되니 그동안 차익실현을 하지못하고 매도하지 못한 매도인들의 매물이 적체될 가능성이 매우 높을겁니다. 여유가 있는 분들은 호가를 고수하겠지만 지금 아니면 매도가 불가능 할거라 생각하는 수요는 급매로 매도 타이밍을 보는 분들도 혼재되어 있을 수 밖에 없을겁니다. 결국 거래되더라도 급매 위주로 거래될 수 있으며 거래량은 지금보다 더 감소될 수 있고 매물적체는 심화될 수 있을것으로 보여집니다.
22년 집값 폭락시기 운이좋게 강남은 대출규제와 토허제 규제로 인해 영끌 및 역전세에 놓인 분들이 다른 지역보다 적으면서 하방경직성을 높였습니다. 낙폭이 적었죠. 그런데 22년 4분기부터 대출규제가 완화되어 고점매수 영끌분들이 증가되고 투자수요가 유입되는 시장으로 만들었기에 펀더멘탈이 약해졌습니다. 오히려 규제완화가 하락할 수 있는 원인으로 작용될 수 있을겁니다. 투자수요 유입이 취득세 중과 및 45%의 낮은 전세가율, 2년 비과세 거주요건 , 갭투자 상생임대인 미적용 등 들어갈 수 있는 환경이 안됩니다. 해제 이전과 큰 변화가 없을것으로 보여집니다. 25.7월 스트레스 dsr 3단계 및 전세대출 보증 90% 한도축소 , 대출총량규제, 트럼프 정책안으로 인한 물가상승 유발로 인해 기준금리 인하폭 둔화 등으로 수요를 더 억제시킬 수 있는 정책안들이 자리잡고 있습니다. 또한 25.4~5월 탄핵이후의 조기대선이 치뤄지게 된다면 기대감이 높아질 수 있겠지만 부동산 공약은 별 변화가 없을겁니다. 이미 윤석열정부의 부동산 완화책으로 더이상 추가 완화할것들이 없습니다. 상속세 증여세 정도 뿐이라고 생각되며 여소야대 및 현정권 유지 될경우 다석을 차지하는 야당의 동의없이 세법개정은 불가합니다. 반대로 민주당 집권으로 여대야소가 될경우에도 윤정부의 완화된 정책을 흡수하는 것뿐이지 추가 완화가 나오기는 쉽지 않아보입니다. 지금처럼 1주택자에 한정된 감세정책안, 지방 핀셋부양책, 공급확대, 다주택규제, 대출규제등이 지금처럼 유지될것으로 보이기에 기대감이 낮아 영향이 크지 않고 오히려 심리만 악화될것으로 보여집니다. 22.11월 ~23.3월 강남아파트 바닥매수를 강하게 어필하고 계획 전략을 세워드리고 상담해 드렸는데도 불구하고 매수하지 못하거나 기회를 놓쳤던 분들이 많았던 시점이 있었습니다. 그 당시에는 매수를 해야되는 좋은 적기였기에 강하게 매수를 권장했지만 지금은 21년과 유사하게 상승의 정점기고 하락주기로 넘어가는 추세이기에 그때처럼 반대의견을 드리고 있는겁니다. 예상전고점을 산출하여 지금이 거품이 낀 상태인지 아닌지 판단을 해드리고 있습니다. 현재 심리가 불안해서 매수했다간 최상꼭지 고점매수가 되며 장기간 시간의 기회비용 및 자산손실을 경험할 수 있기에 서울아파트 매수에 강력히 반대드리는 입장입니다
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