Casa o immobile senza agibilità o abitabilità: cosa fare in caso di acquisto o vendita

Cosa succede nel caso di una compravendita immobiliare priva del requisito dell'agibilità? In questo video vi spiego quando una casa o un immobile può essere venduto, se l'atto notarile è nullo e se la casa non è commerciabile.

00:00 Introduzione
00:28 Cosa afferma la Cassazione
01:00 Cosa si intende per "incommerciabile"
01:34 Il concetto di aliud pro ali
02:03 Il difetto assoluto di agibilità
02:27 Conseguenze di un immobile venduto privo di agibilità
03:32 La validità dell'atto notarile
03:41 Conclusioni

------------

TESTO DEL VIDEO:
Prima di tutto occorrono dei chiarimenti da un punto di vista terminologico: la Corte di Cassazione afferma ormai in maniera pacifica che "la compravendita di un immobile ad uso abitativo presuppone che il venditore consegni all'acquirente il certificato di abitabilità, in assenza del quale il bene non è commerciabile".
Il Certificato di abitabilità o la documentazione relativa al rilascio della agibilità secondo la normativa che ci ottiene attraverso il rilascio di una s.c.a.

Importante però è capire cosa significa il termine "incommerciabile" in questo caso, in quanto, da un punto di vista urbanistico, un immobile è incommerciabile e di conseguenza il relativo atto di compravendita è nullo, quando è sostanzialmente un immobile abusivo, ossia costruito senza le prescritte autorizzazioni edilizie richieste della legge.

In tema di agibilità il termine incommerciabile deve essere invece qualificato in maniera diversa rispetto alla disciplina sulla regolarità urbanistica dell'immobile, in quanto per la Cassazione il difetto di agibilità integra ipotesi di consegna di aliud pro alio, ossia di un immobile sostanzialmente diverso rispetto alla destinazione per il quale questo immobile è oggetto di compravendita e quindi sostanzialmente un immobile, un'abitazione, che per le sue caratteristiche non può essere abitato ad esempio per condizioni di mancata salubrità.

ll difetto assoluto della agibilità o abitabilità, ovvero l'insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerla: indipendenza della presenza di insanabili violazioni della legge urbanistica.
Questo, per la Cassazione, è la incommercibilità relativamente al difetto di agibilità.

Pertanto quali sono le conseguenze di un immobile venduto privo della agibilità?
Facciamo due distinzioni:
un immobile privo dell'agibilità da un punto di vista formale ma in presenza di quelle condizioni oggettive che presuppongono che consentono il rilascio della agibilità, in questo caso la conseguenza sarà il risarcimento del danno a favore dell'acquirente che dovrà sostenere le spese per procedere lui stesso al rilascio della agibilità e quindi a espletare la procedura prevista dalla legge per la agibilità.
diversa è l'ipotesi di un bene sostanzialmente privo di quelle condizioni per il rilascio stesso dell'agibilità e quindi l'ipotesi vera e propria di aliud pro alio: un immobile che non può avere i requisiti per il rilascio della agibilità.
In questo caso la conseguenza è la possibilità di adire il giudice per la risoluzione del contratto, quindi per lo scioglimento degli effetti del contratto.

Preciso una cosa: che in ogni caso l'atto notarile di compravendita di un immobile privo della agibilità è valido ed efficace ma soggetto a queste conseguenze.

È fondamentale durante l'istruttore dell'atto e prima della firma dell'atto avere ben chiaro lo stato dell'immobile da un punto di vista dell'agibilità affinché non ci siano in qualche modo sorprese successive e quindi l'agibilità sia oggetto di negoziazione tra le parti quindi di specifiche partizioni contrattuali.