주택임대사업자 자동말소 시 꼭 체크해야 할 종합부동산세 합산배제

얼마 전 저희 손님이 전세 계약을 하셨는데요.

해당 주택의 임대인은 주택임대사업자인 경우였어요.

해당 주택은 아파트이고, 2019년 9월에 장기임대주택으로 등록되어 의무임대기간은 8년이었기에,

2027년 9월에 주택임대사업자 자동말소를 앞두고 있는 상태였습니다.

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주택임대사업자이신 분들이 공통적으로 하시는 말씀이 임대차 계약을 한건 한건 하실 때마다 너무 복잡하고 힘들다고 토로하십니다.

그만큼 의무사항도 많고, 챙겨야 할 것들도 많기 때문인데요.

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주택임대사업자 자동말소가 되는 시점이라면 더욱 신경 써야 할 부분이 있기 때문에 한 번 짚어보겠습니다.



이렇게 복잡하고 어려운 것임에도 왜 주택임대사업자를 냈어야 했을까요?

주택임대사업자가 적용받을 수 있는 세제혜택이 있기 때문인데요,

먼저, 취득단계에서 취득세를 감면받을 수 있으며, 보유단계에서 재산세를 감면받을 수 있습니다.

또한 종합부동산세를 부과함에 있어서 주택의 합산배제라는 엄청난 세제혜택이 있습니다.

주택임대소득이 발생한다면 종합소득세를 납부 시 세액의 일정 금액을 감면받을 수 있습니다.

처분 시에도 2017년 8월 3일 후 조정대상지역 내에서 취득한 주택은 보유기간 중 2년 이상의 거주 요건을 충족해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있지만, 2019년 12월 16일까지 주택임대사업자로 등록하면 이 거주 요건도 배제됩니다.

임대등록된 주택 외에 2년 이상 거주한 주택을 양도할 때도 임대주택은 없는 것으로 간주하여 1세대1주택 비과세 특례도 적용받을 수 있고, 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도할 때 임대주택은 양도소득세 중과가 되지 않습니다.

주택임대사업자로 등록하여 일정 요건을 충족하면 보유기간별 장기보유특별공제율에 추가공제율을 적용받거나 50% 또는 70%의 특례 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있습니다.

또한 양도소득세 100% 감면도 적용받을 수 있습니다.



위와 같은 주택임대사업자의 혜택 중 종합부동산세 합산배제 적용에 대해서 살펴보겠습니다.

합산배제 요건은

첫째, 임대개시일 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재 기준시가가 수도권은 6억 원, 비수도권은 3억 원 이하이어야 합니다.

둘째, 의무임대기간을 준수해야 하는데요,

2018년 3월 31일 이전에 등록했다면 단기임대주택, 장기임대주택 모두 5년 이상.

2018년 4월 1일 ~ 2020년 8월 17일에 등록했다면 장기임대주택 8년 이상.

2020년 8월 18일 이후 등록했다면 장기임대주택 10년 이상의 임대기간을 준수해야 합니다.

셋째, 임대료 증액 제한을 준수해야 하는데요, 2019년 2월 12일 이후 임대차 계약을 갱신 또는 체결하는 것부터 적용됩니다.

넷째, 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록해야 합니다.

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위의 첫째 요건인 '기준시가 6억 원(비수도권 3억 원) 이하'에서 기준시가는 현재의 기준시가로 판정하는 게 아니라 임대개시일 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일(6월 1일) 당시의 기준시가로 판정합니다.

또한 의무임대기간 동안 계속해서 임대해야 종합부동산세 합산배제를 적용받을 수 있는데요,

계속해서 임대한다는 것은 의무임대기간 중에 임대기간을 중단하면 안 된다는 의미로, 공실 기간이 2년 이내라면 계속 임대한 것으로 봅니다.



의무임대기간이 8년인 장기임대주택 아파트들이 곧 있으면 자동말소를 앞두고 있는데요.

임차인이 계속 거주를 하는 중이라고 해도 의무임대기간이 끝나는 날 자동 말소가 되기에 특별히 신경 써야 할 부분이 있습니다.

주택임대사업자가 자동말소 되더라도 주택임대사업자로서의 의무는 다 해야 하는데요.

주택임대사업자가 자동 말소되어도 종전 임대차계약금액 대비 5% 내에서만 임대료를 증액해야 하고, 임대료 증액 후 1년 이내에 재 증액청구는 할 수 없습니다.

또한 주택임대사업자 기간 동안에는 임차인이 계약갱신요구권을 사용하지 않고도 의무임대기간동안 갱신을 할 수 있었기에 자동말소 후에 계약갱신요구권을 1회 사용할 수 있습니다.

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이렇게 임대인의 의무는 자동말소 후에도 지속이 되는 반면, 의무임대기간이 종료되면서 종합부동산세 합산배제를 받을 수 없게 되는데요.

예를 들어 해당 연도 과세기준일(6월 1일) 이전에 자동말소가 될 경우, 해당연도 종합부동산세는 더 이상 합산배제를 받을 수 없습니다.

따라서 해당 연도 9월 16일~9월 30일에 임대인은 주소지 관할세무서에 종합부동산세 합산배제 제외신청서를 제출해야 합니다.

만약에 해당 연도 과세기준일(6월 1일) 이후에 자동말소가 된다면, 해당 연도 종합부동산세는 합산배제를 계속해서 받을 수 있지만, 다음 연도 5월 31일까지 해당 주택을 양도하지 않는다면 종합부동산세는 더 이상 합산배제를 받을 수 없으며 그 해 9월 16일~9월 30일에 임대인은 주소지 관할세무서에 종합부동산세 합산배제 제외 신청서를 제출해야 합니다.

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해당 주택에 임차인이 계속 거주하고 있는 중에 자동말소가 되었는데,

임차인의 임대차 계약 만기가 될 때까지 종합부동산세 합산배제 제외 신청을 안하고 있다가,

추후에 임차인의 임대차 계약 만기 이후에 종합부동산세 합산배제 제외 신청을 한다면,

주택임대사업자 말소일 이전 기존 감면분에 대해서 추징되지는 않으나,

해당 연도 이후분에 대해서는 이자상당액을 포함하여 추징될 수 있으니,

자동말소가 되었다면 이 부분은 신경을 써야겠습니다.

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만약에 의무임대기간 중에 재개발 또는 재건축이 될 경우, 이는 민간임대주택법상 양도허가사유에 해당되어 원칙적으로는 주택임대사업자가 지방자치단체에 양도허가신청을 하고 주택임대사업자를 말소해야 하지만, 대부분의 지방자치단체에서 직권으로 말소하고 있는데요.

이와 같은 경우 재개발 또는 재건축 이후에 신축주택을 다시 임대주택에 등록하면 종전 주택의 의무임대기간과 신축주택의 의무임대기간을 통산할 수 있습니다.

하지만 민간임대주택법이 개정됨에 따라 재개발 재건축된 주택이 아파트에 해당할 경우라면 아파트는 더 이상 임대주택으로 등록할 수 없기 때문에 이러한 경우 역시 자진말소 또는 자동말소와 같이 이미 경감 받은 종합부동산세는 추징되지 않지만, 더 이상 종합부동산세 합산배제를 받을 수 없습니다.


이상 주택임대사업자의 종합부동산세 합산배제에 대해 살펴보았는데요,

세부내용을 꼼꼼히 알고 체크해서 소중한 재산을 지키는 데 도움이 되었으면 좋겠습니다.