頂流房企暴雷，如今面臨巨虧37.6億！仁恆爆「大雷」，虧損擴大421%！仁恆置地巨虧，羅湖深之源三折甩賣？中國樓市全軍覆沒，徹底冇得救喇！

巨蝕37.6億！仁恆爆「大雷」，蝕本擴大421%！仁恆置地巨蝕，羅湖深之源三折大平賣？
理想很豐滿，現實很骨感。
33.7億元資產減值加21億元投資蝕本，揭開了仁恆置地的最新困境。
2月28日，仁恆置地發布舊年年報，報告期內，仁恆置地銷售金額同比減少31.4%，收入同比減少16.1%，並且，仁恆置地舊年蝕本進一步擴大，全年淨利潤蝕本37.63億元，蝕本同比擴大幅度高達422%。
巨額蝕本的背後，主因系「已建成待售房產及在建待售房產計提跌價33.70億元」。以位於深圳的仁恆深之源項目為例，將近10萬元/平方米的開盤均價，而家卻以3.4萬元/平方米的低價三折大平賣，引發關注。
高價拿地，產品錯配，定價過高，質量下降，困在過往榮光下的仁恆置地，而家的資金鍊與口碑都面臨着嚴峻考驗。
舊年，仁恆置地的蝕本進一步擴大。
財報數據顯示，前年，仁恆置地首次出現蝕本，報告期內淨利潤蝕本7.2億元，而舊年的全年淨利潤蝕本達37.63億元，蝕本同比擴大幅度高達422%。
面對巨額蝕本，仁恆置地管理層給出的解釋系：房地產資產減值33.7億元、金融資產減值淨蝕本21.04億元，同埋投資物業公允價值蝕本2.22億元，合計共蝕本56.96億元。
有分析人士表示，通過33.7億元存貨跌價計提，仁恆置地旗下多個項目實際售價較原先峰值的跌幅較大，原因在於仁恆前期的拿地成本高企，而管理層提及的「800億元庫存」，大概率也同樣將走上降價回血的道路。
2月份的分析會上，仁恆置地董事長鐘聲堅也提到，管理層的決策系「接落來優先要將此前積累的高價土地完成去庫存」。
財報數據還顯示，自2022年「行業排名第21位」的高光之後，仁恆置地的銷售金額迎來連續兩年下滑，前年銷售額323.5億元，同比下降52.5%，舊年銷售額222.06億元，同比再降31.4%。
同時，仁恆置地舊年營收為363.97億元，同比減少16.1%，其中，房地產開發板塊收入較前年下降18.1%。管理層坦言，房地產開發業務下滑主要系由於項目每平方米的平均售價較低。
高價拿地，加上部分區域的產品錯配，過去兩年時間裡，仁恆置地實際進行的，系一場全面的「降價大平賣」。
從仁恆置地過去幾年的年報數據可以發現，2022年仁恆置地的銷售均價為47498元/平方米後，但前年的均價則下降至26144元/平方米，舊年，銷售均價進一步下降至21776元/平方米。
於深圳，「仁恆頂唔住咗，深圳豪宅五折大平賣」，過去兩年屢上熱搜。
中國房地產報留意到，位於深圳市羅湖區的仁恆深之源項目，2021年開盤均價9.8萬元/平方米，備案價最高達12.43萬元/平方米，但由於去化不利，項目售價在過去兩年一降再降。
項目周邊中介人士表示，「仁恆深之源開盤好幾年了，前年開始大幅度降價，而家價格大約3.4萬元/平方米，系備案價格的3.5折，已經不只係腰斬，但依舊唔好賣，每隔一段時間就會重新進行營銷包裝，重新推售吸引眼球。」
留意到，今年3月份，該項目的確仍有新品加推，主力戶型為245~247平方米。對此，業內人士分析稱，仁恆深之源項目備案價遠高於同片區住宅價格，同時區位與產品不匹配，價格遠高於產品本身價值，亦系發展商近兩年不斷降價、蝕本的原因。
資料顯示，「源系」系仁恆置地2021年對外發布的高端產品線，在仁恆置地的28周年品牌發布會上，仁恆曾將上海的「海上源」、深圳的「深之源」兩個項目作為當年的年度作品。
但系，理想很豐滿，現實很骨感，由於產品的錯配與定價過高，深圳的仁恆深之源項目降價促銷已達兩年。
加之企業的連年蝕本與大幅降價，市場購房者首先擔憂的，系對深之源項目未來的物業服務、資產保值等各方面會否造成不利影響，也質疑項目系唔系降價促銷卻仍舊賣不動，項目的去化因此形成咗惡性循環。
值得注意的仲有，業內人士同時提醒，仁恆深之源項目為辦公屬性，並非傳統可居住的商務公寓，不通燃氣，無露台，無法積分入學，持有成本和交易成本亦畀一般產品要高。
「發展商仁恆有模糊概念、商辦當商務公寓賣的嫌疑。」
記者從深圳市房地產信息平台查詢到，仁恆深之源項目總套數324套，房屋類型為辦公，主體建築性質為辦公樓，產權年限僅40年，並非傳統意義上的商務公寓。
近年來，深圳曾出現過多起「商辦產品包裝成居住產品對外銷售」的亂象。由於商辦類產品去化較難，唔少發展商會通過設置住宅樣式的樣板房進行展示，甚至廚衛床具一應俱全，以營造居住用途，但實際上，噉樣的「擦邊賣房」行為屬於明確禁止的違規行為，
記者了解到，2017年，深圳規劃國土委便已發布《通知》，其中提到，商業、辦公、研發用房建築平面布局不得採用住宅套型式設計，禁止擅自將商業辦公類項目改變為居住用途。
而從仁恆深之源的項目宣傳、現場樣板間同埋中介過往賣房的影視資料睇，儘管未提及「居住」字眼，但樣板間內廚衛衣櫃一應俱全，唔少居住布局和裝潢元素，顯然與辦公寫字樓產品毫無關係。
並不樂觀的財報數據，一味降價去庫存，疊加近兩年的規模收縮、區域合併、人員裁減、資產出售等動作，仁恆置地的安全係數也引發市場與股東的擔憂。
舊年8月，仁恆置地在星加坡出售了一座名為salita mall的shopping商城，一度引起投資者擔憂與質疑，今年2月，有消息稱仁恆置地擬出售星加坡CBD重建項目79 Anson Road租賃產權的5成股份，要價3.25億新元。
另一方面，過去四年時間，仁恆置地均未在公開市場拿地補倉，唔少投資者亦對仁恆冇後續可售資源表示擔憂，對於「管理層判斷失誤、仁恆撤離中國市場」的質疑聲四起。
要知道，雖系星加坡上市房企，但仁恆置地的創始人鐘聲堅實際系廣東汕尾人，並且仁恆置地過去的發展重心和開發樓盤，也一直在中國內地各核心城市。
前年，鐘聲堅曾公開表示過「仁恆系唔會從中國離場的」，但時至今年，業績會上的回應則變成咗「與星加坡市場的強勁表現相比，中國市場在舊年繼續呈下滑趨勢，且仁恆仲有800億的庫存，足夠賣3年。」
有分析人士話，仁恆置地的潛台詞，或系「仁恆置地接落來依舊唔會有在中國的新增投資計劃，降價去庫存、撤出市場仍系其主線任務」。
值得關注嘅系，舊年四季度以來，在一系列穩樓市政策「組合拳」的實施下，房地產市場整體止跌回穩效果明顯，銷售面積和銷售額都實現正增長，今年1、2月份，房地產市場繼續保持止跌回穩的積極勢頭，3月份多地更系出現「地王熱」現象。
在此情況下，今年以來投資者對冇後續可售資源的仁恆置地表示擔憂和質疑，也便不難理解。
儘管兩年前鐘聲堅仍講「仁恆置地肯定會跟住14億人走，不跟住14億人走系傻瓜」，但而家從實際情況睇，仁恆置地確實正在與呢個市場漸行漸遠。
下一步，該點樣安撫股東的焦慮與市場的擔憂，仁恆置地未來還可唔可以在中國房地產市場仍有自己的一席之地，均有待市場檢驗。