Объяснение финансирования продавца: как купить недвижимость БЕЗ БАНКА

Чендлер объясняет всё о финансировании продавца! Он объясняет, что это такое, зачем оно нужно, как им пользоваться, а также как находить и заключать сделки!
🔹 Как работает финансирование продавца
1. Покупатель и продавец согласовывают условия: цену, процентную ставку, срок кредита, первоначальный взнос и график платежей.
2. Создаётся долговая расписка. В этом юридическом документе описываются условия погашения, включая проценты, штрафы за просрочку платежа и последствия невыполнения обязательств.
3. Подаётся ипотека или трастовое соглашение. В зависимости от штата продавец может удерживать недвижимость в залоге до погашения кредита.
4. Покупатель производит платежи продавцу. Покупатель выплачивает продавцу сумму так же, как при традиционной ипотеке, но без участия банка.
5. После полной оплаты покупатель получает чистый титул собственности. Если требуется единовременный платеж, покупатель должен рефинансировать или доплатить оставшуюся сумму.

🔹 Преимущества финансирования от продавца

📌 Для покупателей

✔ Более простая квалификация — отсутствие строгих требований к кредитному рейтингу или доходу.
✔ Более низкие расходы на закрытие сделки — отсутствие комиссий кредитора, расходов на андеррайтинг и традиционных расходов на кредит.
✔ Гибкие условия — возможность обсуждения процентных ставок, первоначальных взносов и условий кредита.
✔ Более быстрое закрытие сделки — отсутствие процесса одобрения банком ускоряет транзакции.
✔ Идеально для инвесторов — отличный вариант для тех, кто хочет приобрести недвижимость с небольшим первоначальным взносом или без него.

📌 Для продавцов

✔ Более быстрая продажа — привлекает больше покупателей, особенно тех, кто не соответствует требованиям традиционного финансирования.
✔ Более высокая цена продажи — продавцы часто могут запросить больше благодаря гибкому финансированию.
✔ Ежемесячный денежный поток — вместо единовременной выплаты продавец получает стабильный доход.
✔ Потенциальные налоговые преимущества — прирост капитала можно распределять по времени, а не получать сразу.
✔ Получение процентного дохода — продавец выступает в роли банка, получая проценты по сделке.

🔹 Виды структур финансирования продавца

1. Традиционное финансирование продавца (вексель и ипотека/доверительный договор)
• Покупатель получает право собственности, но продавец владеет ипотекой до погашения долга.
• Продавец становится кредитором, а покупатель вносит ежемесячные платежи, как по банковскому кредиту.

2. Договор купли-продажи (земельный договор)
• Продавец сохраняет право собственности до полного погашения кредита.
• Покупатель вступает во владение недвижимостью, но не получает полного права собственности до внесения окончательного платежа.

3. Вариант аренды (аренда с правом выкупа)
• Покупатель арендует недвижимость с возможностью последующего выкупа.
• Часть арендной платы может быть направлена ​​на будущий первоначальный взнос.

4. Ипотека с полным покрытием
• Продавец сохраняет свою текущую ипотеку и создает новый кредит для покупателя с более высокой процентной ставкой.
• Покупатель платит продавцу, а продавец продолжает выплачивать первоначальному кредитору.
• Лучше всего, когда текущий кредит продавца имеет низкую процентную ставку.

5. Договор доверительного управления (AITD)
• Аналогичен ипотеке с полным покрытием, но обычно используется в штатах, где действуют договоры доверительного управления.
• Обеспечивает лучшую защиту продавца в случае невыполнения обязательств.

🔹 Как найти предложения по финансированию от продавца
1. Ищите объявления с предложением «Доступно финансирование от собственника» — проверяйте MLS, Zillow, Craigslist и LoopNet.
2. Прямые почтовые рассылки — целевая аудитория — владельцы недвижимости без проблем с недвижимостью, которые могут быть открыты для финансирования.
3. Налаживайте связи с агентами по недвижимости и оптовиками — некоторые специализируются на сделках с финансированием от продавца. 4. Изучите публичные записи — найдите арендодателей из других штатов или долгосрочных владельцев, которые могут захотеть продать недвижимость с финансированием.
5. Поговорите с продавцами напрямую — многие продавцы не знают о финансировании продавца, но могут согласиться, если всё будет правильно представлено.

Когда использовать финансирование продавца...

✅ Покупатель не может претендовать на банковский кредит, но имеет хороший первоначальный взнос.
✅ Продавец хочет получать ежемесячный денежный поток вместо единовременной выплаты.
✅ Недвижимость требует ремонта, и банки не финансируют его.
✅ Продавец владеет домом полностью и без залога (без ипотеки).
✅ Покупатель — инвестор, ищущий креативное финансирование.

🔹 Как защитить себя при сделке с финансированием продавца

🔹 Если вы покупатель:
✔ Проведите проверку права собственности, чтобы убедиться в отсутствии скрытых залогов.
✔ Обратитесь к юристу для составления грамотного долгового обязательства и ипотеки. ✔ Избегайте проблем с «просрочкой платежа», если у продавца всё ещё есть ипотека.
✔ Договаривайтесь о спр...