爆大鑊！房價跌回2018年，零首付再次出現。開發商真的撐不住了？！2025年了 「零首付」還在割韭菜！韭菜徹底慌亂了！是上車良機，還是透支未來的「甜蜜陷阱」？

還在割韭菜！韭菜徹底慌亂了！系上車良機，仲系透支未來的「甜蜜陷阱」？
3月14日時發布咗一個消息，表示根據不完全統計，從舊年12月到而家，已經有山東、新疆、吉林、山西、遼寧、青海、廈門、浙江等十多個省份的金融監管局，專門針對「零首付」購房做出咗風險提示。
首先，根據舊年5月央行和國家金融監督管理總局發的相關通知來睇，國家心裡的紅線其實系首套房首付比例不低於15%，二手樓不低於25%，即便套因城施策呢個萬金油，「零首付」點睇都有啲低過頭了。
其次，據國信達數據發布的舊年全國法拍房大數據分析報告，舊年法拍房掛拍量為657842套，同比增長51.69%。其中，僅前五位重慶，成都，鄭州，武漢，昆明的法拍房就高達100190套。
根據中國執行信息公開網數據顯示，舊年因零首付購房斷供導致的房產拍賣數量同比增長了2成。
「零首付」買樓呢個概念，我按時間範圍在百度上搜索了下，能搵到的最早相關消息系2008年12月廣州房地產網發的一篇綜述，講嘅系廣州那會兒郊區部分樓盤驚現「零首付」，甚至還免稅費。而巨喺網上真正流行起身，則系從2017年開始的。
呢倆年份，前者系著名的「四萬億救市」，後者系所謂的「史上最嚴調控年」之一，不難睇出，「零首付」購房往往出而家樓市形勢不太妙的時刻。
再結合上邊提到的相關數據睇，不論「零首付」睇起身再點親民，也改變不了其高風險的本質。
呢種事運氣好，就躲過去咗，運氣唔好，噉就系韭菜。
「零首付」不止一種形式，並不拘泥於發展商秀操作，比如政府亦會發起。
2003年12月，當時的美國總統小布什就簽署了《美國夢首付款法案》，呢個系每年2億美元的首付款資助計劃，明確了會給收入低於一定水準的購房者提供首付款補貼，跟住討論已久的「零首付」也通過咗。
美國當時咁搞的原因，至少系之一，就係為咗讓更多的家庭能夠擁有自己的房屋。梗系呢個事情從結果上來講比較微妙，因為樓市紅火了幾年後，次貸危機就出現咗，而呢個「零首付」也被認為系成因之一......
我哋近些年亦有類似的「零首付」政策，不過一般都系伴隨着人才或人口政策一齊，增加人口的同時，仲可以消耗庫存，兩不誤。
呢度再舉個武漢的例子。據金融界消息，今年1月26日時，武漢光谷發布咗《關於持續促進東湖高新區房地產市場平穩健康發展的政策措施》，想利用9條新政，來刺激該區域的樓市。
整體內容簡單來講就3點：
1、符合新九條，亦都系符合楚天英才、武漢英才、應屆生、多孩家庭、部分職業等等要求的購房者，可根據自身條件兌換各種首付抵扣券，理論上最高能抵29萬；
2、契稅、住宅專項維修資金全額補貼；
3、如果在武漢無房，購房時每個月還給500租房補貼。
以綠城光谷桂府為例，101平米的戶型，首付大概20萬，理想狀態下，人才補貼10萬+ 應屆生5萬+職業補貼5萬+舊房換新3萬=23萬。
想想，唔單只「零首付」，還倒賺3萬。
睇起身系筆好買賣，2月27日消息系分析人士認為呢個政策系有機會促進觀望的買家加速入場的，而根據房天下的數據，剛進入3月時，東湖高新區的新樓均價超過咗2.1萬一平，環比上漲了1%。
但問題系，唔少人買樓最後系要變現的，而上邊講的好似和二手樓沒啥關係。
房天下數據顯示，而家東湖高新區二手樓均價1萬6一平出頭，而且從舊年9月到而家就一直呢個水準，不為政策所動。
換句話講，新樓好不容易薅來幾十萬補貼，結果一交房，補貼沒咗唔講，由於二手均價明顯低於新樓，變相讓每個月的還款也變多咗......
呢肥肉，好似終究也沒能咽下去的樣子。
如果講人才購房政策系無意識設置的「零首付」，都可能讓購房者掉進陷阱入面，那一啲房企精心包裝下所推出的「零首付」，簡直就系明晃晃的鐮刀了。
華聲在線舊年6月就報道過，當時長沙就有唔少樓盤推出咗「零首付」活動，宣稱「無需首付即可簽約」「月供發展商墊付」等，就好似天上掉餡餅一樣。
但好多人意識唔到，餡餅入邊包的，系鐵，會砸死人的。
舉個例子，一套標價200萬的單位，通過高評高貸，將房屋價格評估到接近350萬，貸款合同價虛抬至240萬，購房者唔單只零首付，甚至能從銀行多貸出40萬覆蓋前兩年的月供。
聽起身爽吧？
實際情況系，一套只值200萬的房屋，一波操作，倒欠銀行240萬，還不算100多萬的利息，按3.6%的利率算，每個月的利息接近6000！
但冇辦法，呢種操作吸引了大批資金緊張的剛需人群，發展商和中介將類似的操作包裝為「政策紅利」「過村無店」等，部分樓盤的單日成交量甚至激增142%。
跟上述高評高貸類似的，仲有首付分期。亦都系發展商給你墊首付，分3年償還，年利高達15%，一旦逾期，唔單只面臨高額違約金，嚴重的可能連房屋都給你收了。
呢仲冇完，騙貸置換首付聽講過嗎？
部分中介或者房企，以更好通過零首付政策為由，讓購房者偽造流水，註冊空殼公司，虛構經營，跟住轉頭就拿着呢啲資料貸了幾十萬消費貸出嚟給首付，美其名曰「零首付」。
呢種情況銀行一旦發現，抽貸，收房，黑徵信都系輕的，特定情況下搞唔好仲有可能從民事變刑事，一點都唔好玩。
講來講去，呢各種神奇操作的背後，其實就系樓市去庫存壓力下的「飲鴆止渴」。在呢種環境下，冇市場辨別能力的購房者基本上淪為咗韭菜。
高盛近期對中國樓價進行咗預測，認為要到今年年底才會企穩，其中新樓呢塊兒，預估仲有2成～25%的空間，而二手樓得到明年才會逐步平穩。
而呢種時候，為咗更好地轉嫁風險，回籠資金，部分房企甚至會將「零首付」單位打包成理財產品，承諾高額年化收益吸引投資者，雪上加霜。
在多重壓力下，一旦出現「斷供潮」，就會引發房企－金融機構－購房者三重違約，可能會引發區域金融震盪，為此重慶，鄭州，廣州等多地已發出「零首付可能加劇樓市泡沫」的警示。
「零首付」就好似興奮劑，一針下去短期內能夠刺激成交，營造一種快啲去庫存的景象，但興奮劑打多咗要變耐藥王的，還會連帶出各種副作用。
北大房地產法研究中心主任樓建波在封面新聞舊年9月23日的報道中表示，系唔系「零首付」，最後的房款都系一樣的，算利息的話，那肯定比付了首付的要多。
亦都系講，「零首付」所減輕的前期壓力並冇消失，而系轉嫁畀咗貸款利息和月供，成為金融風險的隱形溫床，後續如果引發斷供潮，進而波及銀行資產質量，最終可能形成系統性金融風險。
個人覺得，對於當下的剛需族來講，穩健，或許系最緊要的。
要知道，上車的最終目的，系擁有車，而唔系扒着車門一路狂飆，最終握不住被甩在路邊，摔得遍體鱗傷。
要知道，樓市需要的唔系興奮劑，而系讓樓價回歸真實價值的勇氣。
要知道，免費的，才系最貴的。