ฎีกา InTrend ep.87 ผู้ซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรต้องรับผิดในค่าส่วนกลางที่เจ้าของเดิมค้างและถูกห้าม..

ฎีกา InTrend ep.87 ผู้ซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรต้องรับผิดในค่าส่วนกลางที่เจ้าของเดิมค้างและถูกห้ามโอนด้วยหรือไม่

The Host : กองสารนิเทศและประชาสัมพันธ์ สำนักงานศาลยุติธรรม

Guest Host : สรวิศ ลิมปรังษี

ที่ปรึกษา : สรวิศ ลิมปรังษี, อรวรานันท์ ธนาพันธ์วรากุล

Show Creator : นันทวัลย์ นุชนนทรี, ศณิฏา จารุภุมมิก
Episode Producer & Editor : ศณิฏา จารุภุมมิก, ปนัสยา ชื่นอุระ
Sound Designer & Engineer : กฤตภาส ทองแจ้ง, กิติชัย โล่สุวรรณ
Coordinator & Admin : สุภาวัชร์ ดลมินทร์, โสรัตน์ ไวศยดำรง
Art Director : สุภาวัชร์ ดลมินทร์
Webmaster : ผุสชา เรืองกูล, วชิระ โรจน์สุธีวัฒน์

ในการอยู่ร่วมกันในโครงการหมู่บ้านจัดสรรเป็นเรื่องจำเป็นที่ต้องช่วยกันรับภาระค่าใช้จ่ายเช่น ค่าบำรุงรักษาและจัดการสารธารณูปโภค แต่หลายหมู่บ้านก็มีปัญหาเรื่องของสมาชิกที่ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวให้ครบถ้วนทำให้อาจเกิดปัญหาในการบริหารจัดการ แต่อย่างไรก็ตามปัญหาว่าใครจะเป็นคนที่ควรต้องรับภาระค่าใช้จ่ายที่ค้างชำระนี้ก็ยังมีเกิดให้เห็นอยู่เสมอ สำหรับปัญหาที่จะนำมากล่าวถึงในตอนนี้จะเป็นกรณีที่เจ้าของเดิมค้างชำระค่าส่วนกลางแล้วมีการโอนที่ดินจัดสรรไป หมู่บ้านจัดสรรจะบังคับให้ผู้รับโอนที่ดินต้องชำระค่าส่วนกลางที่ค้างและห้ามผู้รับโอนจดทะเบียนสิทธินิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นได้หรือไม่
นายไก่เป็นเจ้าของที่ดินและบ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่ง นายไก่ได้ค้างชำระค่าส่วนกลางของเดือนกันยายน 2550 ถึงเดือนเมษายน 2551 รวมเป็นเงินที่ค้างพร้อมค่าปรับจำนวน 5,000 บาท ต่อมาในเดือนธันวาคม 2551 นายไก่ได้ขายที่ดินและบ้านแปลงดังกล่าวให้แก่นายกวางในราคา 3,000,000 บาท
ต่อมานายกวางเห็นว่าที่ดินละแวกนั้นราคาสูงขึ้นและตนเองมีความจำเป็นต้องย้ายไปอยู่ใกล้ที่ทำงานมากขึ้นจึงได้ประกาศขายที่ดินและบ้านหลังดังกล่าว
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเห็นประกาศดังกล่าวและตรวจสอบพบว่ามีค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างอยู่ข้างต้นจึงได้แจ้งเจ้าพนักงานที่ดินให้ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินของนายกวาง นายกวางจึงได้ฟ้องขอให้เพิกถอนการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมดังกล่าว เนื่องจากจะทำให้นายกวางไม่สามารถโอนขายที่ดินได้
ในเรื่องของค่าใช้จ่ายส่วนกลางนี้ ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ได้กำหนดไว้ในมาตรา 49 ให้ผู้ซื้อที่ดินที่จัดสรรเป็นผู้มีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ถ้าแปลงใดยังไม่มีผู้ซื้อก็ให้ผู้จัดสรรที่ดินเป็นผู้มีหน้าที่ต้องชำระ
ในมาตรา 50 กำหนดให้กรณีที่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางล่าช้า นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีสิทธิคิดค่าปรับได้ หากค้างชำระมากกว่า 3 เดือน ผู้ที่ค้างชำระอาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภคได้ และหากค้างชำระมากกว่า 6 เดือน อาจมีการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระจนกว่าจะชำระให้ครบถ้วนได้
ปัญหาสำคัญในกรณีนี้คงเกิดจากการที่ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างเกิดในช่วงเวลาที่นายไก่เป็นเจ้าของที่ดินแปลงนี้ แต่ในขณะที่เกิดเรื่องนายไก่ได้ขายที่ดินให้แก่นายกวางแล้ว จึงมีปัญหาว่าถ้าเช่นนั้นนายกวางยังมีหน้าที่ต้องชำระเงินที่ค้างและอาจถูกระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้หรือไม่
ในแง่หนึ่งอาจมองได้ว่าเรื่องนี้เป็นปัญหาเรื่อง “หนี้” ในขณะที่เกิดค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เป็นปัญหาเมื่อนายไก่เป็นเจ้าของที่ดินนายไก่ย่อมมีฐานะเป็น “ลูกหนี้” สำหรับเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางนี้ โดยสภาพของหนี้ย่อมต้องมีลูกหนี้ที่ต้องรับผิดเป็นตัวบุคคล ตัวทรัพย์อาจเป็นวัตถุแห่งหนี้ได้ และอาจมีหนี้ที่ตกติดไปกับทรัพย์เช่นกรณีมีการจำนอง แต่ในกฎหมายเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินไม่ได้มีการกำหนดให้ภาระหนี้ผูกติดอยู่กับตัวทรัพย์และให้ตกติดไปกับตัวทรัพย์แม้ว่าจะมีการจำหน่ายจ่ายโอนทรัพย์นั้นไป หนี้ที่เกิดขึ้นย่อมเป็นหนี้ที่ต้องใช้สิทธิเรียกร้องกับตัวลูกหนี้เป็นสำคัญ แม้ว่าจะเป็นหนี้ที่เป็นบุริมสิทธิพิเศษอยู่ด้วยก็เป็นอีกเรื่องหนึ่ง
จากตัวบทกฎหมายในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 จะเห็นได้ว่ามีลักษณะที่กำหนดบทลงโทษของการไม่ชำระเงินกับตัวเจ้าของที่ดินที่เป็นผู้ค้างชำระเป็นสำคัญ เช่นการถูกระงับการให้บริการหรือสิทธิในสาธารณูปโภคย่อมต้องเป็นการปฏิเสธการให้บริการกับตัวเจ้าของที่ดินที่เป็นลูกหนี้ที่ค้างชำระหนี้นั้น โดยไม่ได้มีการกำหนดให้ผู้รับโอนต้องรับภาระหนี้ดังกล่าวข้างต้น
ดังนั้น เมื่อหนี้นี้เกิดขึ้นในขณะที่นายไก่เป็นเจ้าของที่ดิน นายไก่จึงเป็นลูกหนี้ที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่ต้องไปใช้สิทธิเรียกร้องเอา จะไปเรียกร้องบังคับเอาจากนายกวางที่รับโอนที่ดินมาภายหลังไม่ได้
กรณีนี้มีข้อสังเกตว่าความจริงหนี้ค้างชำระเกิน 6 เดือนที่อาจมีการขอให้ระงับการจดทะเบียนระหว่างนายไก่กับนายกวางได้ แต่ไม่ได้มีการขอดังกล่าวจนทำให้มีการจดทะเบียนโอนขายให้แก่นายกวางไป นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจึงไม่สามารถมาอ้างภายหลังได้ว่ามีหนี้ค้างอยู่
กรณีนี้จึงสรุปได้ว่าหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรรย่อมเป็นหนี้ของเจ้าของที่ดินที่ถือกรรมสิทธิ์ในขณะที่หนี้นั้นเกิดขึ้น หากมีการจดทะเบียนโอนที่ดินนั้นต่อไป จะไปบังคับเอาจากผู้รับโอนที่ดินต่อมา รวมถึงห้ามผู้รับโอนที่ดินนั้นจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อไปไม่ได้

(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3188/2561)