2026 新竹房市慘案！實價登錄出現「恐怖價差」...那群工程師為什麼不跑？2025 年報揭開沒人敢說的真相｜uber房仲｜逸杰

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00:00開場 01:04第一章：去槓桿先抽乾流動性，交屋潮再放大賣壓-新竹從 2024 Q4 斷崖到 2025「死亡交叉」
01:50三把刀封死槓桿模型：呼吸器拔掉、油箱拆掉，還加一個天花板 03:412024 Q4 先爆的是「成交量」：量先掉、價先僵
04:312025 才是重頭戲：「死亡交叉」＝買氣轉弱，同時供給大量出現
05:54小結
06:31第二章：估值泡沫的數學證明—工程師收入不是無限的
07:08房貸負擔率：46% 以上，而且分紅把現金流危機蓋住了
08:47房價所得比：10 倍不是最恐怖，最恐怖是「100% 對 20%」的脫鉤 09:27租金投報率：1.5% 到 2.5%，對上 2.185% 到 2.4% 以上，負利差就是在燒錢
10:40小結：購買力的天花板，其實早就寫在數據裡
11:27第三章：區域深層掃描—誰在鈍化？誰在退潮？竹北／關埔先慢下來，竹南／頭份先退潮
11:56竹北「7字頭」極限：從買不起，變成付不起
12:46需求結構開始變形：小宅化＝縮水不降價
13:15鐵板開始鬆：想賣的人沒少，買家才是消失的那個
14:06竹南、頭份：不是在賣房，是在賣「補漲預期」，所以退潮特別快 14:2794%／90% 價差：買的是「補漲幻想」，不是成本
15:05交易量接近歸零：資金優勢一消失，外溢區就先雪崩
15:58小結：核心區先撞天花板，外溢區先退潮
16:28第四章：結論與展望—神話退場，理性回來
16:56房價高估：不是感覺，是數字（跑車沒了燃料）
17:37工程師護城河：撞到「信貸的物理極限」
18:172025 不會齊跌：會很現實的「區域分化」，也是「修正元年」
18:56給想買、或已經持有的人：一句實在話（把主導權拿回來）
19:31小結：讓子彈再飛一會兒
19:58第五章：我的看法與建議＆結尾