לאן הולכים מחירי הנדל"ן? איך נכון לפעול באי וודאות? זה הזמן לרכוש או למכור? מר נדלן בראיון למיקומי

לאן הולכים מחירי הנדל"ן?
https://eladgoral.co.il/

על אף המשך הירידה במדד מחירי הדיור והטענות של חלק מהאנליסטים כי המחירים יוסיפו להתמתן, אני מאמין כי מדובר בביקושים כבושים וכי "העלייה במחירים תמשיך.
השאלה היא מתי?
https://eladgoral.co.il/vlog/

בוא נצלול פנימה למידע ונבחן קצת את היסטורית עליית המחירים במדינה.

בשנות ה-70 חלה ירידה תלולה במחירי הדירות, ודירת ארבעה חדרים עלתה בחישוב של היום כ-200 אלף שקל בלבד. אלא שבשנות ה-80 וה-90 המחירים טיפסו בחזרה, בעיקר בגלל העלייה הגדולה מברית המועצות, מחיר ממוצע של דירה עמד בשני עשורים אלו על 700 אלף שקל ב-1988, ועל כמיליון שקל ב-1998.

החל מ-1998 ועד 2008 , מחירי הדירות נבלמו וירדו עקב:

1. עודף היצע, שנבע כתוצאה מהבנייה המאסיבית לעולים מברית המועצות
2. משבר התפוצצות בועת ההיי-טק, שהוביל למיתון עולמי ולאחר מכן מיתון בישראל.
3. סביבת ריבית גבוה – 15% - 9% בשנים 1997 – 2003.
4. אינתיפאדה שנייה.

בנוסף, יש לזכור כי בתקופה שקדמה לירידת המחירים, נרשמה עלייה של יותר מ-100% במחירי הדירות
אבל בשנים שלאחר מכן ניתן כבר היה לראות מגמה ברורה של עליות.

אין ספק כי הבלימה בקצב עליות מחירי הדיור היא "תוצאה ברורה של העלאות הריבית". "עליית הריביות משפיעה על שני הצדדים של השוק: מצד הביקוש, רוכשי הדירות עוצרים ומחשבים מסלול מחדש; מצד ומצד ההיצע, גם אצל היזמים השתנו כללי המשחק וגם הם מכלכלים מחדש את צעדיהם".

נדלן הינו מוצר צריכה בסיסי, בין אם משכירים או רוכשים, אנשים צריכים קורת גג. יש צורך בדירות מגורים כל הזמן, ילודה (אוכלוסיה גדלה), מתחתנים, מתגרשים (מכפלה של דירות), לכן חשוב שרוכשי הדירות יבדקו מה קרה מיד לאחר התקופות שבהן קפא שוק הדיור, במיוחד במצב הנוכחי, כאשר בשטח ההיצע פוחת בכל חודש.

https://eladgoral.co.il/our-assets/

בוא נדבר לרגע על משקיעי נדל"ן, האינפלציה, העלאת הריבית וממד המחירים לצרכן.

האינפלציה כיום גבוהה במיוחד כ 5.2% (נכון לפברואר 2023), ובכדי למתן אותה, התחיל הנגיד בהעלאת הריבית שעולה כבר שנה ואינה מרסנת את האינפלציה, שכבר ניתן לכנות 'אינפלציה דביקה'. כלומר, כזו שכנראה, גם לאחר שהאינפלציה בעולם תרוסן, אצלנו יהיה קשה להיפרד ממנה. לאור העבודה שרבע ממדד המחירים לצרכן מבוסס על עלות שכר הדירה, ובהינתן ו:
1. מס הרכישה עומד כיום על 8% למשקיעי הנדל"ן.
2. הריבית שיקבלו כיום על הונם בבנק, היא כמעט פי 2 מאשר מקבלים על נדל"ן ובהתאמה המימון מתייקר והכסף עולה היום יותר.
3. תוסיף על כל אלו את השינויים הרגולטוריים שבנוגע ללקיחת משכנתאות ומינוף (לא ניתן כיום לרכוש דירה נוספת במימון על חשבון דירה נוספת שברשותנו).

ובכך המשקיעים נדחקו החוצה מהשוק ושיעור הדירות להשכרה הולכות וקטן, דבר שמביא לעליות מחירי השכירות.
וזה אחד מהסיכונים הגדולים להתפרצות אינפלציונית שנמצא בסעיף מדד המחירים לצרכן שנקרא שירותי דיור. הסעיף הזה מהווה מעל לרבע מההשפעה על המדד. זה סעיף קריטי למדד בכלל וסעיף קריטי לציבור בישראל.
לכן בהעדר ארגומנטיים משמעותיים שהביאו למיתון של תחילת שנות ה 2000 כגון:
1. עודפי היצע! בנייה מאסיבית של דירות.
2. מצב בטחוני ירוד (כדוגמת אינתיפאדה).
3. שוק שלם שקורס (כדוגמת פיצוץ בועת ההיטק).
שיחד עם סביבת ריבית גבוהה הביאו למיתון בשוק הנדל"ן, אני מאמין שברגע שנראה עצירה של הריבית ואף התחלת ירידות, השוק יחזור לעצמו, "הביקושים הכבושים יירדו מהגדר" ואולי שוב נראה עליות מחירים.

הסבירות הגבוהה בה נראה את מחירי הדירות יורדים ומתאזנים לטובה היא רק כאשר יהיה שינוי בצד ההיצע וייבנו למשך שנים יותר דירות מהביקושים,
ברגע שרמ"י (רשות מקרקעי ישראל) תשנה את שיטת המכרזים שלה, והיזם שיזכה הוא לא זה ששילם את המחיר הגבוה ביותר על הקרקע, אלא את המחיר השני בגובהו, או זה שקרוב יותר לממוצע ההצעות, כמו גם שישנו את תהליכי שיווק הקרקעות ויוציאו יותר קרקעות לשיווק.