돌려막기 네 차례로 버티기를 5년 결국 경매로 12억원 주택이 2억원대까지 추락합니다. 온수 수영장이 있는 49평 고급 한옥 주택 제주도 경매 기회 대정읍 영어교육도시 인근

부동산 경매 급매 물건을 전문으로 제공하는 부동산 중개사무소입니다.

사건번호 : 제주1계 2025타경 7483(1)
경매구분 : 임의경매

제주 서귀포시 대정읍 안성리 1218-23
대상: 단독주택(건물.토지)
사용승인: 2020.11.13
일반목구조 / 2층

감정가: 607,045,920원
2차 입찰 시작가: 424,932,000원

토지면적: 121평
건물면적: 49.22평
제시외 건물 : 5.66평

입찰기일(2차): 2025.12.16. (화요일. 오전10시)
인근 낙찰통계(1년/10건) : 63.52%

오늘은 제주도의 한옥 주택 경매 물건을 소개해 드리겠습니다.
우선 2년 전에 12억원에 매매로 나왔었던 곳이고 2025년 올해 9월달에는 급매물로 해서 8억원에 매매로 나왔던 곳인데요. 결국 지금은 경매로 나와서 1차에서 유찰이되었고
2차 입찰 시작 가 4억2500만원으로 경매를 앞두고 있습니다.
한번 더 유찰이 되면 3차 경매 입찰 시작 가격이 2억원대까지 대폭 내려가는 곳입니다.
12억원에 매매로 나왔던 주택이 경매로 2억원대 까지 내려 갈 수도 있다는 것도 제가 부동산 중개업을 하고 있지만 생각할수록 현실감이 들지 않는 경우입니다.

2020년에 건축 승인을 받아 이제 5년이 된 주택인데요. 지난 5년 동안 4번의 경매가 이루어지는 어려움이 있었던 곳이었는데요. 이번에는 경매로 다른 주인에게 넘어갈지 아닐지 궁금증을 크게 만드는 곳입니다.
우선 경매 주택에 방문을 해서 살펴보고 지난 5년 동안 어떠한 일들이 있었는지 알아보도록 하겠습니다.

정년 퇴직 후에 제주도로 이주를 해서 여유로운 중년과 노년의 삶을 보내려고 하거나, 제주도에 세컨하우스 겸 별장 급 전원주택을 마련해 놓고 제주 살이를 하고 싶은 구독자님들께서 관심을 두시기에 좋은 한옥 주택입니다.
그리고 영어교육도시와 6분거리로 가까운 곳으로 입지도 좋은 곳 이라서요. 향후에 펜션, 한달 살이, 연세 주택으로도 활용을 할 수 있는 큰 장점을이 있는 경매 주택입을 경매를 통해서 싼 가격으로 장만할 수 있는 좋은 기회가 주어졌습니다.

경매 주택은
2020년 11월에 사용 승인을 받아 5년이 지났구요.
일반 목구조 2층으로 연면적은 49평 되는 단독 주택입니다.
1층은 33평 2층은 16평으로 되어 있고
제시 외 건물로 수영장과 기계실로 이루어져 있습니다.
대지의 면적이 121평이고 개별 등기 되어 있습니다.

세입자 한명이 있는 걸로 조사 되었지만 보증금과 차임이 없는 것으로 보아서는 소유자와 특수관계로 보이고 선 순위 대항력이 없어서요. 낙찰자가 인수를 하지 않아도 됩니다.
전입 세대로는 소유자와 세입자 두 명이 조사되고 있습니다.
기타 소유권 제한을 두는 선 순위 권리는 없어서요, 말소 기준 권리 밑으로는 모두 말소가 됩니다.

2차 경매는 2025년 12월 16일 화요일 오전 10시 제주지방법원 경매장에서 진행을 합니다.
감정가는 607,045,920원대 였는데요. 1차에서 유찰이 되어 2차 경매는 424,932,000원에서 시작을 합니다.
경매 주택의 인근지역의 1년동안 평균낙찰률은 63.52%로 볼 때 385,595,568원입니다.
최근 경매시장 상황을 볼 때 한 번 더 유찰될 가능성이 높아 보이는데요. 3차 입찰의 시작가는 297,452,000원으로 2억원대 까지 내려 가게 됩니다.
제 생각이지만 3억 중반대 정도로 만 받아도 더 없이 좋은 결과로 보입니다.

현 주인께서는 3년 전에 전세로 7억5천만원에 내 놓으셨었고, 2년 전인 2023년에는 12억원에 매매로 내놓으셨던 곳입니다.
그리고 경매가 시작되기 전인 2025년 9월에는 급매로 해서 8억원에 팔려고 하셨었는데요.
결국은 새로운 주인이 나타나지 않아서요. 경매가 진행이 되었습니다.

2020년 건축이 된 이후로 강제 경매 개시 결정이 3차례나 이루어 졌었는데 힘들게 버티며 오셨던걸로 보이는데요. 결국은 4번째로 금융권의 임의 경매는 이렇게 진행이 되고야 말았습니다.

법원의 감정 가격이 6억원 정도로 책정이 되었지만 제가 보았을 때는 사실상 건축비는 최소 8억원 이상은 들였을 주택으로 보입니다.

우리 구독자님들께도 제가 늘 드리는 말씀이 절대로 남의 돈으로 빚을 지면서 까지 건축을 하거나 주택을 마련하지 마시라고 크게 당부를 드리고 있는데요.
이렇게 대출로 망가지는 모습을 너무 많이 보았습니다. 모래성처럼 무너지는 건 한순간입니다.

아무든 경매든 급매든 이런 시기에 제주도에 내 집과 내 땅을 싸게 장만할 수 있는 것도 현금을 보유한 사람들만이 누릴 수 있는 기회로 보여 집니다.

제주 공항까지 평화로를 이용해서 50분이면 가실 수 있고 영어교육도시는 차량 6분 도착거리이고 산방산과 용머리해안이 있는 제주 바닷가는 14분이면 갈 수 있는 곳에 조용한 곳에 위치해 있습니다.

제주도에서 꼭 한 번쯤을 살아 보고 싶다는 로망이 있으신 우리 구독자님들 중에 실거주 목적이나 별장급 세컨하우스를 찾고 계신다면 눈여겨 보실만한 곳이구요.
무엇보다 장단점과 호불호가 크게 갈리는 한옥 주택입니다. 그렇지만 온수 풀과 연못이 있는 50평의 주택을 12억원에 매물로 나왔었던 곳을 3억원대에서 장만할 수 있다면 모든 단점을 극복할 수 있는 경매 주택을 소개해 드렸습니다.

제주도 경매 시장은 지난 4년 만에 제주도에 집과 땅들을 10년 전 가격으로 폭락이 되어 바닥을 다지고 있구요. 2026년 하반기 부터는 점차 부동산 회복기로 접어들 걸로 보여 집니다.
2024년, 2025년, 2026년에 제주도 부동산을 장만하신 분들께서는 더 없이 좋은 기회를 잡으셨다고 보셔도 좋습니다.
제주도에 주택이든 토지 든 부동산들을 싼 가격에 장만할 수 있는 이런 기회는 우리가 앞으로 살아가며 두 번 다시 만날 수 없을 지도 모릅니다.